Charges récupérables auprès du locataire : la liste complète

Toutes les dépenses liées à un bien loué ne peuvent pas être facturées au locataire. La loi fixe une liste précise de charges dites « récupérables » (décret n°87-713 du 26 août 1987) — tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur, même si ça semble logique de le répercuter. Voici la liste concrète, poste par poste.

Le principe : une liste fermée, pas un critère de bon sens

Le décret énumère les charges récupérables de façon limitative. Une dépense n'est pas récupérable parce qu'elle « profite » au locataire ou semble raisonnable à partager — elle l'est uniquement si elle figure dans la liste réglementaire. En cas de litige, c'est ce texte qui tranche, pas ce qui vous semble équitable.

Ce qui est récupérable

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif — consommation et entretien courant des équipements communs
• Ascenseur et monte-charge — électricité, entretien, petites réparations (pas le remplacement d'une pièce majeure ou la mise aux normes)
• Parties communes — électricité des couloirs et escaliers, entretien du gardiennage, produits d'entretien
• Espaces extérieurs — entretien des espaces verts, des voies de circulation, tonte, taille
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — intégralement récupérable, c'est la charge la plus souvent oubliée dans une régularisation
• Salaire du gardien ou de l'employé d'immeuble — à hauteur de 75 % ou 40 % selon l'étendue de ses missions (déneigement, sortie des poubelles incluse ou non)

Ce qui n'est jamais récupérable

C'est la source la plus fréquente d'erreur — et de contestation lors d'une régularisation.

• Les grosses réparations — toiture, ravalement, remplacement d'une chaudière, mise aux normes électriques : ça reste entièrement à la charge du bailleur, même si le locataire en bénéficie ensuite
• Les frais de gestion locative — honoraires d'agence ou de syndic liés à la gestion de l'immeuble, pas à son entretien courant
• L'assurance propriétaire non occupant (PNO) — c'est votre assurance à vous, elle ne se répercute pas
• La taxe foncière — sauf accord spécifique et rare en bail commercial, elle n'est pas récupérable en location d'habitation

Le cas des travaux d'amélioration

Un point souvent mal compris : même quand des travaux d'économie d'énergie profitent directement au locataire (isolation, changement de fenêtres), ils restent à la charge du bailleur — sauf clause spécifique et encadrée du bail relative au partage du coût de travaux d'économie d'énergie, qui reste l'exception, pas la règle.