Dépôt de garantie : montant légal, délai de restitution, retenues possibles

Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution », à tort — la caution désigne en réalité la personne qui se porte garante) est encadré par la loi sur trois points précis : son montant maximum, le délai pour le restituer, et ce qu'il est possible d'en déduire.

Montant maximum autorisé

• Location vide : un mois de loyer hors charges, maximum.
• Location meublée : deux mois de loyer hors charges, maximum.

Ce plafond est impératif : un dépôt de garantie supérieur, même accepté par le locataire à la signature, reste contestable. Et si le loyer est payé d'avance chaque trimestre ou semestre, la loi interdit purement et simplement de demander un dépôt de garantie.

Délai de restitution

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation constatée).
• 2 mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux.

Le délai court à partir de la remise des clés — pas de la date de départ effective du locataire ni de la fin théorique du préavis.

Ce que vous pouvez légalement déduire

• Les dégradations locatives constatées par comparaison des deux états des lieux
• Le solde d'une régularisation de charges non encore réglée
• Des loyers ou charges restés impayés

Chaque retenue doit être justifiée par un document — devis, facture, ou à défaut une estimation chiffrée précise. « Retenue pour dégradations » sans autre détail ne suffit pas et s'expose facilement à une contestation.

Le retard se paie cher

Passé le délai légal (1 ou 2 mois selon le cas), la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Un simple oubli administratif peut donc coûter significativement plus que le dépôt de garantie lui-même s'il traîne plusieurs mois.