Micro-foncier ou régime réel : comment choisir et ce que ça change

Pour un bien loué vide (revenus fonciers), deux régimes existent pour déclarer vos loyers — et le choix entre les deux peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt par an. Ce n'est pas toujours celui qu'on croit qui est le plus avantageux.

Micro-foncier : simple, mais aveugle aux charges réelles

Accessible si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (tous biens loués vides confondus). Le principe : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement sur les loyers déclarés, censé couvrir l'ensemble des charges — sans qu'il soit nécessaire (ni possible) de déduire quoi que ce soit d'autre.

C'est le régime par défaut : aucune démarche à faire pour en bénéficier, une simple case à remplir sur la déclaration de revenus.

Régime réel : plus de travail, souvent plus avantageux

Sur option (ou obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts), le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées, au centime près :

• Les intérêts d'emprunt (mais pas le capital remboursé)
• Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
• La taxe foncière
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés)
• Les frais de gestion locative

Si un déficit foncier apparaît (charges supérieures aux loyers, typiquement après des gros travaux), il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an — un mécanisme que le micro-foncier ne permet jamais.

Comment trancher ?

La règle simple : calculez le total de vos charges réelles déductibles sur l'année. Si elles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux que l'abattement forfaitaire du micro-foncier. C'est souvent le cas dès qu'il y a un crédit en cours (les intérêts d'emprunt pèsent lourd) ou des travaux significatifs dans l'année.

À l'inverse, un bien sans crédit, sans travaux, avec peu de charges, reste souvent mieux loti au micro-foncier — pour sa simplicité autant que pour le montant final d'impôt.

Un point d'attention : l'engagement de 3 ans

Opter pour le régime réel vous engage pour 3 ans minimum, même si le micro-foncier redeviendrait ensuite plus avantageux une année donnée. Ce choix se fait donc sur une tendance de moyen terme, pas seulement sur le calcul d'une seule année.