Un simulateur de prêt donne une mensualité en quelques secondes — le problème n'est jamais le calcul lui-même, il est dans ce qu'on oublie d'y mettre. Voici les erreurs les plus fréquentes quand on simule un crédit pour un investissement locatif.
Le calcul de base
La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule à partir de trois variables : le capital emprunté, le taux d'intérêt annuel, et la durée. Plus la durée s'allonge, plus la mensualité baisse — mais plus le coût total du crédit (les intérêts cumulés) augmente. Un bon simulateur affiche toujours les deux chiffres, pas seulement la mensualité.
Piège n°1 : oublier l'assurance emprunteur
L'assurance de prêt s'ajoute à la mensualité de crédit et peut représenter 0,1 % à 0,5 % du capital emprunté par an selon l'âge et le profil — un montant loin d'être négligeable sur 20 ans. Une simulation qui l'ignore sous-estime systématiquement le coût réel du financement.
Piège n°2 : confondre loyer prévisionnel et loyer garanti
Beaucoup de simulations partent d'un loyer optimiste, calé sur les annonces les plus hautes du quartier, sans compter la vacance locative (le temps sans locataire entre deux baux) ni le risque d'impayé. Une simulation réaliste applique une décote — beaucoup d'investisseurs utilisent un mois de vacance par an comme hypothèse prudente.
Piège n°3 : ignorer les charges qui ne sont pas le crédit
La mensualité de crédit n'est qu'une ligne parmi d'autres : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion éventuels. Une simulation qui ne compare que « loyer vs mensualité » donne toujours une image trop optimiste — c'est le calcul du cash-flow complet qui compte (voir notre guide sur la rentabilité locative).
Piège n°4 : un taux figé sur toute la simulation
Simuler sur la base du taux du jour est normal, mais gardez en tête qu'un taux négocié au moment de la signature peut différer de plusieurs dixièmes de point par rapport à une simulation faite plusieurs mois avant — de quoi changer sensiblement la mensualité finale sur un crédit de 20 ans.
Ce qu'une bonne simulation doit montrer
- La mensualité de crédit, assurance comprise
- Le capital restant dû année après année (le tableau d'amortissement)
- Le cash-flow mensuel réel une fois toutes les charges déduites
- Le patrimoine net qui se constitue avec le temps : valeur du bien moins capital restant dû, l'indicateur souvent oublié alors qu'il est central sur un investissement à crédit.
Simuler sans tableur