Assurance habitation du locataire : obligation, attestation et que faire s'il n'est pas assuré

Un dégât des eaux qui traverse le plancher, un départ de feu dans la cuisine : quand un sinistre part du logement loué, c'est d'abord l'assurance du locataire qui doit jouer. Encore faut-il qu'elle existe. La loi en fait une obligation pour le locataire, mais c'est au propriétaire de vérifier qu'elle est respectée, et de réagir quand l'attestation n'arrive pas.

Ce guide reprend ce que la loi impose, quand demander l'attestation, les deux options dont vous disposez face à un locataire non assuré (résilier le bail ou l'assurer vous-même à ses frais), les règles propres à la colocation et les locations où l'obligation ne s'applique pas.

Ce que la loi impose au locataire

L'obligation figure au g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, et en justifier. Elle s'applique à la location vide comme à la location meublée de résidence principale, et au bail mobilité, qui renvoient tous deux à cette règle.

• Le minimum obligatoire, ce sont les risques locatifs : selon service-public, l'assurance doit couvrir au moins l'incendie, l'explosion et les dégâts des eaux causés au logement
• Le reste est facultatif : la garantie du mobilier du locataire, la responsabilité civile ou le recours des voisins et des tiers ne sont pas exigés par la loi, même s'ils sont presque toujours inclus dans une multirisque habitation
• Le locataire choisit librement son assureur : une clause du bail qui l'obligerait à s'assurer auprès d'une compagnie désignée par le bailleur fait partie des clauses interdites
• Sans assurance, le locataire paie lui-même : l'ANIL rappelle qu'il s'expose à indemniser de ses deniers les victimes d'un sinistre, et à voir son bail résilié

La clause relative à l'assurance fait partie des points que le contrat type de location reprend. Pour l'ensemble des clauses à prévoir, voir notre guide sur les mentions obligatoires du bail.

L'attestation : à la remise des clés, puis chaque année

La preuve de l'assurance, c'est l'attestation délivrée par l'assureur ou son représentant. La loi fixe deux moments pour la demander.

• À l'entrée dans les lieux : le locataire la remet lors de la remise des clés. En pratique, demandez-la avant ou le jour de l'état des lieux d'entrée et conservez-en une copie avec le bail
• Ensuite, chaque année, à votre demande : rien n'oblige le locataire à vous l'envoyer spontanément. C'est à vous de la réclamer, par exemple à la date anniversaire du bail ou à l'échéance du contrat d'assurance
• Une attestation datée et nominative : vérifiez l'adresse du logement, le nom du ou des locataires assurés et la période couverte. Une attestation ancienne ne prouve pas que le contrat est toujours en cours

Locataire non assuré : vos deux options

Si l'attestation n'arrive pas malgré vos relances, l'article 7 g vous laisse deux voies. Elles s'excluent l'une l'autre : choisir la seconde vous fait renoncer à la première.

Option 1 : faire jouer la clause résolutoire. Si le bail prévoit sa résiliation de plein droit pour défaut d'assurance, cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans réponse. Le commandement est délivré par commissaire de justice et doit reproduire le texte de la loi, faute de quoi il est nul. Si le locataire ne régularise pas dans le mois, il faut encore saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et, le cas échéant, ordonner l'expulsion. Cette voie met fin au bail : elle se réserve en général aux situations où le défaut d'assurance s'ajoute à d'autres manquements.

Option 2 : souscrire une assurance pour le compte du locataire. Elle permet de couvrir le logement sans rompre le bail, et suit une procédure précise.

• 1. La mise en demeure : vous demandez l'attestation par lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant expressément votre intention de souscrire une assurance à sa place s'il ne la fournit pas. Cette mise en demeure vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d'assurance
• 2. Le délai d'un mois : sans attestation un mois après la mise en demeure, vous pouvez souscrire le contrat
• 3. Une couverture limitée : l'assurance pour compte ne couvre que la responsabilité locative du locataire, pas ses meubles ni sa responsabilité civile
• 4. Une copie au locataire : vous lui transmettez une copie du contrat lors de la souscription, puis à chaque renouvellement
• 5. La résiliation dès que possible : si le locataire vous remet ensuite une attestation, ou s'il quitte le logement, vous résiliez le contrat dans le délai le plus court que permet la loi. La prime due jusqu'à cette résiliation reste à sa charge

Ce que vous pouvez refacturer, et comment

Vous avancez la prime et la récupérez auprès du locataire. La loi encadre à la fois le montant et la façon de le réclamer.

• Une majoration plafonnée à 10 % : un décret du 30 mars 2016 limite à 10 % de la prime annuelle la majoration que vous pouvez ajouter, pour couvrir vos frais de gestion. Elle est facultative
• Un paiement par douzième : le montant est récupéré par fractions mensuelles, avec chaque loyer, et non en une seule fois
• Une ligne visible : la somme figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer, distinctement du loyer et des charges

Exemple : pour une prime annuelle de 180 €, la majoration maximale est de 18 €. Vous pouvez donc récupérer au plus 198 € sur l'année, soit 16,50 € ajoutés à chaque loyer mensuel.

En colocation

L'obligation d'assurance s'applique aussi aux colocataires. Service-public précise que les risques locatifs du logement doivent être couverts et qu'en cas de bail unique, un seul contrat peut assurer l'ensemble des colocataires. Chacun peut aussi s'assurer de son côté ; dans ce cas, demandez l'attestation à chacun.

• Une option propre à la colocation : l'article 8-1 de la loi de 1989 permet de convenir, dès la signature du bail, que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, récupérable auprès d'eux selon les règles de l'article 7 g. Il faut une clause en ce sens dans le bail
• Une sortie possible : les colocataires peuvent obtenir la résiliation de cette assurance dans les mêmes conditions, notamment en fournissant leur propre attestation
• Les départs et arrivées : à chaque changement de colocataire, vérifiez que le contrat couvre bien les occupants du moment

Pour le reste des règles propres à ce montage, voir notre guide colocation : clause de solidarité et départ d'un colocataire.

Les locations où l'obligation ne s'applique pas

• La location saisonnière et le meublé de tourisme : selon l'ANIL, le vacancier n'est pas tenu de souscrire une assurance habitation. Il peut être couvert par une extension « villégiature » de sa propre assurance, mais rien ne l'y oblige. Votre propre assurance de bailleur prend alors toute son importance
• Le logement de fonction : service-public indique que les règles sont différentes. Elles dépendent du titre d'occupation et de l'employeur, et non de l'article 7 g
• Les baux hors loi de 1989 (résidence secondaire louée, local commercial ou professionnel, parking indépendant) : l'assurance est réglée par le contrat. Rien n'empêche de l'y exiger par une clause

Et le propriétaire, doit-il aussi s'assurer ?

L'ANIL rappelle que le bailleur n'est pas tenu de souscrire une assurance habitation, mais qu'il doit veiller à ce que son locataire en ait une. En copropriété, en revanche, le propriétaire non occupant doit être assuré au moins en responsabilité civile depuis la loi ALUR. Même hors copropriété, l'assurance du locataire laisse des trous : les périodes de vacance, les dommages dus au bâti lui-même, ou un locataire dont le contrat a cessé sans que vous le sachiez.

C'est le rôle de l'assurance propriétaire non occupant, détaillé dans notre guide assurance PNO : pourquoi celle du locataire ne suffit pas. Les deux contrats se complètent : l'un ne remplace pas l'autre.

Les bons réflexes

• Pas de clés sans attestation : c'est le seul moment où la loi vous donne une prise directe, sans procédure
• Une demande par an, à date fixe, et une copie de chaque attestation rangée avec le bail
• Relancer avant de mettre en demeure : un oubli de transmission est bien plus fréquent qu'un vrai défaut d'assurance
• Choisir votre option en connaissance de cause : la mise en demeure d'assurer pour compte vous fait renoncer à la clause résolutoire pour défaut d'assurance
• Garder votre propre PNO, quelle que soit la situation du locataire

Les règles décrites ici concernent les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits.