Les mentions obligatoires d'un contrat de bail (et ce qui l'invalide si elles manquent)

Un bail de location n'est pas un simple accord verbal formalisé sur papier : la loi impose un contenu minimum, et un contrat de bail type existe même par décret pour la location vide comme meublée. Omettre une mention obligatoire n'annule pas automatiquement le bail, mais ça affaiblit sérieusement votre position en cas de litige.

Les mentions que doit contenir tout bail d'habitation

• L'identité et l'adresse du bailleur et du locataire
• La date de prise d'effet et la durée du bail
• La désignation précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces)
• La destination du bien (usage d'habitation exclusivement, ou mixte pro/habitation)
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision
• Le montant des charges et leur mode de règlement (provisions ou forfait)
• Le montant du dépôt de garantie, le cas échéant
• La liste des équipements du logement et des parties communes

Depuis 2015, un contrat type (fixé par décret) encadre précisément la forme de ces mentions — la plupart des modèles de bail trouvés en ligne aujourd'hui le respectent, mais un bail rédigé « à la main » sans ce cadre passe facilement à côté d'une mention.

Les annexes obligatoires

Le bail seul ne suffit pas : plusieurs documents doivent obligatoirement y être annexés, sous peine de fragiliser le contrat.

• Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (logements avant 1949), état des risques naturels et technologiques, diagnostic amiante et électricité/gaz selon l'ancienneté du logement.
• L'état des lieux d'entrée, réalisé le jour de la remise des clés.
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs (un document type, à joindre systématiquement).
• Un extrait du règlement de copropriété si le logement est en copropriété (les clauses relatives à la destination et à la jouissance des parties privatives).
• La garantie « loi Alur » sur le loyer si le bien est en zone tendue avec encadrement des loyers (loyer de référence, majoré, minoré).

Ce que la loi interdit d'inclure

Certaines clauses, même signées par les deux parties, sont réputées non écrites — c'est-à- dire sans aucune valeur juridique, même en cas d'accord apparent : interdire au locataire d'avoir des animaux (hors animaux dangereux), l'obliger à souscrire une assurance auprès d'un assureur imposé, ou l'autoriser à visiter le logement sans préavis.