Encadrement des loyers et zone tendue : ce qui change pour fixer un loyer

Dans certaines villes, le loyer d'un logement ne peut pas être fixé librement : il doit respecter un plafond réglementaire. Voici comment savoir si vous êtes concerné, et ce que ça change concrètement pour fixer ou réviser un loyer.

Deux dispositifs à ne pas confondre

• Zone tendue : encadre uniquement l'évolution du loyer entre deux locataires (le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, hors exceptions) et limite la révision annuelle à l'IRL. Couvre environ 1 150 communes.
• Encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et quelques autres villes selon leur adhésion au dispositif) : fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré, par zone et type de logement — le loyer fixé ne peut pas dépasser le loyer majoré, sauf complément de loyer justifié.

Une commune peut être en zone tendue sans être soumise à l'encadrement des loyers au sens strict — c'est ce second dispositif, plus contraignant, qui ne s'applique que dans les villes qui l'ont explicitement mis en place.

Comment savoir si votre bien est concerné

Le zonage (A, A bis, B1, B2, C) et la liste des communes en zone tendue sont publiés par le ministère du Logement. Pour l'encadrement des loyers au sens strict, chaque ville concernée publie ses propres arrêtés préfectoraux avec les loyers de référence par quartier, nombre de pièces et époque de construction — un simulateur en ligne existe pour chaque ville concernée.

Ce que ça change pour fixer un loyer

• Nouvelle location, zone tendue simple : le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf vacance de plus de 18 mois, travaux importants récents, ou loyer manifestement sous-évalué (justificatifs à l'appui).
• Nouvelle location, ville avec encadrement des loyers : le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du secteur, sauf caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer (mentionné et justifié dans le bail).
• Révision annuelle : reste plafonnée à l'IRL dans tous les cas, encadrement ou non (voir notre guide sur le calcul de l'IRL).

Le risque en cas de dépassement

Un locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu, avec effet rétroactif sur toute la durée du bail. Dans les villes avec encadrement strict, une amende administrative (jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une société) peut également s'ajouter en cas de non-respect constaté.