Assurance PNO : pourquoi celle du locataire ne suffit pas

Beaucoup de bailleurs pensent être couverts parce que leur locataire est assuré. Les deux contrats ne protègent pas la même chose, et c'est précisément dans l'écart entre les deux que tombent les sinistres les plus coûteux.

Ce que l'assurance du locataire ne couvre pas

Le locataire a l'obligation de s'assurer, mais son contrat couvre sa responsabilité locative et ses biens à lui. Il ne répond de rien dans trois situations fréquentes :

• Le logement est vide — entre deux locataires, pendant des travaux, ou le temps d'une succession, il n'y a plus aucune assurance en face
• Le sinistre vient du bâti lui-même — canalisation encastrée, infiltration par la toiture, défaut de construction : la responsabilité est celle du propriétaire, pas de l'occupant
• Le locataire n'est pas réellement assuré — attestation non renouvelée, contrat résilié pour non-paiement. Vous ne l'apprenez qu'au sinistre

Obligatoire en copropriété, fortement conseillée ailleurs

Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire — occupant ou bailleur — doit être assuré au minimum en responsabilité civile. Pour un bien en copropriété, la question est donc tranchée : la PNO n'est pas une option.

Pour une maison individuelle, aucun texte ne l'impose. Mais l'absence d'assurance laisse à votre charge l'intégralité d'un sinistre survenu pendant une vacance ou imputable au bâti — ce qui, pour une toiture ou un dégât des eaux étendu, se chiffre vite au-delà de dix ans de cotisations.

Ce qu'elle couvre réellement

• La responsabilité civile du propriétaire — dommages causés aux voisins, au locataire ou à un tiers par le bâtiment
• Les dommages au bien pendant la vacance — incendie, dégât des eaux, tempête, sur un logement inoccupé
• Le recours des voisins et des tiers — le poste qui coûte le plus cher en copropriété
• Le relais quand le locataire n'est pas assuré — ou que son assureur refuse sa garantie
• La protection juridique, selon les contrats — utile sur un litige locatif, à vérifier plutôt qu'à supposer

Une PNO ne couvre en revanche pas les loyers impayés : c'est une garantie distincte, avec ses propres conditions d'éligibilité du locataire — voir notre guide sur la garantie loyers impayés.

Ce qu'il faut regarder avant de signer

Les tarifs se ressemblent ; les contrats beaucoup moins. Quatre points décident de l'utilité réelle :

• La durée de vacance couverte — certains contrats cessent de garantir au bout de 30, 60 ou 90 jours d'inoccupation. C'est le piège le plus fréquent, puisque c'est justement la période à risque
• Le montant des franchises — une prime basse compensée par une franchise élevée ne vous couvre que des sinistres que vous auriez pu absorber
• La location meublée et la courte durée — souvent exclues ou tarifées à part. À déclarer, sous peine de non-garantie
• L'articulation avec l'assurance de la copropriété — elle couvre les parties communes, pas vos parties privatives