Un chauffe-eau lâche, un volet roulant reste bloqué, un joint fuit : la question tombe immédiatement, et mal y répondre coûte soit une facture qui n'était pas la vôtre, soit une retenue sur dépôt de garantie que le locataire fera annuler.
La règle de base, et la liste
Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations. Le bailleur prend tout le reste : les grosses réparations, le clos et le couvert, et le maintien du logement en état de servir.
Ce que recouvrent « entretien courant » et « menues réparations » n'est pas laissé à l'appréciation de chacun : le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne la liste, poste par poste, des parties extérieures jusqu'à la plomberie. Cette liste est le point de départ de toute discussion.
Les trois causes qui renversent la liste
C'est le point que presque tout le monde manque. Un élément peut figurer au décret et rester malgré tout à votre charge, dès lors que la réparation est rendue nécessaire par :
- La vétusté — l'usure normale due au temps. Un robinet dont le mécanisme est mort après quinze ans n'a pas été abîmé, il a vieilli
- La malfaçon ou le vice de construction — le défaut préexistait au bail
- Le cas fortuit ou la force majeure — tempête, dégât des eaux venu de l'extérieur, sinistre
La vraie question n'est donc pas « est-ce dans la liste ? » mais « pourquoi est-ce cassé ? ». Un équipement usé relève du bailleur, un équipement abîmé par un usage anormal relève du locataire — même poste, réponse inverse.
Les cas qui reviennent le plus souvent
- Chaudière : l'entretien annuel incombe à l'occupant, son remplacement au bailleur
- Robinetterie : joints et clapets au locataire, remplacement du mitigeur hors d'usage au bailleur
- Volets roulants : graissage et remplacement de lames ou de cordons au locataire, mécanisme ou moteur au bailleur
- VMC : nettoyage des bouches au locataire, moteur et conduits au bailleur
- Canalisations : débouchage au locataire, remplacement d'une canalisation percée au bailleur
- Jardin : tonte, taille des haies et entretien courant au locataire, élagage des arbres de haute tige au bailleur
La grille de vétusté, le seul moyen de trancher à l'avance
Pourquoi ça se joue surtout à la sortie
En cours de bail, un désaccord se règle le plus souvent à l'amiable. À la sortie, il se transforme en retenue sur le dépôt de garantie — et c'est là que la charge de la preuve compte. Une retenue ne tient que si vous pouvez montrer l'état initial, la dégradation, et son coût réel par un devis ou une facture.
Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, ce qui rend la démonstration presque impossible. Les deux guides voisins traitent chacun un versant de ce moment : l'état des lieux d'entrée et la restitution du dépôt de garantie.
Ne pas confondre avec les charges récupérables
Garder la trace au moment où elle se crée