La sélection du locataire est le moment où se joue la majorité des problèmes futurs — impayés, dégradations, départ prématuré. La loi encadre strictement ce que vous pouvez exiger et refuser : voici les pièces autorisées, celles interdites, et les critères qui comptent réellement pour juger un dossier.
Les pièces que vous pouvez demander
La liste des pièces justificatives exigibles est fixée par décret (n°2015-1437) — un candidat locataire n'est pas obligé de fournir plus, même si vous le demandez.
- Une pièce d'identité en cours de validité
- Un justificatif de domicile (quittance, facture, attestation d'hébergement)
- Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte d'étudiant, avis d'imposition sur les bénéfices pour un indépendant)
- Des justificatifs de ressources : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de versement de retraite ou d'indemnités
- Le même dossier pour un garant, s'il y en a un
Ce que vous n'avez pas le droit de demander
La liste inverse (décret n°2015-1437 également) est tout aussi stricte, et une demande non autorisée peut être signalée — voire sanctionnée.
- Un chèque de réservation du logement avant la signature du bail
- Une photo d'identité du candidat
- Sa carte vitale ou tout document médical
- Son numéro de compte bancaire (un RIB n'est exigible qu'après signature, pour le prélèvement du loyer)
- Son contrat de mariage ou de PACS
- Un extrait de casier judiciaire
Le critère qui compte vraiment : le taux d'effort
Au-delà des pièces, la question centrale est simple : le loyer charges comprises représente-t-il une part raisonnable des revenus du candidat ? La référence la plus utilisée reste un tiers des revenus nets (33 %), le seuil retenu par la plupart des garanties loyers impayés — un dossier au-delà de ce seuil présente un risque d'impayé statistiquement plus élevé, garant ou non.
Un CDI confirmé (hors période d'essai) pèse plus qu'un CDD ou une période d'essai en cours, mais ne doit pas être le seul critère : un dossier étudiant ou en alternance avec un garant solide (ou la garantie Visale, gratuite) reste souvent moins risqué qu'un CDI récent sans aucune épargne de côté.
Comparer plusieurs dossiers sans discriminer
La loi interdit de refuser un candidat sur des critères discriminatoires (origine, sexe, situation de famille, grossesse, orientation sexuelle, apparence physique…). En pratique, la meilleure protection est de comparer les dossiers sur une grille de critères objectifs et identiques pour tous — taux d'effort, stabilité du contrat, présence d'un garant — et de documenter ce choix, plutôt que de trancher « au feeling » lors d'une visite.
Garder une trace de chaque candidature
Centraliser les candidatures par bien