Acte de cautionnement : mentions obligatoires, caution simple ou solidaire, modèle

Un parent, un proche ou un ami se porte garant de votre futur locataire : c'est la garantie la plus répandue en location privée, et la seule qui ne coûte rien au bailleur. Mais une caution ne vaut que par l'acte qui la constate. Un document mal rédigé — une mention oubliée, un montant flou, un colocataire non désigné — peut être annulé, et vous laisser sans recours le jour où l'impayé arrive.

La bonne nouvelle, c'est que les règles sont devenues plus simples. Depuis la réforme du droit des sûretés, applicable aux cautionnements signés à partir du 1er janvier 2022, la fameuse mention recopiée à la main n'est plus obligatoire et l'acte peut être signé électroniquement. Encore faut-il savoir ce qui reste exigé.

Avez-vous le droit de demander une caution ?

Avant de rédiger quoi que ce soit, vérifiez que vous pouvez exiger un garant. Ce n'est pas toujours le cas, et un cautionnement demandé à tort est nul.

• Bailleur particulier ou SCI familiale (associés parents ou alliés jusqu'au quatrième degré) : vous pouvez demander une caution, c'est le cas général
• Vous avez souscrit une assurance loyers impayés : vous ne pouvez plus exiger de caution en plus, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. C'est l'un ou l'autre — voir notre guide sur la garantie loyers impayés
• Le locataire bénéficie de Visale, la garantie gratuite d'Action Logement : elle est elle-même un cautionnement, et elle ne se cumule avec aucune autre garantie, caution personnelle comprise
• Bailleur personne morale (société, hors SCI familiale) : la caution n'est possible que si elle est apportée par un organisme habilité, comme Visale, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier

Vous ne pouvez pas non plus refuser un garant au motif qu'il n'est pas de nationalité française ou qu'il ne réside pas en France métropolitaine. Ce qui compte, c'est sa solvabilité, pas son adresse.

Caution simple ou caution solidaire : la vraie différence

Le mot « solidaire » change tout au moment de l'impayé, et pas grand-chose avant.

• Caution simple : le garant bénéficie de ce qu'on appelle le bénéfice de discussion. Il peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire, et ne paie que si celui-ci se révèle insolvable ou si les poursuites échouent. Avec plusieurs cautions, la dette se divise entre elles
• Caution solidaire : dès le premier impayé, vous pouvez vous adresser directement au garant, sans attendre d'avoir épuisé les recours contre le locataire. Avec plusieurs cautions solidaires, chacune peut être appelée pour la totalité, dans la limite de son engagement

En pratique, la quasi-totalité des bailleurs demandent une caution solidaire, et c'est logique : une caution simple vous oblige à engager une procédure contre le locataire avant de pouvoir toucher le garant, ce qui prend des mois. Mais attention : la solidarité ne se présume pas. Si l'acte ne dit pas clairement que la caution renonce aux bénéfices de discussion et de division, elle les conserve — et votre caution « solidaire » devient une caution simple.

Les mentions obligatoires de l'acte

L'acte de cautionnement doit être écrit. Il peut figurer dans le bail lui-même ou, plus lisiblement, sur un document séparé, sous signature privée ou devant notaire. Pour une caution personne physique — le cas de loin le plus courant — il doit contenir :

• L'identité complète des parties : la caution, le ou les locataires garantis, le bailleur, et l'adresse du logement loué
• Le montant du loyer, écrit en chiffres et en lettres, et ses conditions de révision (indice de référence des loyers, trimestre de référence, date de révision)
• La mention d'engagement de la caution : elle déclare s'engager à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant maximal en principal et accessoires, écrit en toutes lettres et en chiffres. En cas de discordance, c'est la somme en lettres qui l'emporte
• La renonciation aux bénéfices de discussion et de division, reconnue dans cette même mention, si vous voulez une caution solidaire
• Une déclaration de la caution attestant qu'elle connaît la nature et l'étendue de son engagement
• La reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la résiliation d'un cautionnement sans durée (voir plus bas)
• La durée de l'engagement : déterminée, avec sa date de fin, ou indéterminée
• La signature de la caution

Une fois l'acte signé, remettez-en un exemplaire à la caution, avec une copie du bail qu'elle garantit : elle doit pouvoir savoir à tout moment à quoi elle s'est engagée. Service-public.fr propose un modèle d'acte gratuit qui reprend toutes ces rubriques — c'est une bonne base, à adapter à votre bail.

Fixer le montant maximal de l'engagement

La loi n'impose pas de plafond, mais l'acte doit en fixer un. C'est le montant au-delà duquel la caution ne vous devra plus rien, quoi qu'il arrive. Il doit couvrir ce que vous risquez réellement : loyers et charges impayés, mais aussi indemnités d'occupation après résiliation, réparations locatives, dégradations et frais de procédure.

Une méthode courante consiste à partir du loyer charges comprises, multiplié par la durée du bail, en tenant compte des révisions possibles. Un plafond trop bas vous laisse à découvert sur une procédure longue ; un plafond démesuré par rapport aux revenus du garant expose l'engagement à être contesté. Dans les deux cas, écrivez-le en lettres et en chiffres, et relisez que les deux concordent.

Durée déterminée ou indéterminée : ce que la caution peut résilier

C'est la clause que l'on remplit le plus vite, et celle qui a le plus de conséquences.

• Durée déterminée : la caution est engagée jusqu'à la date fixée, sans pouvoir se retirer avant. Si le bail continue au-delà, elle est libérée — il faudra un nouvel acte. Choisissez donc une durée qui couvre au moins le bail et sa reconduction prévisible
• Durée indéterminée (ou non précisée) : la caution peut résilier son engagement à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception, sans votre accord. Mais la résiliation ne prend effet qu'à la fin du bail en cours. Un garant qui résilie six mois après la signature d'un bail vide de trois ans reste tenu jusqu'au terme de ces trois ans

C'est précisément cette faculté de résiliation que l'acte doit reproduire, pour que la caution en ait connaissance au moment de signer. L'acte peut aussi prévoir des événements qui mettent fin à l'engagement, comme le divorce ou le décès du locataire. En cas de décès de la caution elle-même, ses héritiers ne répondent que des dettes nées avant le décès.

En colocation : nommer le colocataire garanti

C'est l'erreur la plus fréquente, et elle est sanctionnée par la nullité. Quand un bail unique réunit plusieurs colocataires, l'acte de cautionnement doit identifier le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution. Un acte rédigé « pour les locataires » sans désigner personne ne vaut rien.

L'engagement de la caution suit ensuite celui du colocataire qu'elle garantit : il prend fin quand un remplaçant figure au bail, ou au plus tard six mois après la fin du préavis du colocataire sortant. Et avec une clause de solidarité dans le bail, la caution d'un colocataire peut être appelée pour la totalité des sommes dues, y compris celles laissées par les autres. Tout le détail est dans notre guide sur la clause de solidarité en colocation.

Les justificatifs que vous pouvez demander au garant

Comme pour le locataire, la liste des pièces exigibles d'une caution est fixée par un décret du 5 novembre 2015, et elle est limitative. Pour une caution personne physique :

• Une pièce d'identité : carte d'identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger
• Un justificatif de domicile : dernière quittance de loyer, facture d'énergie ou d'eau de moins de trois mois, attestation d'assurance habitation, ou dernier avis de taxe foncière
• Un ou plusieurs justificatifs d'activité : contrat de travail, extrait Kbis, carte professionnelle…
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources : dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de pensions ou d'allocations…

Relevés de compte, attestation de bonne tenue de compte, photo d'identité ou autorisation de prélèvement ne figurent pas sur la liste : vous ne pouvez pas les exiger. Le bailleur qui réclame une pièce hors liste encourt une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale. Pour le reste du dossier, voir notre guide sur la sélection du locataire.

Le jour où il faut actionner la caution

Un acte valable ne suffit pas : il faut aussi l'utiliser correctement. Dès le premier loyer impayé, prévenez la caution par écrit, sans attendre que la dette grossisse. Si vous passez par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, il doit aussi être signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire : à défaut, elle n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard. Vous disposez de trois ans pour réclamer un loyer impayé, au locataire comme à la caution.

Avec une caution solidaire, vous pouvez réclamer directement au garant, par simple lettre puis, s'il ne paie pas, par les mêmes voies qu'à l'encontre du locataire. Avec une caution simple, il faudra d'abord démontrer que le locataire ne peut pas payer. Dans tous les cas, gardez une trace datée de chaque échéance impayée : c'est elle qui fonde votre demande. La marche à suivre complète est détaillée dans notre guide sur le locataire qui ne paie pas.