Augmenter le loyer au renouvellement du bail : la procédure du loyer sous-évalué

Votre locataire est en place depuis des années, le loyer n'a suivi que l'IRL, et les appartements comparables de la rue se louent désormais nettement plus cher. Beaucoup de bailleurs pensent pouvoir « remettre le loyer au prix du marché » à la fin du bail. Ce n'est pas le cas : en location vide, le bail se renouvelle aux mêmes conditions, et une hausse au-delà de l'IRL n'est possible que par une procédure précise, réservée aux loyers manifestement sous-évalués.

Ce guide détaille cette procédure, prévue par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 : les conditions à remplir, les références de loyers à réunir, la proposition à envoyer au moins six mois avant le terme, le passage devant la commission de conciliation puis le juge, l'étalement de la hausse sur trois ou six ans, et les règles plus strictes en zone tendue, dans les villes à encadrement des loyers et pour les logements classés F ou G. Il vise les locations vides de résidence principale ; un point sur le meublé figure plus bas.

Le principe : au renouvellement, le loyer ne change pas

Un bail vide signé par un bailleur particulier dure trois ans, six ans pour une personne morale. À son terme, s'il n'a été ni dénoncé ni renouvelé par une proposition du bailleur, il se reconduit tacitement pour la même durée et aux mêmes conditions. Le loyer continue alors d'évoluer uniquement par la révision annuelle, si le bail contient une clause d'indexation sur l'IRL, dont le calcul est expliqué dans notre guide sur la révision du loyer avec l'IRL.

La loi ne prévoit qu'une exception : le loyer peut être réévalué au renouvellement s'il est manifestement sous-évalué. Le mot compte. Un loyer légèrement inférieur à la moyenne du quartier ne suffit pas : l'écart doit être net et démontrable par des loyers réellement pratiqués pour des logements comparables. Et c'est au bailleur d'en apporter la preuve.

Réunir les références de loyers du voisinage

Le nouveau loyer se fixe par comparaison avec les loyers habituellement constatés dans le voisinage, au cours des trois dernières années, pour des logements comparables. Ces comparaisons, appelées références, sont le cœur du dossier. Leur nombre minimal dépend de la commune :

• Au moins trois références dans le cas général
• Au moins six références dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, dont la liste figure en annexe d'un décret. Vérifiez-la avant de constituer votre dossier
• Au moins deux tiers de ces références doivent porter sur des locations dont le locataire est en place depuis au moins trois ans. Le but est de comparer avec des loyers installés, et pas seulement avec les loyers de relocation, toujours plus élevés

Chaque référence doit être suffisamment précise pour que la comparaison puisse être vérifiée. Un décret fixe les informations à donner pour chacune :

• La localisation : le nom de la rue et la dizaine de numéros, sans adresse exacte ni nom du locataire
• Le bâtiment : sa qualité, son époque de construction, l'étage et la présence d'un ascenseur
• Le logement : la surface habitable, le nombre de pièces, les annexes (cave, parking, balcon) et les équipements
• Le bail : le fait que le locataire soit en place depuis plus ou moins de trois ans, et le loyer mensuel hors charges

Où les trouver ? Les observatoires locaux des loyers, comme l'OLAP pour l'agglomération parisienne, peuvent fournir des références. Les administrateurs de biens et les agences du secteur en disposent aussi. Vos propres logements comparables, s'ils sont loués plus cher dans le même immeuble, peuvent servir, mais un juge se méfiera d'un dossier qui ne repose que sur vos biens. Les annonces en ligne, en revanche, ne sont pas des références : elles donnent un prix demandé, pas un loyer constaté dans un bail.

La proposition de nouveau loyer : au moins six mois avant le terme

La proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Elle obéit aux mêmes formes qu'un congé : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Pour un bail qui se termine le 30 juin, elle doit donc être reçue au plus tard le 31 décembre précédent. Avec une lettre recommandée, c'est la date de réception qui compte : envoyez-la largement à l'avance.

• Le montant du nouveau loyer proposé, hors charges
• La liste des références utilisées pour le fixer, annexée à la lettre, avec toutes les informations exigées pour chacune
• La reproduction intégrale du texte de l'article 17-2 de la loi de 1989, dans sa partie consacrée à la réévaluation. Son omission rend la proposition nulle, et le bail se renouvelle alors à l'ancien loyer

Une proposition envoyée trop tard ou incomplète ne peut pas être rattrapée pour cette échéance : il faudra attendre le renouvellement suivant, trois ou six ans plus tard. C'est l'erreur la plus coûteuse de toute la procédure, et la plus facile à éviter en notant la date de fin de bail dès la signature.

La réponse du locataire, la commission puis le juge

Le locataire peut accepter le nouveau loyer, par écrit de préférence. Le bail est alors renouvelé avec ce loyer, appliqué progressivement selon les règles d'étalement décrites plus bas. Il peut aussi refuser, ou ne pas répondre. La suite se déroule en deux temps :

• La commission départementale de conciliation : en cas de désaccord, ou si le locataire n'a pas répondu quatre mois avant le terme du bail, l'une ou l'autre des parties peut la saisir. La démarche est gratuite. La commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, cherche un accord et rend son avis dans un délai de deux mois
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : faute d'accord, le bailleur doit le saisir avant le terme du bail. Le juge vérifie que le loyer est bien manifestement sous-évalué, examine les références et fixe lui-même le nouveau loyer. Le bail est alors renouvelé pour sa durée normale, trois ou six ans
• Sans saisine du juge avant le terme, le bail est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire à l'ancien loyer, éventuellement révisé selon l'IRL. La procédure est perdue pour cette échéance

Le calendrier est donc serré : proposition au plus tard six mois avant le terme, commission dès quatre mois avant, assignation avant la date de fin. Pendant la procédure, le locataire continue de payer l'ancien loyer. Quand le juge fixe un loyer supérieur, la hausse s'applique à compter du renouvellement, et le rappel peut être réclamé.

Une hausse étalée sur trois ou six ans

Même acceptée ou fixée par le juge, la hausse ne s'applique pas d'un coup. Elle est étalée pour éviter un choc brutal pour le locataire :

• Hausse de 10 % ou moins : elle s'applique par tiers chaque année pour un bail renouvelé pour trois ans, par sixième chaque année pour un bail de six ans
• Hausse de plus de 10 % : elle s'applique toujours par sixième annuel, même si le bail renouvelé ne dure que trois ans. L'étalement se poursuit alors sur le renouvellement suivant
• La révision annuelle IRL reste due en plus, si le bail contient une clause d'indexation

Un exemple, sans zone tendue : un logement loué 600 € hors charges, avec un bail de trois ans, dont les références montrent un loyer de voisinage de 690 €. La hausse de 90 € représente 15 % du loyer actuel, donc plus de 10 % : elle s'applique par sixième, soit 15 € de plus chaque année pendant six ans, en plus de la révision IRL. La première année, le loyer passe à 615 €, puis 630 €, et ainsi de suite jusqu'à 690 € hors indexation. De quoi relativiser l'enjeu financier d'une procédure qui s'étend, au total, sur deux baux.

En zone tendue : la hausse est plafonnée

Dans les communes classées en zone tendue, un décret annuel encadre l'évolution des loyers au renouvellement comme à la relocation. Pour les baux renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, c'est le décret du 27 juillet 2017, prorogé par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, qui s'applique. Au renouvellement, il limite la hausse ainsi :

• Loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut dépasser la moitié de l'écart entre le loyer de voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement, éventuellement révisé. Avec un loyer de 600 € et un loyer de voisinage de 900 €, l'écart est de 300 € et la hausse est plafonnée à 150 €
• Travaux d'amélioration ou de mise en décence réalisés depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer : la hausse peut atteindre, si c'est plus favorable, une majoration annuelle de 15 % du coût réel des travaux TTC. Le loyer doit toutefois rester manifestement sous-évalué : les travaux seuls ne suffisent pas
• La procédure ne change pas : références, proposition six mois avant le terme, commission, juge et étalement s'appliquent comme ailleurs

Pour savoir si votre commune est en zone tendue, et faire la différence avec l'encadrement strict du niveau des loyers, reportez-vous à notre guide sur l'encadrement des loyers et la zone tendue.

Dans les villes à encadrement des loyers

À Paris et dans les autres villes où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence (notamment Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, et plusieurs communes de Seine-Saint-Denis), la logique est différente. Le bailleur ne peut demander une réévaluation que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré applicable au logement, c'est-à-dire le loyer de référence diminué de 30 %. Le nouveau loyer proposé ne peut pas dépasser ce loyer de référence minoré, apprécié selon l'arrêté en vigueur à la date de la proposition. Le délai de six mois et la procédure de conciliation restent les mêmes.

Le mécanisme joue aussi dans l'autre sens : si le loyer hors complément dépasse le loyer de référence majoré, c'est le locataire qui peut demander une baisse au renouvellement, par une proposition faite au moins cinq mois avant le terme. Vérifiez donc où se situe votre loyer avant de lancer quoi que ce soit.

Logement classé F ou G : aucune hausse possible

Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer, le loyer d'un logement dont le DPE est classé F ou G ne peut plus augmenter : ni par la révision IRL, ni à la relocation, ni au renouvellement. La procédure du loyer sous-évalué est donc fermée pour ces logements, même si l'écart avec le voisinage est important et même en dehors de toute zone tendue.

Pour un bailleur dont le loyer est bas, la seule voie est alors de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour sortir le logement de ces classes, d'autant qu'un logement G n'est déjà plus considéré comme décent et que les F le seront à partir de 2028. Le calendrier et les solutions sont détaillés dans notre guide sur le DPE et les passoires thermiques. Vérifiez aussi que votre DPE est encore valide avant d'envoyer une proposition : c'est la première chose que regardera le locataire, ou son conseil.

Et en location meublée ?

La procédure décrite ici, avec ses six mois et ses références, est celle de la location vide. Le bail meublé de résidence principale dure un an et se reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le bailleur qui souhaite en modifier les conditions à l'échéance, loyer compris, doit en informer le locataire au moins trois mois avant le terme. En zone tendue, le décret d'encadrement s'applique aussi aux meublés, et le gel des loyers des logements F ou G vaut pour eux comme pour les logements vides. Les règles du meublé sur ce point sont plus techniques : avant d'envoyer une proposition, faites-la relire par l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.

Avant de vous lancer : la procédure en vaut-elle la peine ?

La procédure du loyer sous-évalué est lourde, et son résultat est étalé sur plusieurs années. Quelques questions à se poser avant d'envoyer la lettre :

• L'écart est-il vraiment manifeste ? Avec un loyer à 5 ou 10 % sous le voisinage, le juge risque de refuser la réévaluation. Les dossiers qui aboutissent portent en général sur des écarts nets, solidement documentés
• La révision IRL a-t-elle été appliquée ? Un loyer devenu bas parce que l'indexation a été oubliée pendant des années ne se rattrape pas par la révision : elle doit être demandée dans l'année et ne joue jamais rétroactivement. Commencez par appliquer la révision de l'année, avec notre calculateur IRL
• Le gain justifie-t-il les frais et le temps ? Références à acheter, éventuel commissaire de justice, procédure judiciaire si le locataire refuse. Comparez avec la hausse obtenue, une fois étalée et, en zone tendue, plafonnée. Notre calculateur de rentabilité permet de mesurer ce que la hausse change réellement sur votre rendement
• La relation avec un bon locataire : un locataire stable, qui paie à l'heure et entretient le logement, a aussi une valeur. Une discussion ouverte, références à l'appui, aboutit parfois à un accord plus rapide que la voie formelle, à condition de respecter malgré tout la forme et les délais légaux

La check-list du bailleur

• Noter la date de fin de bail et compter au moins sept mois avant pour préparer le dossier
• Vérifier le DPE : rien n'est possible pour un logement F ou G
• Vérifier la zone : zone tendue (plafond de la moitié de l'écart) ou ville à encadrement (loyer de référence minoré)
• Réunir trois ou six références, dont deux tiers de locataires en place depuis trois ans, avec toutes les mentions exigées
• Envoyer la proposition au moins six mois avant le terme, en recommandé ou par commissaire de justice, avec le texte de l'article 17-2 et la liste des références
• Saisir la commission en cas de refus ou de silence quatre mois avant le terme, puis le juge avant la fin du bail si aucun accord n'est trouvé
• Appliquer la hausse par tiers ou par sixième, en plus de la révision IRL annuelle