Donner congé à son locataire : vente, reprise, motif légitime

Un bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite. Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment moyennant son préavis, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois seuls motifs prévus par la loi, et en respectant une forme précise. Un congé mal donné n'est pas rattrapable : il est nul, et le bail se reconduit pour toute une nouvelle période.

Uniquement à l'échéance, jamais en cours de bail

C'est la règle qui surprend le plus. Tant que le bail court, le locataire est chez lui et vous ne pouvez pas le reprendre — même pour un motif que vous jugez impérieux, même en proposant une indemnité. Le congé ne peut prendre effet qu'au terme du bail en cours (trois ans pour une location vide détenue par un particulier, un an pour un meublé), ou au terme d'une reconduction.

Le préavis à respecter se compte donc à rebours depuis cette échéance : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé. Envoyé ne serait-ce qu'un jour trop tard, le congé ne vaut rien pour cette échéance-là : le bail repart pour trois ans (ou un an), et il faudra attendre l'échéance suivante.

Les trois motifs, et rien d'autre

Le congé doit indiquer son motif, sous peine de nullité. La liste est fermée : aucun autre motif n'est recevable, quelle que soit sa légitimité apparente.

• La reprise pour habiter — vous, ou un proche limitativement énuméré par la loi : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants, ou ceux de votre conjoint. Un neveu, un cousin ou un ami n'entrent pas dans la liste. Le congé doit nommer le bénéficiaire et préciser la nature du lien qui vous unit.
• La vente du logement — le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption (voir plus bas).
• Un motif légitime et sérieux — impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, défaut d'assurance, sous-location non autorisée. C'est le motif le plus fragile : c'est à vous de le prouver, et un juge saisi par le locataire appréciera s'il est réellement établi. Les traces écrites accumulées au fil du bail font toute la différence.

Vendre : le locataire est prioritaire

En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente. Il doit mentionner le prix et les conditions de la vente, et reproduire les dispositions légales encadrant ce droit. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter, puis d'un délai pour finaliser — allongé s'il recourt à un prêt.

Deux conséquences pratiques. D'abord, un prix affiché au-dessus du marché pour décourager le locataire se retourne contre vous : si vous vendez ensuite moins cher à un tiers, le locataire doit se voir proposer ce nouveau prix. Ensuite, vendre un logement occupé ne nécessite aucun congé : le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient bailleur aux mêmes conditions. C'est souvent la voie la plus simple, au prix d'une décote à l'achat.

La forme : trois voies possibles, une seule date qui compte

Le congé se délivre par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courrier simple, un email ou un SMS ne valent rien.

Point décisif pour le calcul du préavis : le délai court à compter de la réception par le locataire, pas de l'envoi. Entre le dépôt à la poste, la présentation et un éventuel retrait en bureau, plusieurs jours s'écoulent — ce sont eux qui font basculer un congé de justesse du bon côté ou du mauvais. Prévoyez une marge.

Si le bail a plusieurs titulaires, le congé doit être notifié à chacun d'eux individuellement. Il en va de même pour le conjoint ou le partenaire de PACS du locataire, même s'il n'a pas signé le bail : la loi lui reconnaît un droit sur le logement. Un congé adressé à un seul des occupants concernés est inopposable aux autres.

Le locataire protégé par son âge et ses ressources

Un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire ne peut pas recevoir congé sans qu'une offre de relogement adaptée, dans un secteur proche, lui soit proposée. La protection s'apprécie à la date d'échéance du bail, pas à la date d'envoi du congé.

Elle comporte une exception symétrique : elle ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous le plafond. Avant d'engager quoi que ce soit face à un locataire âgé de longue date, cette vérification est la première à faire — c'est elle qui détermine si la démarche est seulement possible.

Ce qu'il faut vérifier avant d'écrire la lettre

• La date exacte d'échéance du bail, reconductions comprises
• Le préavis applicable selon le type de location : six mois en vide, trois mois en meublé
• Le motif retenu, et sa justification si c'est un motif légitime et sérieux
• Pour une reprise : l'identité du bénéficiaire et son lien avec vous
• Pour une vente : le prix et les conditions, ainsi que les mentions légales obligatoires
• La liste complète des personnes à qui notifier le congé
• L'âge et la situation du locataire, au regard de la protection ci-dessus