Diagnostics obligatoires pour louer : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP, bruit

Avant de remettre les clés, un bailleur doit réunir une série de diagnostics techniques et les joindre au bail. Certains s'imposent pour tous les logements, d'autres seulement selon l'année de construction, l'âge des installations ou l'adresse du bien. Chacun a sa propre durée de validité, et un diagnostic périmé le jour de la signature équivaut, en pratique, à un diagnostic absent.

Ce guide fait la liste complète des diagnostics exigés pour une location d'habitation, précise dans quels cas chacun s'applique, combien de temps il reste valable, qui doit le réaliser et le payer, et ce que vous risquez si l'un d'eux manque. À la fin, un tableau récapitulatif vous permet de vérifier votre dossier en deux minutes avant chaque nouvelle location.

Le dossier de diagnostic technique, annexe obligatoire du bail

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au contrat de location au moment de sa signature et lors de son renouvellement. Il peut être remis sous forme numérique, sauf si le locataire s'y oppose. La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée, la colocation et le bail mobilité, qui renvoient tous à ce même article. Les locations saisonnières obéissent à des règles distinctes, plus légères (voir notre guide sur la location courte durée).

Le dossier n'est pas une liste fixe : son contenu dépend du logement. Voici, dans l'ordre, les questions à se poser.

• Pour tous les logements : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Si le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1949 : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
• Si l'installation intérieure d'électricité ou de gaz a plus de 15 ans : l'état de l'installation correspondante
• Si la commune est couverte par une zone de risques : l'état des risques et pollutions (ERP)
• Si le logement est dans une zone de bruit d'aérodrome : le document d'information sur le plan d'exposition au bruit
• Si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 : l'information sur l'amiante, qui suit un régime particulier (voir plus bas)

Le DPE : obligatoire partout, valable 10 ans

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est exigé pour toute location d'habitation, quelle que soit l'année de construction, et il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

• Durée de validité : 10 ans pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021, date de la réforme du diagnostic. Les DPE plus anciens ne sont plus valables : ceux réalisés avant 2018 ont expiré fin 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024
• Dès l'annonce : la classe énergie et la classe climat doivent figurer dans l'annonce de location, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Pour un logement classé F ou G, l'annonce doit aussi signaler une consommation énergétique excessive
• Un document opposable : depuis la réforme de 2021, le locataire peut se prévaloir des informations du DPE contre le bailleur. Seules les recommandations de travaux qui l'accompagnent restent purement indicatives

Le DPE n'est plus seulement une information : il conditionne le droit de louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Le calendrier complet, jusqu'aux classes E en 2034, est détaillé dans notre guide sur le DPE et les passoires thermiques.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Les peintures au plomb ont été largement utilisées jusqu'au milieu du XXe siècle, et leur ingestion ou inhalation provoque le saturnisme, particulièrement grave chez les jeunes enfants. Le CREP est donc exigé pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il porte sur les parties privatives du logement et doit être accompagné d'une notice d'information destinée au locataire.

• Aucun plomb, ou plomb sous les seuils réglementaires : le constat est définitif, il n'a pas besoin d'être refait
• Plomb au-delà des seuils : le constat doit dater de moins de six ans au jour de la signature du bail

Lorsque le CREP révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'exposition, avant de louer. Le Code de la santé publique prévoit aussi que l'absence de constat annexé au bail constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur. Une clause du bail qui ferait payer le constat au locataire serait sans effet.

Les états des installations d'électricité et de gaz

Ces deux diagnostics, distincts mais construits sur le même modèle, visent la sécurité des occupants : risque d'électrocution et d'incendie pour l'un, d'intoxication au monoxyde de carbone et d'explosion pour l'autre. Ils ne sont exigés que si l'installation intérieure a plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. Un logement sans aucune installation de gaz n'a évidemment pas besoin du diagnostic gaz.

• Durée de validité : six ans pour une location, contre trois ans pour une vente. Le diagnostic peut être remplacé par une attestation de mise en conformité de moins de six ans
• Contenu : le diagnostiqueur vérifie la présence des dispositifs de sécurité (appareil général de coupure, protection différentielle, prise de terre, ventilation, robinets de gaz…) et signale les anomalies. Il ne s'agit pas d'une remise aux normes : le rapport constate, il n'oblige pas à lui seul à faire des travaux

Les anomalies relevées ne restent pourtant pas sans conséquence. Une installation qui présente un danger pour la sécurité physique ou la santé des occupants rend le logement non décent, et le locataire peut alors exiger une mise en conformité, voire une diminution du loyer devant le juge. Une anomalie grave signalée dans le rapport est donc à traiter avant l'entrée dans les lieux — c'est aussi ce que vous demandera votre assureur en cas de sinistre. La grille complète des critères figure dans notre guide sur le logement décent.

L'état des risques et pollutions (ERP)

L'ERP informe le locataire des risques auxquels le logement est exposé : inondation, mouvement de terrain, risques technologiques ou miniers (plans de prévention approuvés ou à l'étude), sismicité de niveau 2 à 5 (de faible à forte), potentiel radon élevé, sols pollués, recul du trait de côte et, depuis le 1er janvier 2025, zone soumise à une obligation légale de débroussaillement contre les incendies. Il n'est exigé que si le bien se trouve dans au moins une de ces zones, recensées par arrêté préfectoral. En pratique, une large partie du territoire est concernée, ne serait-ce qu'au titre de la sismicité, puisque même le niveau faible déclenche l'obligation.

• Durée de validité : il doit dater de moins de six mois au jour de la signature du bail. C'est le diagnostic qui périme le plus vite : un ERP établi pour une précédente location est presque toujours à refaire
• Dès la première visite : depuis le 1er janvier 2023, l'ERP doit être remis au candidat locataire dès la première visite du logement, et l'annonce de location doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques, via le site public Géorisques
• Sinistres indemnisés : si le logement a déjà fait l'objet d'une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique, pendant que vous en étiez propriétaire ou à votre connaissance, vous devez en informer le locataire par écrit

Bonne nouvelle : l'ERP ne demande ni visite ni diagnostiqueur certifié. Vous pouvez l'établir vous-même, gratuitement, à partir du formulaire officiel prérempli sur Géorisques, à condition de vérifier qu'il correspond bien à l'adresse et aux arrêtés en vigueur. Vous en restez responsable. S'il manque, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer.

L'information sur le bruit des aérodromes

Depuis 2020, un logement situé dans une zone couverte par un plan d'exposition au bruit (PEB) d'aérodrome doit être loué avec un document dédié. Il indique la zone de bruit dans laquelle se trouve le bien, l'adresse du service en ligne permettant de consulter le plan, et rappelle que celui-ci peut aussi être consulté en mairie. Comme l'ERP, ce document ne nécessite pas de diagnostiqueur : vous le rédigez à partir des informations publiques. Il a une valeur purement informative, et le locataire ne peut pas s'en prévaloir contre vous.

Le cas particulier de l'amiante

La loi prévoit qu'un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante fasse partie du dossier, pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Mais le décret censé préciser les modalités de cette annexe n'a jamais été publié. En pratique, la règle applicable aujourd'hui est la suivante :

• Logement dans un immeuble collectif : le propriétaire doit disposer du dossier amiante des parties privatives (DAPP), établi par un diagnostiqueur certifié, et le tenir à la disposition du locataire qui le demande. Le dossier technique amiante des parties communes relève, lui, du syndicat de copropriété
• Durée de validité : un repérage concluant à l'absence d'amiante n'a pas de limite de validité, tant qu'aucuns travaux ne modifient les matériaux concernés

Même si l'annexe n'est pas exigée formellement, joindre une copie du repérage au bail ne coûte rien et évite toute discussion : c'est ce que recommandent la plupart des professionnels.

Ce qui n'est pas exigé pour une location

Plusieurs diagnostics bien connus des vendeurs ne concernent pas le bailleur. L'état relatif aux termites, le diagnostic de l'assainissement non collectif et l'information sur la mérule ne sont exigés qu'en cas de vente. Vous pouvez les fournir si vous les avez, mais rien ne vous oblige à les faire établir pour louer.

La surface habitable, en revanche, n'est pas un diagnostic mais une mention obligatoire du bail. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut obtenir une baisse du loyer proportionnelle à l'écart. La faire mesurer en même temps que le DPE est souvent la solution la plus simple. Pour la liste des autres mentions et annexes du contrat, voir notre guide sur les mentions obligatoires du bail.

Qui réalise et qui paie les diagnostics

Les diagnostics sont entièrement à la charge du bailleur. Il ne peut ni les refacturer au locataire, ni lui demander de les financer, même partiellement, quelle que soit la rédaction du bail.

• DPE, plomb, électricité, gaz, amiante : ils doivent être établis par un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant, que vous choisissez librement. L'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés est consultable en ligne sur le site du ministère chargé du logement
• ERP et bruit des aérodromes : vous pouvez les établir vous-même, à partir des données publiques
• Prix : ils ne sont pas réglementés et varient selon la surface, la région et le nombre de diagnostics commandés. Demander plusieurs devis pour un pack complet est le meilleur moyen de payer le juste prix

Ce que vous risquez si un diagnostic manque

Un dossier de diagnostic incomplet n'entraîne pas automatiquement la nullité du bail, et aucune amende forfaitaire n'est prévue pour la plupart des diagnostics. Mais l'absence ou la péremption d'un diagnostic vous expose, selon le cas :

• ERP manquant : le locataire peut demander en justice la résolution du bail ou une diminution du loyer
• CREP manquant : votre responsabilité pénale peut être engagée, et civile si le locataire ou un enfant est exposé au plomb
• DPE manquant ou erroné : c'est une faute qui peut fonder une demande de dommages-intérêts. Sans DPE valide, vous ne pouvez pas non plus démontrer que le logement respecte le seuil énergétique de décence
• Diagnostics électricité ou gaz manquants : les juges y voient une faute ouvrant droit à réparation du préjudice subi par le locataire. Et en cas d'accident, l'absence de diagnostic pèsera lourd dans la recherche des responsabilités, y compris auprès de votre assureur

Le plus souvent, un diagnostic oublié se régularise simplement : faites-le établir et transmettez-le au locataire, par écrit, en gardant une preuve de l'envoi. En cas de doute sur votre situation, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.