Logement décent : les critères à respecter pour louer, et les risques sinon

La loi ne demande pas au bailleur de louer un logement confortable, ni même en bon état partout : elle lui demande de louer un logement décent. C'est un socle minimal, défini point par point par un décret de 2002, et c'est une obligation de résultat. Le locataire n'a pas à prouver une faute : il lui suffit de montrer qu'un critère manque.

Cette grille vaut pour toute location de résidence principale, vide ou meublée, et elle s'apprécie à la signature du bail comme pendant toute sa durée. Un logement décent le jour de l'entrée peut cesser de l'être trois ans plus tard si la chaudière lâche ou si l'humidité s'installe — et c'est alors au bailleur d'agir.

La surface minimale : 9 m² et 2,20 m, ou 20 m³

Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. À défaut, il doit offrir un volume habitable d'au moins 20 m³. Les deux conditions sont alternatives : une pièce de 8 m² sous 2,60 m de plafond (20,8 m³) passe, une pièce de 9 m² mansardée sous 2 m ne passe pas si son volume reste sous 20 m³.

La surface se mesure en surface habitable, c'est-à-dire sans les murs, cloisons, embrasures, ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les combles mal aménagés et les studios sous toiture sont le cas typique où la surface « au sol » rassure à tort.

Le règlement sanitaire de votre département peut aller plus loin

Les critères nationaux sont un plancher. Le règlement sanitaire départemental, et parfois les règles locales d'urbanisme, peuvent imposer davantage — notamment sur la surface des pièces ou l'éclairement. Un logement en sous-sol, lui, ne peut pas être loué comme habitation, quelle que soit sa surface.

Sécurité et santé : ce que le logement ne doit pas faire courir

Le décret raisonne en risques plutôt qu'en normes techniques. Le logement doit :

Être clos et couvert : gros œuvre, toiture, menuiseries et accès en bon état, protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau
Avoir des garde-corps conformes aux fenêtres, escaliers, balcons et loggias
Ne pas exposer à des matériaux dangereux : canalisations et revêtements sans risque manifeste pour la santé — l'amiante dégradé ou le plomb accessible en sont les exemples classiques
Disposer d'installations électriques et de gaz conformes et en bon état d'usage, tout comme le chauffage et la production d'eau chaude
Être correctement aéré : renouvellement de l'air et évacuation de l'humidité suffisants pour un usage normal
Offrir un éclairement naturel suffisant dans les pièces principales, avec un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré
Être exempt de nuisibles et de parasites : rats, cafards, punaises de lit. Ce critère a été ajouté explicitement au décret ; une infestation présente à l'entrée rend donc le logement non décent

Un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est, par définition, pas décent. Mais l'inverse ne tient pas : un logement peut être non décent sans être insalubre, et la plupart des litiges se jouent dans cet entre-deux — une VMC absente, une fenêtre qui ne ferme plus, un tableau électrique d'un autre âge.

Les équipements minimum

Au-delà de la sécurité, le logement doit comporter :

Une installation de chauffage permettant un chauffage normal, avec alimentation en énergie et évacuation des fumées adaptées
L'eau potable à l'intérieur, avec une pression et un débit suffisants
Une évacuation des eaux usées équipée de siphons, qui empêche le refoulement des odeurs
Une cuisine ou un coin cuisine avec un évier alimenté en eau chaude et froide et raccordé à l'évacuation, et la possibilité d'installer un appareil de cuisson
Des sanitaires intérieurs : un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude et froide. Seule exception : un logement d'une seule pièce peut avoir un WC extérieur, s'il est dans le même bâtiment et facilement accessible
Un réseau électrique qui permet d'éclairer toutes les pièces et les accès, et de faire fonctionner les appareils ménagers courants

En location meublée, ces critères s'ajoutent à la liste du mobilier obligatoire : un meublé peut être parfaitement équipé et néanmoins non décent. Le détail du mobilier est dans notre guide sur le meublé obligatoire.

Le critère énergétique, celui qui se durcit chaque année

Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique fait partie de la décence. Le seuil applicable dépend de la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail, en métropole :

Baux de 2023 et 2024 : consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an
Depuis le 1er janvier 2025 : classe F minimum — la classe G n'est plus décente
À partir du 1er janvier 2028 : classe E minimum
À partir du 1er janvier 2034 : classe D minimum

Le point qui surprend : la reconduction tacite compte. Un bail de 2022 qui s'est reconduit en 2025 sur un logement classé G est donc soumis au seuil de 2025, et le locataire peut exiger les travaux. Ce n'est pas un motif pour lui donner congé, en revanche — un locataire en place ne peut pas être évincé au seul motif du DPE.

Avant de conclure qu'un bien est hors jeu, revérifiez son DPE

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation recalculée baisse, et la lettre peut remonter sans aucuns travaux. Une attestation de la nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l'observatoire DPE de l'ADEME, sans refaire le diagnostic. Le calendrier, le gel des loyers des F et G et les travaux qui font gagner des lettres sont détaillés dans notre guide sur le DPE et les passoires thermiques.

Des assouplissements de ce calendrier — dérogations en cas de travaux impossibles ou refusés en copropriété, sursis si un contrat de travaux est signé — ont été votés en première lecture au Sénat en juillet 2026. Tant qu'un texte n'est pas définitivement adopté et publié, le calendrier ci-dessus s'applique tel quel.

Ce que le locataire peut faire, étape par étape

Le parcours est encadré, et il commence presque toujours par un courrier. Connaître ses étapes permet surtout de répondre au bon moment plutôt que devant le juge.

Le signalement écrit : le locataire décrit les manquements au bailleur, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Il peut aussi passer par la plateforme publique Signal Logement, selon les départements
La mise en demeure de réaliser les travaux. Si la CAF ou la MSA qui verse l'aide au logement informe elle-même le bailleur de son obligation, cette information vaut mise en demeure
Deux mois de délai : sans réponse ou en cas de désaccord persistant au terme de ce délai, le locataire peut saisir le juge
Une conciliation facultative et gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice — utile, mais pas un préalable obligatoire
Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement

Le locataire ne peut pas suspendre le loyer de lui-même

Un logement non décent n'autorise pas le locataire à cesser de payer, même partiellement : seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Un locataire qui retient son loyer de sa propre initiative s'expose à une procédure d'impayé — et le bailleur qui la lance s'expose, lui, à voir la non-décence soulevée en défense. Les deux sujets finissent alors dans le même dossier. Notre guide sur les loyers impayés détaille les étapes côté bailleur.

Ce qu'un logement non décent coûte au bailleur

Le juge saisi dispose de pouvoirs larges, cumulables :

Ordonner les travaux et fixer leur délai d'exécution
Réduire le loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à la fin des travaux, avec ou sans consignation des sommes à la Caisse des dépôts
Accorder des dommages et intérêts au locataire pour le trouble de jouissance subi — ce que l'humidité a abîmé, ce que le chauffage d'appoint a coûté

S'y ajoute un risque propre aux locataires allocataires. Quand la CAF constate la non-décence, elle peut conserver l'aide au logement au lieu de la verser au bailleur, le temps que les travaux soient faits, dans la limite de 18 mois. Le locataire ne paie alors que le loyer résiduel, et le bailleur ne peut pas lui réclamer la part d'aide retenue. Si le logement est remis aux normes, les sommes conservées sont reversées au bailleur ; sinon, elles sont perdues pour lui.

Pour un bail signé à partir de 2025, la loi limite toutefois ce que le juge peut imposer sur le seul volet énergétique : il ne peut pas ordonner des travaux qui risqueraient d'endommager le bâti (attesté par un architecte) ou qui ont été refusés par l'autorité d'urbanisme ou de protection du patrimoine.

Le bon réflexe : vérifier avant de signer, documenter ensuite

Avant chaque mise en location, repassez la grille ci-dessus pièce par pièce : surface habitable réelle, aération de la salle d'eau, état du tableau électrique, étiquette DPE en cours de validité
À l'état des lieux d'entrée, photographiez les équipements et notez leur fonctionnement : c'est la preuve que le logement était décent le jour de la remise des clés. Voir notre guide sur l'état des lieux d'entrée
En cours de bail, traitez vite un signalement : une réponse écrite, un artisan mandaté et une date d'intervention valent mieux que tout argument devant le juge. Et distinguez ce qui relève de vous de ce qui relève de l'entretien courant du locataire — notre guide des réparations locatives fait le tri
En cas de doute, l'ADIL de votre département donne un avis juridique gratuit, côté bailleur comme côté locataire

Garder la trace de ce qui a été fait, et quand

Devant un litige de décence, ce qui compte est daté : le DPE, l'état des lieux, le courrier du locataire, la facture de l'artisan. Sur GereTonBien, chaque bien conserve ses documents — diagnostics, états des lieux, bail — et ses devis de travaux au même endroit, datés — de quoi retrouver la chronologie en deux minutes au lieu de la reconstituer. Essayer gratuitement.