Vous avez trouvé un locataire, le bail est prêt, et la mairie vous demande un « permis de louer ». Le terme n'apparaît nulle part dans la loi, mais il désigne deux procédures bien réelles : la déclaration de mise en location et l'autorisation préalable de mise en location. Elles ne s'appliquent pas partout, seulement dans les secteurs qu'une commune ou une intercommunalité a choisi de soumettre à ce contrôle.
Ce guide explique d'où vient ce dispositif, comment savoir si votre logement est concerné, ce qui distingue les deux régimes, les formulaires et délais à respecter, les amendes encourues et ce que devient le bail si la démarche a été oubliée.
D'où vient le permis de louer
Le dispositif a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil. Il figure dans le code de la construction et de l'habitation : les articles L. 634-1 et suivants pour la déclaration de mise en location, les articles L. 635-1 et suivants pour l'autorisation préalable.
L'idée est simple : dans les quartiers où le parc privé est dégradé, la collectivité veut savoir quels logements sont mis en location, et pouvoir bloquer ceux qui mettent en danger leurs occupants. La loi du 9 avril 2024 sur la rénovation de l'habitat dégradé a renforcé le dispositif en confiant les sanctions au maire ou au président de l'intercommunalité, à la place du préfet.
Qui décide, et quels logements sont concernés
- Une décision locale : c'est l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ou, à défaut, la commune qui délimite par délibération les secteurs soumis au dispositif. Elle peut viser une rue, un quartier, certains immeubles ou certaines catégories de logements
- Un régime choisi par secteur : la délibération précise si les bailleurs doivent faire une simple déclaration ou obtenir une autorisation préalable avant de signer le bail
- Un délai avant l'entrée en vigueur : pour l'autorisation préalable, la date d'application ne peut être fixée moins de six mois après la publication de la délibération, ce qui laisse aux propriétaires le temps de s'organiser
- Les locations de résidence principale, vides ou meublées, sont visées. Les logements sociaux et les logements conventionnés avec l'État en sont exclus
- À chaque nouvelle mise en location : la démarche est liée à l'arrivée d'un locataire, pas au logement une fois pour toutes. Un changement de locataire impose une nouvelle déclaration ou une nouvelle demande
La location saisonnière d'un meublé de tourisme relève d'autres règles (déclaration, numéro d'enregistrement, plafond de jours) : voir notre guide sur la location courte durée et la déclaration en mairie.
Comment savoir si votre logement est concerné
Il n'existe pas de liste nationale tenue à jour : tout dépend des délibérations locales, qui se multiplient et évoluent d'une année à l'autre. Avant chaque mise en location, vérifiez auprès des bonnes sources.
- Le site de la mairie ou de l'intercommunalité, rubrique habitat ou urbanisme : les collectivités qui ont instauré le dispositif publient en général la carte des secteurs, les formulaires et l'adresse de dépôt
- Le service habitat ou urbanisme, par téléphone ou au guichet, en donnant l'adresse exacte du logement : le périmètre peut s'arrêter au milieu d'une rue
- L'ADIL de votre département, qui connaît les dispositifs en place localement et renseigne gratuitement les propriétaires
- Le notaire, lors d'un achat : si vous achetez pour louer, posez-lui la question avant de signer, car le permis de louer peut conditionner votre projet
La déclaration de mise en location
C'est le régime le plus léger. Vous signez le bail librement, puis vous informez la collectivité dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat.
- Le formulaire : le Cerfa n° 15651, à déposer auprès de la mairie ou de l'intercommunalité, ou en ligne si la collectivité le prévoit
- Les pièces jointes : le dossier de diagnostic technique annexé au bail (DPE, constat de risque d'exposition au plomb, états de l'installation électrique et gaz, etc.)
- Le récépissé : s'il est complet, la collectivité délivre un récépissé dans la semaine qui suit le dépôt. S'il est incomplet, vous recevez un accusé de réception qui vous laisse au plus un mois pour le compléter
- Une copie pour le locataire : vous devez lui transmettre une copie du récépissé, pour information
- Un effet sur l'APL : le versement des aides au logement directement au bailleur (tiers payant) est subordonné à la production de ce récépissé
La déclaration ne donne lieu à aucune visite ni à aucun accord : elle sert à recenser les logements loués. Elle ne vous dispense pas pour autant de louer un logement conforme aux critères de décence.
L'autorisation préalable de mise en location
C'est le « vrai » permis de louer : la demande se fait avant la signature du bail, et la collectivité peut refuser.
- Le formulaire : le Cerfa n° 15652, déposé auprès de l'intercommunalité ou de la commune désignée, ou envoyé par voie électronique si la délibération le permet
- Les pièces jointes : comme pour la déclaration, le dossier de diagnostic technique est annexé à la demande. Le formulaire demande aussi l'identité du bailleur (ou de la société), celle du mandataire le cas échéant, et la description du logement et de l'immeuble
- Un délai d'un mois : le dépôt donne lieu à un récépissé. Si la collectivité ne vous a notifié aucune décision un mois après le dépôt, son silence vaut autorisation
- Une visite possible : la collectivité peut faire visiter le logement pour vérifier son état avant de se prononcer
- L'autorisation est jointe au bail, à chaque nouvelle mise en location ou relocation
- Une durée de vie limitée : l'autorisation devient caduque si elle n'est pas suivie d'une mise en location dans les deux ans de sa délivrance
Anticipez le délai dans votre calendrier de relocation
Refus ou autorisation sous conditions
La collectivité peut refuser l'autorisation, ou l'accorder sous réserve de travaux, lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, ou qu'il ne respecte pas les critères de décence. La décision de rejet doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements à réaliser.
- Le refus est transmis à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux
- Aucune autorisation n'est délivrée pour un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de police pour insalubrité, péril ou équipements communs dangereux
- Après les travaux, une nouvelle demande permet de faire constater que le logement peut désormais être loué
Les diagnostics joints à la demande sont souvent le premier élément examiné : un dossier à jour évite des allers-retours. Voir notre guide sur les diagnostics obligatoires pour louer.
Vente du logement : transférer l'autorisation
Si le logement est vendu ou transmis (donation, succession) alors qu'une autorisation est en cours de validité, elle peut être transférée au nouveau propriétaire. Le transfert prend effet au dépôt, par ce dernier, d'une déclaration de transfert (Cerfa n° 15663), avec l'accord du bénéficiaire initial. À défaut, le nouveau propriétaire doit déposer sa propre demande avant de relouer.
Les sanctions en cas d'oubli
Depuis la loi du 9 avril 2024, c'est le maire ou le président de l'intercommunalité qui prononce l'amende, et son produit revient à la collectivité. Avant toute sanction, le bailleur est invité à présenter ses observations dans un délai d'un mois, et peut régulariser sa situation.
- Location sans déclaration : amende de 5 000 € au plus
- Location sans demande d'autorisation : amende de 5 000 € au plus, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans
- Location malgré un refus : amende de 15 000 € au plus
- Un montant proportionné : l'amende tient compte de la gravité du manquement, et ne peut plus être prononcée au-delà d'un an après sa constatation
Ces amendes administratives s'ajoutent, le cas échéant, aux conséquences propres à un logement non décent ou insalubre, qui relèvent d'autres textes.
Et le bail ? Il reste valable
Le locataire n'est jamais pénalisé par l'oubli de son bailleur. La loi le dit expressément pour les deux régimes : l'absence de déclaration, comme la mise en location sans autorisation, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Le contrat continue de produire ses effets, le loyer reste dû, et le bailleur ne peut pas invoquer son propre manquement pour mettre fin au bail.
À l'inverse, une autorisation obtenue tacitement, par le silence de la collectivité, ne vaut pas certificat de bon état : elle ne dit rien de la décence du logement, que le locataire peut toujours contester.
La check-list avant de louer
- Vérifier l'adresse auprès de la mairie ou de l'intercommunalité avant chaque mise en location
- Identifier le régime : déclaration après signature ou autorisation avant signature
- Préparer le dossier de diagnostic technique, qui sert à la fois pour la collectivité et pour le bail
- Compter un mois d'instruction pour l'autorisation préalable, et la joindre au bail
- Déclarer dans les 15 jours en régime de déclaration, et remettre une copie du récépissé au locataire
- Recommencer à chaque changement de locataire
Les règles décrites ici sont celles du code de la construction et de l'habitation ; les modalités pratiques (dépôt en ligne, pièces complémentaires) varient selon la collectivité. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits.
Gardez récépissés et autorisations avec chaque bail