Réviser le loyer d'un bail commercial ou professionnel avec l'ILC ou l'ILAT

Pour un logement, la question ne se pose pas : le loyer se révise une fois par an avec l'indice de référence des loyers (IRL). Pour un local commercial ou des bureaux, c'est plus subtil. Deux indices coexistent, l'ILC et l'ILAT, et deux mécanismes aussi : la révision triennale prévue par la loi, que l'une ou l'autre partie peut demander tous les trois ans, et la clause d'indexation annuelle, que l'on trouve dans la plupart des baux commerciaux. Se tromper d'indice ou de mécanisme, c'est s'exposer à rembourser plusieurs années de hausses.

Ce guide explique, du point de vue du propriétaire, quel indice retenir selon l'activité du locataire, comment calculer la révision avec deux exemples chiffrés sur les derniers indices publiés par l'INSEE, comment demander une révision triennale, ce que change une clause d'échelle mobile quand le loyer varie de plus d'un quart, et les règles de plafonnement à 10 % issues de la loi Pinel. Il signale aussi la nouvelle « clause tunnel » introduite par la loi de simplification du 26 mai 2026.

ILC ou ILAT : l'indice dépend de l'activité du locataire

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la révision légale et le plafonnement du loyer des baux commerciaux se calculent avec l'un de ces deux indices trimestriels publiés par l'INSEE. L'ancien indice du coût de la construction (ICC) n'est plus une référence légale pour la révision triennale, même s'il subsiste dans de vieux baux.

• L'indice des loyers commerciaux (ILC) vise les activités commerciales, y compris artisanales : boutiques, restaurants, salons de coiffure, boulangeries, ateliers d'artisans. Il est calculé, depuis le quatrième trimestre 2021, à partir de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (pour 75 %) et de l'indice du coût de la construction (pour 25 %)
• L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) vise les activités autres que commerciales et artisanales : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques. Il combine l'indice des prix à la consommation (50 %), l'indice du coût de la construction (25 %) et le produit intérieur brut en valeur (25 %)

Le bon indice se choisit d'après l'activité réellement autorisée par la destination du bail, pas d'après celui qui évolue le plus favorablement. Une clause d'indexation doit en effet reposer sur un indice en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties (article L.112-2 du Code monétaire et financier). Pour un bail professionnel loué à un médecin ou à un avocat, l'ILAT est le choix logique. Si vous hésitez encore sur le type de bail lui-même, notre guide bail commercial, professionnel ou dérogatoire compare les trois régimes.

Les derniers indices publiés par l'INSEE

Les indices sont publiés chaque trimestre, avec environ trois mois de décalage. Les valeurs du deuxième trimestre 2026 sont parues le 23 septembre 2026 ; celles du troisième trimestre sont attendues fin décembre 2026.

• ILC du 2e trimestre 2026 : 137,16, soit +0,26 % sur un an (136,81 au 2e trimestre 2025). La valeur du 2e trimestre 2023 était de 131,81
• ILAT du 2e trimestre 2026 : 138,01, soit +0,63 % sur un an (137,15 au 2e trimestre 2025)

Après les fortes hausses de 2022 et 2023, où les deux indices progressaient de plus de 6 % par an, leur évolution est revenue autour de zéro : l'ILC a même baissé sur un an au troisième trimestre 2025 et au premier trimestre 2026. Une révision peut donc aussi faire baisser le loyer, et c'est précisément ce qu'une clause qui ne jouerait qu'à la hausse cherche à éviter, à tort (voir plus bas).

La formule de calcul, avec deux exemples

Le principe est le même que pour l'IRL des logements : on multiplie le loyer en cours par le rapport entre le nouvel indice et l'indice de référence.

• Indexation annuelle d'un bureau (ILAT) : un loyer de 2 000 € hors taxes par mois, indexé chaque année sur l'ILAT du 2e trimestre. Le calcul donne 2 000 × 138,01 ÷ 137,15 = 2 012,54 €, soit une hausse de 0,63 %
• Révision triennale d'une boutique (ILC) : un loyer de 1 500 € hors taxes par mois, fixé à l'entrée dans les lieux en octobre 2023 sur la base de l'ILC du 2e trimestre 2023 (131,81). Révision demandée en octobre 2026, nouvel indice : ILC du 2e trimestre 2026 (137,16). Le plafond est 1 500 × 137,16 ÷ 131,81 = 1 560,88 €, soit +4,06 % sur trois ans

Arrondissez au centime le résultat final, pas les étapes intermédiaires, et comparez toujours des indices du même trimestre. Prendre un indice de référence d'un trimestre et un nouvel indice d'un autre fausse le résultat et peut rendre la clause contestable. Les écarts paraissent faibles en ce moment, mais ils se cumulent sur neuf ans, et le loyer révisé sert ensuite de base à toutes les révisions suivantes.

La révision triennale légale (article L.145-38)

Même sans aucune clause, tout bail commercial peut voir son loyer révisé tous les trois ans. C'est une règle d'ordre public, que le bail ne peut pas écarter, et elle joue dans les deux sens : le bailleur peut demander une hausse, le locataire une baisse.

• Quand : la première demande ne peut être faite qu'au moins trois ans après l'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Les demandes suivantes sont possibles tous les trois ans à compter de la date d'application du nouveau loyer
• Comment : par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (article R.145-20 du Code de commerce). La demande doit, à peine de nullité, indiquer le montant du loyer demandé ou offert
• À partir de quand : le nouveau loyer n'est dû qu'à compter de la date de la demande. Il n'y a pas de rattrapage pour la période antérieure : un bailleur qui oublie de demander la révision perd la hausse correspondante
• Combien : le loyer révisé correspond en principe à la valeur locative, mais sa hausse ou sa baisse ne peut pas dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer

Ce plafond saute dans un seul cas : si le bailleur prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, à elle seule, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. L'arrivée d'une ligne de tramway ou l'ouverture d'un grand centre commercial à proximité en sont des exemples classiques. Même alors, depuis la loi Pinel, la hausse qui en découle ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer payé l'année précédente : elle s'étale dans le temps.

En cas de désaccord, aucune partie ne peut imposer seule son chiffre. La procédure passe par un mémoire notifié à l'autre partie puis, à défaut d'accord, par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire. Ce mémoire doit avoir été précédé d'une demande de révision régulière : la Cour de cassation déclare irrecevable la procédure engagée sans elle.

La clause d'indexation annuelle et l'échelle mobile

Rien n'oblige à attendre trois ans. La plupart des baux commerciaux prévoient une clause d'indexation, dite aussi clause d'échelle mobile, qui ajuste le loyer automatiquement chaque année à la date anniversaire, sans démarche particulière. Elle coexiste avec la révision triennale légale. Pour être valable, elle doit respecter quelques règles, dont la violation la rend réputée non écrite :

• Jouer à la hausse comme à la baisse : la Cour de cassation répute non écrite la clause qui ne prévoit l'indexation qu'en cas de hausse de l'indice. Le locataire peut alors réclamer le remboursement des sommes perçues à ce titre dans la limite de la prescription
• Ne pas créer de distorsion : la période de variation de l'indice ne peut pas être plus longue que la durée qui sépare deux révisions (article L.112-1 du Code monétaire et financier). Indexer chaque année en comparant des indices distants de dix-huit mois, par exemple, est interdit
• Reposer sur un indice en rapport avec l'activité : ILC pour un commerce, ILAT pour des bureaux

L'article L.145-39 du Code de commerce ajoute un garde-fou. Lorsque le jeu de la clause d'échelle mobile a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par le juge, l'une ou l'autre partie peut demander que le loyer soit révisé et ramené à la valeur locative. Avec un loyer annuel fixé à 18 000 €, ce seuil est franchi dès que l'indexation porte le loyer au-delà de 22 500 €, ou en dessous de 13 500 €. La hausse qui résulte de cette révision reste limitée, pour une année, à 10 % du loyer de l'année précédente. Une clause qui empêcherait d'atteindre ce seuil d'un quart, ou d'agir en révision, serait réputée non écrite.

Au renouvellement : plafonnement et lissage à 10 %

Le renouvellement du bail commercial, au bout de neuf ans, n'est pas une révision, mais il obéit à une logique proche. Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du bail expiré (article L.145-34). Le plafonnement est écarté si le bail initial durait plus de neuf ans, s'il s'est prolongé tacitement au-delà de douze ans, ou en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

Même déplafonné, le loyer ne bondit plus d'un coup jusqu'à la valeur locative : depuis la loi Pinel, la hausse ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce lissage vaut en cas de modification notable des éléments de la valeur locative et pour un bail conclu d'emblée pour plus de neuf ans ; son application à un bail prolongé tacitement au-delà de douze ans est plus discutée. La logique rappelle celle du loyer sous-évalué d'un logement au renouvellement, dont la hausse s'étale elle aussi sur plusieurs années.

Et pour un bail professionnel ou dérogatoire ?

• Bail professionnel : la loi ne prévoit ni révision triennale ni plafonnement. Le loyer n'évolue que si le bail contient une clause d'indexation, en pratique sur l'ILAT. Sans clause, il reste figé pendant toute la durée du bail, d'au moins six ans : ne l'oubliez pas à la rédaction
• Bail dérogatoire : le statut des baux commerciaux, révision triennale comprise, est écarté. Le loyer n'évolue que selon le contrat, sur une durée totale de trois ans au plus
• Local mixte habitation et activité : il relève de la loi du 6 juillet 1989 et se révise avec l'IRL, selon les règles détaillées dans notre guide sur le calcul de la révision de loyer avec l'IRL

Les erreurs qui coûtent cher

• Indexer un bureau sur l'ILC, ou une boutique sur l'ILAT, au motif que l'indice monte davantage
• Rédiger une clause qui ne joue qu'à la hausse, ou appliquer une clause symétrique seulement quand l'indice augmente : le locataire peut ensuite demander l'application des baisses et le remboursement du trop-perçu
• Comparer des indices de trimestres différents, ou des indices trop éloignés dans le temps par rapport à la périodicité de la révision
• Demander une révision triennale sans chiffrer le loyer demandé, ou par simple courriel : la demande est nulle et le délai court contre vous
• Oublier de demander la révision : faute de demande, aucune hausse n'est due pour la période écoulée
• Laisser l'indexation dépasser 25 % sans s'y préparer : le locataire peut alors demander un retour à la valeur locative, qui peut être inférieure au loyer indexé

Les montants en jeu sur neuf ans justifient de faire relire une clause d'indexation ancienne ou atypique par un avocat ou un notaire, surtout si vous envisagez de vendre les murs : un acquéreur regardera de près la solidité de cette clause. Pensez aussi que le loyer d'un local nu reste un revenu foncier : le loyer révisé entre dans vos recettes de l'année où il est encaissé.