Bail commercial, professionnel ou dérogatoire : lequel choisir pour louer un local

Une boutique en pied d'immeuble, un cabinet au premier étage, un ancien atelier transformé en bureaux : louer un local qui n'est pas un logement ne relève plus de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit alors choisir entre trois contrats très différents : le bail commercial, le bail professionnel et le bail dérogatoire, dit aussi bail de courte durée. Ce choix n'est pas une formalité. Il décide de la durée pendant laquelle vous êtes engagé, de la possibilité de récupérer votre local, et parfois d'une indemnité à verser au locataire qui peut atteindre la valeur de son fonds de commerce.

Ce guide compare les trois régimes du point de vue du propriétaire : quelles activités relèvent de chacun, combien de temps dure le bail, qui peut y mettre fin et comment, ce que coûte un refus de renouvellement, ce que l'on peut demander en dépôt de garantie depuis la loi de simplification du 26 mai 2026, comment se révise le loyer, et le piège classique du bail dérogatoire qui se transforme en bail commercial de neuf ans.

Le type de bail dépend de l'activité, pas du choix des parties

On ne choisit pas librement son contrat en fonction de ce qui arrange. C'est l'activité exercée dans les lieux qui détermine le régime applicable, avec deux assouplissements : le bail dérogatoire, qui permet d'écarter temporairement le statut commercial, et l'option volontaire pour ce statut.

• Bail commercial (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) : il s'applique de plein droit aux locaux dans lesquels un fonds de commerce, artisanal ou industriel est exploité. Commerçants, restaurateurs, artisans, industriels sont concernés. Pour bénéficier du statut, et notamment du droit au renouvellement, le locataire doit être immatriculé au registre national des entreprises (RNE) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS)
• Bail professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) : il vise les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, en pratique ceux des professions libérales, réglementées ou non : médecins, kinésithérapeutes, avocats, architectes, experts-comptables, mais aussi consultants ou formateurs indépendants
• Bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce) : ce n'est pas un troisième type d'activité, mais une exception au bail commercial. Les parties peuvent écarter le statut pour une durée totale de trois ans au plus, par exemple pour tester une boutique ou un concept avant de s'engager sur neuf ans

Les professions libérales peuvent toutefois être placées sous le statut des baux commerciaux si bailleur et locataire en conviennent expressément (article L.145-2 du Code de commerce). C'est une option, jamais une obligation : un médecin ne peut pas l'imposer, et le bailleur ne doit l'accepter qu'en connaissant ses conséquences, détaillées plus bas.

Le bail commercial : neuf ans, et un locataire très protégé

Le bail commercial est conclu pour une durée d'au moins neuf ans (article L.145-4 du Code de commerce). C'est le fameux « 3-6-9 » : le bailleur, lui, est engagé pour neuf ans, tandis que le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans.

• Le congé triennal du locataire : il doit être donné au moins six mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Un congé tardif ne vaut que pour la période suivante. Le bail ne peut pas supprimer cette faculté, sauf exceptions limitées prévues par la loi : baux de plus de neuf ans, locaux construits en vue d'une seule utilisation, locaux à usage exclusif de bureaux et locaux de stockage
• Le bailleur ne peut pas, lui, partir tous les trois ans : il ne peut donner congé à l'expiration d'une période triennale que dans des cas précis, notamment pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, ou pour réaliser certains travaux de restauration imposés
• À l'échéance des neuf ans, le bail ne s'arrête pas tout seul : sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement au-delà du terme (article L.145-9). En cours de prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le congé du bailleur se délivre par acte de commissaire de justice

La contrepartie de cette stabilité est ce que l'on appelle la propriété commerciale. Le locataire qui a exploité son fonds dans les lieux pendant les trois années précédant la fin du bail a droit à son renouvellement (article L.145-8). Le bailleur peut refuser, mais il doit alors, en principe, lui verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L.145-14). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, majorée des frais de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation d'un fonds équivalent. Pour un commerce bien situé, la somme peut dépasser plusieurs années de loyers.

Le bailleur n'échappe à cette indemnité que s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (article L.145-17), par exemple des loyers impayés ou une activité non autorisée, après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant un mois, ou dans des cas particuliers comme un immeuble insalubre à démolir. Quand c'est le locataire qui demande le renouvellement, le bailleur dispose de trois mois pour répondre : son silence vaut acceptation du principe du renouvellement (article L.145-10).

Ce que le bail commercial doit contenir et ce qui l'accompagne

Aucun formalisme n'est imposé pour la validité du bail commercial, mais un écrit est indispensable en pratique. Il précise la destination des lieux, c'est-à-dire les activités autorisées : un locataire qui en exerce une autre s'expose à la résiliation, et c'est souvent sur ce point que naissent les conflits. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, plusieurs documents sont obligatoires :

• Un état des lieux d'entrée et de sortie, établi contradictoirement. À défaut, un commissaire de justice peut le dresser, à frais partagés par moitié. Le bailleur qui n'a pas fait tout son possible pour en établir un ne peut pas invoquer la présomption de bon état des lieux en fin de bail
• Un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances refacturés au locataire, avec leur répartition. Le bailleur adresse ensuite chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante
• Un état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années à venir, avec leur budget, et un récapitulatif de ceux réalisés sur les trois années précédentes, à renouveler tous les trois ans
• Les diagnostics : diagnostic de performance énergétique, état des risques et, selon les cas, annexe environnementale pour les grandes surfaces de bureaux ou de commerce

Tout ne peut pas être refacturé. L'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires qui s'y rapportent, les honoraires de gestion des loyers, les impôts dont le bailleur est le redevable légal et, dans un immeuble collectif, les charges des locaux vacants. La taxe foncière fait exception : elle peut être refacturée, mais uniquement si le bail le prévoit clairement. Notre guide sur la taxe foncière d'un bien locatif rappelle comment elle se calcule.

Dépôt de garantie et loyer mensuel : ce qui change en 2026

Pendant longtemps, le dépôt de garantie d'un bail commercial était librement négocié : trois mois, six mois, parfois davantage. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a changé la donne pour les locaux commerciaux et artisanaux :

• Un plafond d'un trimestre de loyer pour le dépôt de garantie des baux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 (article L.145-40 modifié). Les autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande) ne peuvent pas être cumulées au point de faire peser sur le locataire une charge manifestement excessive
• Une restitution dans les trois mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées. En cas de vente des murs, l'obligation de restituer passe au nouveau propriétaire
• Le paiement mensuel sur simple demande : le locataire commerçant ou artisan, à jour de ses loyers et charges non contestés, peut exiger de payer chaque mois au lieu de chaque trimestre, à compter de l'échéance suivante (nouvel article L.145-32-1). Une clause contraire du bail est réputée non écrite, y compris dans les baux en cours

Le périmètre exact de ces règles fait encore débat : les commentateurs considèrent généralement que les locaux exclusivement à usage de bureaux et les entrepôts n'en relèvent pas, et leur application au bail dérogatoire n'est pas tranchée. En cas de doute, le plus prudent est de rester dans la limite d'un trimestre. Pour le bail professionnel, le dépôt de garantie reste libre.

Le loyer : fixation libre, révision encadrée

Dans les trois régimes, le loyer de départ est fixé librement. Il n'existe ni encadrement ni plafond comparable à celui des logements en zone tendue. C'est son évolution qui diffère.

• Bail commercial : le loyer peut être révisé tous les trois ans (article L.145-38), dans la limite de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces et l'artisanat, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux. Le bail peut aussi prévoir une indexation annuelle automatique. Lors du renouvellement, la hausse est en principe plafonnée à la variation de l'indice, sauf exceptions (bail de plus de douze ans, modification notable des facteurs de commercialité), et même déplafonnée, elle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente par an (article L.145-34)
• Bail professionnel : la loi ne prévoit aucune révision. Le loyer n'évolue que si le bail contient une clause d'indexation, le plus souvent sur l'ILAT
• Bail dérogatoire : le loyer est libre et n'évolue que selon ce que prévoit le contrat, qui ne dure de toute façon pas plus de trois ans

Ces indices sont publiés chaque trimestre par l'INSEE. Leur mécanique est la même que celle de l'IRL des logements : nouvel indice divisé par l'indice de référence, multiplié par le loyer en cours. Notre guide sur le calcul de la révision de loyer avec l'IRL détaille cette formule et les erreurs qui rendent une révision contestable.

Le bail professionnel : six ans, sans indemnité d'éviction

Le bail professionnel est beaucoup plus léger. L'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 impose seulement quelques règles, qui sont d'ordre public :

• Un écrit et une durée d'au moins six ans
• Une reconduction tacite pour la même durée si aucune des parties n'y a mis fin
• Un locataire libre de partir à tout moment, en respectant un préavis de six mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice
• Un bailleur qui peut ne pas renouveler à l'échéance, en notifiant son congé au moins six mois avant le terme, dans les mêmes formes, sans avoir à justifier d'un motif
• Un état des lieux à l'entrée et à la sortie, établi contradictoirement ou, à défaut, par commissaire de justice à frais partagés

Surtout, le locataire n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. À l'échéance de six ans, le propriétaire récupère son local en respectant le préavis. C'est ce qui rend le bail professionnel attractif pour un bailleur, et c'est pour la même raison que l'option pour le statut commercial, quand un professionnel libéral la demande, mérite réflexion : elle fait naître la propriété commerciale et l'indemnité d'éviction.

Le bail dérogatoire : trois ans maximum, et un piège à éviter

Le bail dérogatoire permet de louer un local commercial sans le statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail, ou des baux successifs, ne dépasse pas trois ans (article L.145-5 du Code de commerce). Il doit être écrit, exprimer clairement la volonté de déroger au statut, et s'accompagner d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Il n'y a ni durée minimale, ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction.

Rien n'empêche de signer un premier bail d'un an, puis un second de deux ans, tant que le total reste dans la limite de trois ans. Mais deux règles transforment facilement ce contrat souple en bail commercial classique :

• Le maintien dans les lieux : si, à l'expiration du bail, le locataire reste dans le local et y est laissé plus d'un mois sans que le bailleur s'y oppose, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Le bailleur se retrouve alors engagé pour neuf ans, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction
• La durée totale dépassée : une fois les trois ans atteints, les parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Signer une quatrième année « dérogatoire » revient à conclure un bail commercial

À ne pas confondre avec la convention d'occupation précaire (article L.145-5-1), qui n'est pas limitée à trois ans mais n'est valable que si l'occupation dépend de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties : un immeuble promis à la démolition ou à une expropriation, par exemple. Utilisée sans motif réel, elle est requalifiée en bail commercial.

Les trois baux côte à côte

• Durée : 9 ans minimum pour le commercial, 6 ans minimum pour le professionnel, 3 ans maximum (baux successifs compris) pour le dérogatoire
• Départ du locataire : tous les trois ans avec six mois de préavis en commercial, à tout moment avec six mois de préavis en professionnel, selon le contrat en dérogatoire
• Reprise par le bailleur : refus de renouvellement avec indemnité d'éviction en commercial, congé sans motif six mois avant l'échéance en professionnel, simple fin du contrat en dérogatoire, à condition de s'opposer au maintien dans les lieux
• Dépôt de garantie : un trimestre de loyer au plus pour les baux commerciaux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, libre en professionnel
• Évolution du loyer : révision triennale ou indexation sur l'ILC ou l'ILAT en commercial, clause d'indexation facultative ailleurs

Les erreurs à éviter

• Signer un bail professionnel avec un commerçant ou un artisan pour échapper au statut : le juge le requalifie en bail commercial, d'après l'activité réellement exercée
• Laisser filer l'échéance d'un bail dérogatoire sans s'opposer au maintien du locataire
• Rédiger une destination trop large (« tous commerces ») sans mesurer ce qu'elle autorise, ou trop étroite au point de bloquer un repreneur
• Oublier l'inventaire des charges : ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé, taxe foncière comprise
• Exiger un dépôt de six mois dans un nouveau bail commercial signé depuis le 28 mai 2026
• Oublier l'assurance : un local commercial vide ou loué doit être assuré comme un logement, voir notre guide sur l'assurance propriétaire non occupant

Un bail commercial engage les deux parties pour longtemps et pèse sur la valeur du bien : un local occupé par un commerçant protégé se vend moins cher qu'un local libre. Pour un premier bail, ou si le locataire demande l'option commerciale, faites relire le projet par un notaire ou un avocat. Côté fiscalité, les loyers d'un local nu relèvent des revenus fonciers, comme ceux d'un logement vide : notre guide micro-foncier ou régime réel aide à choisir le régime.