Sous-location : ce que le locataire a le droit de faire, et que faire si votre logement est sous-loué

Une annonce sur une plateforme de location saisonnière qui ressemble étrangement à votre appartement, un voisin qui signale des valises chaque week-end, une boîte à clés apparue près de la porte : la sous-location non autorisée se découvre souvent par hasard. Elle n'est pourtant pas un sujet flou. La loi pose une règle simple, et la jurisprudence donne au bailleur des recours efficaces, y compris contre la plateforme.

Ce guide explique ce que le locataire a le droit de faire, à quelles conditions une sous-location est régulière, comment réunir des preuves si vous soupçonnez une sous-location cachée, et quels recours s'offrent à vous : mise en demeure, remboursement des sous-loyers, résiliation du bail, congé. Il vise les locations d'habitation du secteur privé, vides ou meublées, soumises à la loi du 6 juillet 1989.

La règle : pas de sous-location sans accord écrit du bailleur

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer le logement, ou de céder son bail, sauf accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix demandé au sous-locataire. La règle s'applique à la location vide comme à la location meublée de résidence principale, et elle joue même si le bail ne dit rien sur le sujet : le silence du contrat ne vaut pas autorisation.

• Un accord écrit, et seulement écrit : une autorisation orale, une tolérance ou l'absence de réaction du bailleur ne suffisent pas. Le locataire qui souhaite sous-louer doit en faire la demande, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception
• Toute la sous-location est visée : sous-louer une seule chambre, quelques nuits par mois ou pendant les vacances reste une sous-location, dès lors qu'un occupant paie le locataire pour loger chez lui
• Le bailleur est libre de refuser : la loi ne l'oblige pas à motiver son refus ni à accepter une sous-location, même partielle

À ne pas confondre : héberger gratuitement un proche n'est pas une sous-location, puisqu'aucun loyer n'est versé. Le locataire peut recevoir sa famille ou ses amis chez lui. En revanche, si une contrepartie financière apparaît, même présentée comme une « participation aux frais », la frontière est vite franchie.

Les conditions d'une sous-location autorisée

Si vous acceptez la demande de votre locataire, la loi encadre la sous-location pour protéger le sous-locataire et éviter que le locataire ne fasse un bénéfice sur votre bien.

• Un loyer plafonné : le prix au mètre carré de surface habitable payé par le sous-locataire ne peut pas dépasser celui que le locataire principal vous paie. Un locataire qui loue 20 m² sur 50 m² ne peut donc pas facturer plus de 40 % de son propre loyer pour cette surface
• La transparence : le locataire doit remettre au sous-locataire une copie de votre autorisation écrite et une copie du bail en cours
• Une durée liée au bail principal : la sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail du locataire. Quand ce bail prend fin, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit envers vous ni d'aucun titre pour rester dans les lieux
• Un locataire qui reste seul responsable : vous n'avez aucun lien contractuel avec le sous-locataire. Le loyer, les charges, l'entretien et les éventuelles dégradations restent dus par votre locataire, qui en répond devant vous

Le cas Airbnb : un locataire peut-il louer aux touristes ?

Louer son logement à des voyageurs pour quelques nuits, c'est une sous-location au sens de la loi. Un locataire ne peut donc pas proposer votre bien sur une plateforme de location courte durée sans votre accord écrit, même s'il n'y loue que sa propre chambre ou seulement pendant ses vacances. Et même avec votre accord, le prix à la nuitée reste soumis au plafond du loyer au mètre carré, ce qui rend l'opération rarement intéressante pour lui. Tout bénéfice tiré d'une location touristique est, en pratique, le signe d'une sous-location irrégulière.

Le logement loué est par ailleurs la résidence principale du locataire, qu'il doit occuper au moins huit mois par an. Un appartement mis en location touristique la majeure partie de l'année ne remplit plus cette condition. Les règles propres aux meublés de tourisme (déclaration en mairie, limite de 120 jours pour une résidence principale) sont détaillées dans notre guide sur la location courte durée. Elles s'ajoutent à l'accord du bailleur, elles ne le remplacent pas.

Ce que risque le locataire qui sous-loue sans accord

La sous-location non autorisée est un manquement grave aux obligations du locataire. Elle l'expose à plusieurs sanctions, qui peuvent se cumuler :

• Le reversement des sous-loyers : dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n° 18-20.727), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans l'autorisation du bailleur sont des « fruits civils » qui appartiennent au propriétaire par accession. Le locataire doit donc vous rendre les sommes encaissées, sans que vous ayez à prouver un préjudice
• Des dommages-intérêts en plus, si vous démontrez un préjudice distinct : usure accélérée du logement, dégradations, plaintes de la copropriété, amende de la commune
• La résiliation du bail, prononcée par le juge, qui entraîne l'expulsion du locataire et, avec lui, du sous-locataire

Le sous-locataire, lui, n'a aucun droit envers vous : la sous-location irrégulière vous est inopposable, et la décision qui met fin au bail principal met aussi fin à son occupation.

La plateforme peut aussi être condamnée

Dans deux arrêts du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et 24-13.163), la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu'Airbnb ne peut pas se retrancher derrière le statut d'hébergeur internet, réservé aux intermédiaires purement techniques et passifs. La plateforme joue un rôle actif dans la présentation et la gestion des annonces : elle peut donc voir sa responsabilité engagée pour les sous-locations illicites qu'elle a permises.

Dans l'affaire parisienne, la cour d'appel avait condamné la plateforme, avec la locataire, à verser au propriétaire la différence entre les sous-loyers encaissés et le loyer du bail, ainsi que les commissions perçues sur ces réservations. La Cour de cassation a approuvé le principe de cette responsabilité, mais elle a annulé la condamnation chiffrée pour une raison de procédure (le juge avait accordé autre chose que ce que la propriétaire demandait) : la cour d'appel de Paris, saisie sur renvoi, doit encore fixer ce que la plateforme devra payer. Pour le bailleur, c'est un débiteur supplémentaire possible, et souvent plus solvable que le locataire. Mettre la plateforme en cause dans la procédure est désormais une option sérieuse, à discuter avec votre avocat, en formulant avec soin la demande de restitution des sous-loyers.

Comment prouver la sous-location

C'est à vous de démontrer la sous-location, et un simple soupçon ne suffit pas devant un juge. Rassemblez des éléments datés et concordants avant toute démarche, car une annonce peut disparaître dès que le locataire se sait repéré.

• Les annonces en ligne : faites constater par un commissaire de justice (l'ancien huissier) les annonces, les photos du logement, le calendrier des disponibilités, les prix et les commentaires des voyageurs. Un constat sur internet a une force probante bien supérieure à de simples captures d'écran
• Les témoignages : attestations écrites de voisins ou du gardien sur les allées et venues de voyageurs, les valises, les nuisances, rédigées sur le formulaire officiel d'attestation de témoin (cerfa n° 11527) avec une copie de leur pièce d'identité
• Les échanges avec le syndic : signalements de la copropriété, boîte à clés installée dans les parties communes, mentions dans un procès-verbal d'assemblée générale
• Les données de la plateforme : l'historique des réservations et les sommes versées au locataire ne vous sont pas accessibles directement, mais le juge peut ordonner à la plateforme de les communiquer, avant même le procès, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. C'est souvent ce qui permet de chiffrer précisément les sous-loyers à rembourser

Restez dans la légalité : vous n'avez pas le droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire, même pour vérifier, ni de pénétrer chez lui en son absence avec votre double des clés. Une preuve obtenue de manière déloyale peut se retourner contre vous, et la violation de domicile est un délit.

Les recours, étape par étape

• 1. La mise en demeure : par lettre recommandée avec avis de réception, rappelez l'article 8 de la loi de 1989 et la clause du bail correspondante, demandez la fin immédiate de la sous-location et le retrait des annonces, et réclamez le reversement des sous-loyers perçus. Ce courrier fixe la date à partir de laquelle le locataire ne peut plus prétendre ignorer la règle
• 2. La tentative amiable : si le locataire cesse la sous-location et propose un remboursement, un accord écrit peut suffire. L'ADIL de votre département peut vous renseigner gratuitement, et une conciliation est possible
• 3. L'action en justice : à défaut, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, en demandant la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, le remboursement des sous-loyers et, le cas échéant, des dommages-intérêts. L'assistance d'un avocat est vivement conseillée, surtout si vous mettez en cause la plateforme

Si le bail approche de son échéance, une autre voie existe : délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, la sous-location non autorisée en étant un exemple classique. Les délais et les formes à respecter sont expliqués dans notre guide pour donner congé à son locataire. Comme pour la résiliation, c'est à vous de prouver le motif si le locataire le conteste.

Dans tous les cas, ne changez jamais les serrures et ne faites pas sortir vous-même les occupants : seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet une expulsion. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend en principe les expulsions pendant cette période, mais elle n'empêche ni d'engager la procédure ni d'obtenir le remboursement des sous-loyers.

Prévenir plutôt que guérir

• Une clause claire dans le bail : même si la loi suffit, rappeler l'interdiction de sous-louer sans accord écrit, y compris en location saisonnière, évite toute discussion. Voyez notre guide des mentions obligatoires du bail
• Une recherche régulière : taper l'adresse ou le nom de la résidence sur les principales plateformes de location courte durée prend quelques minutes, et permet de réagir avant que la situation ne s'installe
• Un lien avec le syndic et les voisins : ce sont souvent eux qui remarquent les premiers les rotations de voyageurs
• Une réponse écrite à toute demande : si votre locataire vous demande l'autorisation de sous-louer, répondez par écrit, oui ou non, en fixant les conditions en cas d'accord