Taxe sur les logements vacants (TLV et THLV) : qui la paie et comment l'éviter

Un appartement qui reste vide après le départ d'un locataire, une maison héritée que personne n'habite, un studio gardé « au cas où » : la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales n'a pas fait disparaître l'imposition des logements inoccupés. Selon la commune où se trouve le bien, un logement vide peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Dans les deux cas, c'est le propriétaire qui la paie, et l'avis arrive souvent par surprise.

Ce guide explique quelle taxe s'applique selon la localisation du bien, à partir de quelle durée de vacance, comment elle est calculée, quelles situations en exonèrent et comment la contester. Il présente aussi la taxe unique qui remplace les deux dispositifs à partir des impositions de 2027.

TLV ou THLV : tout dépend de la commune

Les deux taxes visent le même objectif, remettre sur le marché des logements inoccupés, mais elles ne s'appliquent jamais au même logement la même année.

• La TLV (article 232 du Code général des impôts) s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue : celles d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande et, depuis le 1er janvier 2024, celles où une forte proportion de logements n'est pas occupée à titre de résidence principale. La liste est fixée par décret ; son produit est versé à l'Agence nationale de l'habitat (Anah)
• La THLV (article 1407 bis du même code) ne s'applique que si la commune, ou l'intercommunalité, l'a instituée par délibération, et seulement là où la TLV ne s'applique pas. Son produit revient à la collectivité

Pour savoir si votre bien est en zone tendue, le plus simple est de vérifier la liste des communes concernées : c'est la même logique de tension du marché que celle qui fonde l'encadrement des loyers en zone tendue, même si les deux listes ne se recoupent pas exactement. Pour la THLV, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre service des impôts des particuliers.

Qu'est-ce qu'un logement vacant au sens fiscal ?

Un logement n'est pas vacant du simple fait qu'il est vide un mois. Pour être taxé, il doit réunir plusieurs conditions :

• Être à usage d'habitation : un local commercial, un bureau ou un bâtiment agricole n'est pas concerné
• Être habitable : clos, couvert et doté des éléments de confort minimum (électricité, eau courante, équipements sanitaires). Une ruine ou un local qu'il faudrait entièrement rénover pour y vivre n'est pas imposable
• Être non meublé, ou insuffisamment meublé pour être habité. Un logement meublé non occupé relève en principe de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la taxe sur les logements vacants
• Être inoccupé depuis assez longtemps au 1er janvier de l'année d'imposition : au moins un an pour la TLV, plus de deux ans pour la THLV

La durée de vacance s'apprécie de façon continue. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de l'une des années de référence suffit à faire tomber l'imposition. Concrètement, un logement vide au 1er janvier 2026 n'est soumis à la TLV au titre de 2026 que s'il était déjà vacant au 1er janvier 2025 et qu'il n'a pas été occupé plus de 90 jours d'affilée entre les deux.

Qui paie la taxe ?

La taxe est due par le propriétaire du logement au 1er janvier, ou par l'usufruitier en cas de démembrement. Le locataire n'est jamais concerné : par définition, il n'y a pas d'occupant. Les logements appartenant aux organismes HLM en sont exclus.

Ce coût ne peut pas non plus être répercuté plus tard sur un futur locataire : il ne figure pas dans la liste des charges récupérables, au même titre que la taxe foncière d'un bien locatif, qui reste elle aussi due pendant la vacance.

Comment la taxe est calculée

Les deux taxes partent de la même base : la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert aussi au calcul de la taxe foncière, revalorisée chaque année. Les taux diffèrent :

• TLV : depuis 2023, 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, puis 34 % les années suivantes
• THLV : le taux est celui que la commune applique à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ; il varie donc d'une collectivité à l'autre

Pour donner un ordre de grandeur, un logement dont la valeur locative cadastrale s'élève à 3 000 € supporterait 510 € de TLV la première année, puis 1 020 € par an. La valeur locative de votre bien figure sur votre avis de taxe foncière ou dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

Les cas d'exonération

Même vide depuis plus d'un an, un logement échappe à la taxe dans plusieurs situations. Ce sont elles qu'il faut connaître pour éviter l'imposition ou la contester.

• La vacance indépendante de votre volonté : c'est le cas le plus fréquent pour un bailleur. Un logement réellement proposé à la location ou à la vente, à un prix conforme au marché, mais qui ne trouve ni locataire ni acquéreur, n'est pas imposable. Il en va de même d'un logement voué à des travaux dans le cadre d'une opération d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition
• Une occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de l'une des années de référence : une location de quatre mois suffit à remettre le compteur à zéro
• Des travaux importants nécessaires pour rendre le logement habitable : l'administration retient en pratique un coût de travaux supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier
• Une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation : elle n'est pas taxée une seconde fois comme logement vacant

L'exonération pour vacance involontaire suppose de pouvoir le prouver. Un logement affiché à un loyer nettement au-dessus du marché, ou retiré dès qu'un candidat se présente, ne sera pas considéré comme vacant malgré vous. Conservez les annonces datées, les mandats confiés à une agence, les échanges avec les candidats et, le cas échéant, les raisons objectives des refus. Si la vacance vient d'un manque de candidats solvables, notre guide pour sélectionner un bon locataire aide à élargir le cercle sans prendre de risque excessif.

Déclaration, avis et paiement

Vous n'avez pas de déclaration spécifique à souscrire pour ces taxes. L'administration s'appuie sur la déclaration d'occupation de vos biens, à faire chaque année avant le 1er juillet dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr, dès qu'un changement est intervenu (nouveau locataire, départ, mise en vente…). Selon service-public.fr, une déclaration manquante ou inexacte expose à une amende de 150 € par local.

Tenir cette déclaration à jour est votre première protection : un logement loué mais resté déclaré « vacant » recevra un avis à tort. L'avis d'imposition est adressé au propriétaire et consultable dans l'espace particulier ; la date limite de paiement y est indiquée.

Contester un avis de TLV ou de THLV

Si vous estimez ne pas devoir la taxe, parce que le logement était occupé, meublé, inhabitable ou vacant malgré vous, adressez une réclamation au service des impôts indiqué sur l'avis, de préférence par la messagerie sécurisée de votre espace particulier.

• Le délai : comme pour les autres impôts locaux, la réclamation est possible jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement indiquée sur l'avis. Pour une taxe mise en recouvrement en 2026, vous avez jusqu'au 31 décembre 2027
• Les pièces : bail et quittances ou état des lieux pour prouver une occupation, annonces et mandats pour une vacance involontaire, devis de travaux et estimation de la valeur du bien pour un logement inhabitable
• Le paiement : réclamer ne suspend pas automatiquement l'obligation de payer. Vous pouvez demander un sursis de paiement dans votre réclamation ; à défaut, la somme est remboursée si vous obtenez gain de cause

À partir de 2027 : une taxe unique sur la vacance

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en une seule taxe sur la vacance des locaux d'habitation, applicable aux impositions établies au titre de 2027. Ses grandes lignes, telles que présentées par service-public.fr :

• En zone tendue, elle s'applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, aux taux de 17 % puis 34 % de la valeur locative. La commune peut voter des taux plus élevés, dans la limite de 30 % la première année et de 60 % ensuite
• Ailleurs, elle reste facultative : la commune ou l'intercommunalité peut l'instituer pour les logements vacants depuis au moins deux ans, avec un taux qu'elle fixe, plafonné à 50 %
• Les exonérations annoncées reprennent la vacance indépendante de la volonté du propriétaire, l'occupation de plus de 90 jours consécutifs (l'année précédente en zone tendue, au cours des deux années précédentes ailleurs) et les logements HLM
• Le produit revient désormais aux communes et intercommunalités, y compris en zone tendue

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 précise le champ de la nouvelle taxe. Plusieurs communes ont déjà délibéré pour l'instituer dès 2027 : si votre bien est hors zone tendue et reste vide depuis longtemps, renseignez-vous dès maintenant auprès de votre mairie plutôt que d'attendre l'avis. Pour les impositions de 2026, ce sont encore la TLV et la THLV décrites plus haut qui s'appliquent.

Comment éviter la taxe en pratique

• Relouer vite et au bon prix : un loyer aligné sur le marché réduit la vacance et, à défaut, prouve qu'elle n'est pas volontaire
• Tout documenter dès le départ du locataire : dates de mise en ligne des annonces, baisses de loyer, visites, candidatures reçues
• Mettre à jour la déclaration d'occupation avant le 1er juillet après chaque entrée ou sortie de locataire
• Programmer les gros travaux et garder devis et estimation du bien si le logement est inhabitable en l'état
• Envisager une location de courte durée ou un bail mobilité pendant une période d'attente : plus de 90 jours consécutifs d'occupation suffisent à écarter la taxe
• Chiffrer le coût réel de la vacance : loyers perdus, taxe foncière, charges de copropriété et, le cas échéant, taxe sur la vacance. Au bout de quelques mois, une baisse de loyer coûte souvent moins cher

Les règles décrites ici concernent les propriétaires de logements. En cas de doute sur le classement de votre commune ou sur une situation particulière (indivision, succession en cours, logement en travaux), interrogez votre service des impôts des particuliers avant la date limite de réclamation.