Trêve hivernale : ce que le propriétaire peut faire (et ne pas faire) du 1er novembre au 31 mars

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions locatives. Pour un propriétaire confronté à un locataire qui ne paie plus, la période est souvent vécue comme cinq mois perdus. Elle l'est moins qu'on le croit : la trêve gèle l'exécution de l'expulsion, pas la procédure, ni la dette, ni les garanties dont vous disposez.

Ce guide fait le point sur ce que dit la loi, ce que vous pouvez continuer à faire pendant l'hiver, les exceptions à la trêve, ce qui vous est interdit et les grandes étapes d'une procédure d'expulsion. Pour la trêve 2026-2027, elle court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.

Le principe : l'expulsion est suspendue, pas la dette

La règle figure à l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution : il est sursis à toute mesure d'expulsion qui n'a pas été exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Ses dates actuelles ont été fixées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

• Le sursis vaut quel que soit le motif de l'expulsion : loyers impayés, mais aussi troubles de voisinage ou fin de bail après un congé
• Il vaut même si vous avez déjà un jugement : un commissaire de justice ne peut pas procéder à l'expulsion pendant la trêve, avec ou sans l'aide de la force publique
• La dette ne disparaît pas : le locataire reste redevable du loyer et des charges de l'hiver, et l'arriéré continue de courir. Service-public rappelle que le locataire doit poursuivre, ou engager, le remboursement pendant cette période
• À la fin de la trêve, si une décision d'expulsion a été rendue, son exécution peut reprendre dès le 1er avril

Ce que vous pouvez faire pendant la trêve

Seule l'expulsion physique est bloquée. Comme le souligne l'ANIL, tout le reste de la procédure peut avancer, et c'est précisément le moment de le faire pour ne pas perdre le printemps.

• Relancer et mettre en demeure : une lettre de relance pour loyer impayé puis une mise en demeure restent les premières étapes, et un accord amiable d'échéancier reste souvent la solution la plus rapide
• Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Il ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette, délai fixé par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi du 27 juillet 2023
• Actionner la caution : la personne qui s'est portée garante peut être sollicitée pendant l'hiver comme le reste de l'année
• Déclarer le sinistre à votre assureur si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, dans le délai prévu par votre contrat : la trêve ne suspend pas vos obligations de déclaration envers l'assureur
• Saisir le juge : l'assignation en résiliation du bail et en expulsion peut être délivrée, l'audience se tenir et le jugement être rendu pendant la trêve. Seule son exécution est reportée après le 31 mars
• Faire délivrer le commandement de quitter les lieux une fois le jugement obtenu : le délai légal de deux mois qui suit ce commandement peut ainsi s'écouler pendant l'hiver

Pour l'ordre de ces démarches et les délais entre chacune, notre guide locataire qui ne paie pas : la marche à suivre reprend la procédure étape par étape.

Les exceptions : quand l'expulsion reste possible en hiver

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles la trêve ne joue pas. Elles sont d'interprétation stricte et supposent, sauf exception, une décision de justice.

• Un relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution)
• Les squatteurs entrés dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, que ce domicile soit une résidence principale ou secondaire. Pour un autre lieu (garage, terrain, local vide), le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve
• Les occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité (l'ancien arrêté de péril), dont l'évacuation s'impose pour leur sécurité
• Les occupants de logements destinés aux étudiants qui ne remplissent plus les conditions pour y résider (article L. 412-7)
• Le conjoint, partenaire de Pacs ou concubin violent dont l'expulsion du logement familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales (article L. 412-8)

Pour un bailleur, ces exceptions sont rares : un locataire entré avec un bail signé n'est jamais un squatteur, même s'il ne paie plus depuis des mois. Il reste protégé par la trêve jusqu'au 31 mars.

Ce qui vous est interdit, pendant la trêve et toute l'année

La tentation de « régler le problème » soi-même est forte quand la procédure semble bloquée. Elle se retourne systématiquement contre le propriétaire.

• Expulser sans jugement ni commissaire de justice : changer les serrures, vider le logement, menacer le locataire pour qu'il parte. Forcer un occupant à quitter les lieux en dehors des procédures légales est un délit puni par l'article 226-4-2 du Code pénal de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende
• Couper l'eau, l'électricité ou le gaz du logement loué. L'ANIL rappelle que la loi l'interdit au bailleur, en hiver comme en été. C'est une pression illégale qui expose à des poursuites
• Garder les affaires du locataire ou bloquer l'accès au logement pour obtenir un paiement

De leur côté, les fournisseurs d'énergie ne peuvent pas interrompre la fourniture d'électricité ou de gaz naturel d'une résidence principale pour impayé pendant la même période. Selon le médiateur national de l'énergie, ils peuvent en revanche réduire la puissance électrique, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Cette protection ne couvre ni le fioul, ni le bois, ni le gaz en citerne. Si le contrat d'énergie est à votre nom et refacturé au locataire, vous restez redevable envers le fournisseur.

La procédure d'expulsion en résumé

Voici les grandes étapes d'une procédure pour impayés de loyer dans un bail de résidence principale. Leur durée totale dépend du tribunal, des délais accordés par le juge et de la date à laquelle tombe la trêve : aucun calendrier ne peut être promis.

• 1. Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail et laisse six semaines au locataire pour régler. Il doit comporter plusieurs mentions à peine de nullité : délai, montant du loyer et des charges, décompte de la dette, adresse du fonds de solidarité pour le logement et possibilité de saisir le juge. Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), selon les règles fixées par la réglementation et, le cas échéant, par le préfet du département : il n'existe pas de seuil national unique, et ce dispositif a été réformé par un décret du 12 février 2026
• 2. L'assignation devant le juge des contentieux de la protection, une fois le délai expiré sans paiement. Elle est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Un bailleur personne morale, hors SCI familiale, doit en outre avoir saisi la CCAPEX deux mois avant d'assigner
• 3. Le jugement, qui constate la résiliation du bail ou la prononce. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois ans s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ; s'il les respecte, la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué
• 4. Le commandement de quitter les lieux, signifié après le jugement. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois (article L. 412-1), que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas, notamment en cas de mauvaise foi
• 5. Les éventuels délais de grâce : le juge peut accorder à l'occupant un délai supplémentaire pour se reloger, compris entre un mois et un an (article L. 412-4)
• 6. Le concours de la force publique : si l'occupant ne part pas, le commissaire de justice le demande au préfet. Si celui-ci refuse ou ne répond pas, la responsabilité de l'État peut être engagée et le bailleur indemnisé du préjudice subi. L'expulsion elle-même ne peut avoir lieu qu'un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, et jamais pendant la trêve

En pratique, un commandement de quitter les lieux délivré en octobre ou en novembre conduit souvent à une expulsion au plus tôt en avril. D'où l'intérêt d'agir dès les premiers impayés plutôt que d'attendre la fin de l'hiver pour lancer la procédure.

Les bons réflexes avant et pendant l'hiver

• Ne pas laisser filer le premier impayé : chaque mois de retard alourdit la dette et repousse d'autant la sortie
• Garder une trace de tout : relances, courriers recommandés, échanges écrits, échéancier proposé. Ces pièces serviront devant le juge
• Chercher l'accord : un plan d'apurement réaliste, appuyé si besoin par le fonds de solidarité pour le logement ou l'ADIL de votre département, coûte souvent moins cher qu'une procédure complète
• Prévenir la caution et l'assureur à temps : leurs garanties obéissent à des délais de déclaration qui, eux, ne connaissent pas de trêve
• Sécuriser les prochains baux : une clause résolutoire, une sélection rigoureuse du locataire et une GLI ou une caution limitent le risque pour les hivers suivants

Les règles décrites ici concernent les baux d'habitation en France. Chaque situation d'impayé est particulière : pour un cas concret, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits, et un commissaire de justice ou un avocat peut vous accompagner dans la procédure.