Au moment de déclarer, l'essentiel est déjà joué : le formulaire à remplir découle du régime dans lequel vous êtes, et le régime découle de choix faits des mois plus tôt. Trois situations, trois endroits différents — et se tromper d'endroit, c'est soit payer trop, soit déclencher une correction.
Quel formulaire pour quelle situation
- Location nue au micro-foncier — recettes brutes du foyer fiscal inférieures ou égales à 15 000 € : vous portez le loyer brut en case 4BE de la déclaration 2042. Pas de 2044 à remplir. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement, et aucune charge ne se déduit en plus
- Location nue au régime réel — au-delà de 15 000 €, ou sur option : vous remplissez la déclaration 2044, qui détaille recettes et charges poste par poste, et dont le résultat se reporte ensuite sur la 2042
- Location meublée — ce ne sont plus des revenus fonciers mais des BIC, déclarés sur la 2042-C-PRO. Ni 2044, ni case 4BE : le micro-foncier ne concerne jamais un meublé
Si vous louez à la fois nu et meublé, les deux ne se regroupent pas : chaque bien suit le régime de son mode de location, et les deux déclarations coexistent. Le choix entre les deux modes est détaillé dans notre comparaison entre LMNP et location nue.
L'option pour le réel vous engage trois ans
On déclare ce qui a été encaissé, pas ce qui était dû
C'est le contresens le plus courant. Les revenus fonciers suivent une logique de caisse : vous déclarez les loyers effectivement perçus pendant l'année civile, pas ceux que le bail prévoyait.
- Un loyer de décembre encaissé en janvier appartient à l'année suivante
- Un impayé ne se déclare pas — il n'y a rien à déduire, puisque rien n'a été encaissé
- Un arriéré régularisé se déclare l'année où il rentre, même s'il concerne un exercice antérieur
Ce qui se déduit au réel, et ce qui ne se déduit pas
- Se déduit : taxe foncière, prime d'assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, et les intérêts d'emprunt
- Ne se déduit pas : le remboursement du capital de l'emprunt. Seuls les intérêts et les frais d'assurance du prêt sont des charges — l'échéance mensuelle n'est donc jamais déductible en bloc
- Travaux : réparation, entretien et amélioration sont déductibles ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement ne le sont pas. C'est la frontière qui se discute le plus en cas de contrôle
La taxe foncière en est un cas à part, parce qu'elle contient une part récupérable auprès du locataire qui ne doit pas être déduite deux fois — détaillé dans notre guide sur la taxe foncière.
Le déficit foncier, et la condition qu'on découvre après
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Au-delà, et pour la part provenant des intérêts d'emprunt, il ne s'impute que sur des revenus fonciers, reportable dix ans.
La contrepartie est rarement lue : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Vendre ou reprendre le bien avant, et le déficit imputé est remis en cause — un redressement qui tombe deux ou trois ans après une déclaration qu'on croyait classée.
Un plafond majoré à 21 400 € existe pour un déficit provenant de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement des classes E, F ou G. Sa date de fin a déjà été repoussée plusieurs fois : à vérifier pour l'année concernée avant de bâtir un montage dessus. Le calendrier des interdictions de location est détaillé dans notre guide sur les passoires thermiques.
N'oubliez pas les prélèvements sociaux
Un récapitulatif annuel qui dit aussi ce qu'il ignore