LMNP ou location nue : quel régime choisir pour la fiscalité

Meublé ou nu n'est pas qu'une question de décoration — c'est un choix fiscal qui change radicalement ce que vous payez d'impôt sur vos loyers, et qui mérite d'être tranché avant même de chercher un locataire.

Location nue : des revenus fonciers

Un bien loué vide génère des revenus fonciers, imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Deux régimes sont possibles pour les déclarer (micro-foncier ou réel — voir notre guide dédié), mais dans les deux cas, l'amortissement du bien lui-même n'est jamais déductible.

Location meublée : des BIC, avec un vrai avantage

Un bien loué meublé génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an et à vos autres revenus d'activité.

L'avantage central du LMNP, c'est l'amortissement comptable : au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, en plus des charges réelles. C'est ce mécanisme qui permet, dans beaucoup de cas, de ramener l'imposition sur les loyers proche de zéro pendant plusieurs années — sans que cet amortissement ne soit un décaissement réel.

Ce que « meublé » exige concrètement

Un logement n'est meublé, au sens fiscal, que s'il comporte un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre avec ses seuls effets personnels — literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, rangements notamment. Une liste précise est fixée par décret : un logement partiellement meublé qui ne coche pas toutes les cases risque d'être requalifié en location vide en cas de contrôle, avec effet rétroactif.

Autres différences à connaître

• Durée du bail : 3 ans (1 an renouvelable pour le meublé) contre 3 ans systématiquement pour le vide.
• Préavis du locataire : 1 mois en meublé, contre 1 ou 3 mois en vide selon la zone (voir notre guide sur le préavis).
• Dépôt de garantie : jusqu'à 2 mois de loyer en meublé, contre 1 mois maximum en vide.
• Turnover : les locations meublées attirent souvent un profil plus mobile (étudiants, jeunes actifs), avec un taux de rotation plus élevé qu'en location nue.

Quel choix pour vous ?

Le meublé demande davantage d'investissement initial (ameublement) et un peu plus de gestion (turnover, entretien du mobilier), en échange d'un avantage fiscal souvent décisif sur la rentabilité nette. Le vide convient mieux à une gestion à long terme, avec moins de gestion courante, en échange d'une fiscalité plus lourde. Le bon choix dépend surtout de votre horizon d'investissement et du marché locatif local.