« Ça rapporte combien ? » est la première question qu'on se pose sur un investissement locatif — et la réponse dépend entièrement de quel calcul on fait. Rendement brut, rendement net, cash-flow : ce ne sont pas trois façons de dire la même chose, ce sont trois indicateurs qui répondent à trois questions différentes.
Rendement brut : la vue rapide, incomplète
Rendement brut = loyers annuels ÷ prix d'achat × 100
C'est le chiffre qu'on voit le plus souvent dans les annonces, parce que c'est le plus simple à calculer — et le plus trompeur. Un studio à 100 000 € loué 500 €/mois affiche un rendement brut de 6 %, sans tenir compte de la taxe foncière, de l'assurance, des charges non récupérables ou du crédit. Utile pour comparer rapidement deux biens entre eux, inutile pour savoir si l'investissement est réellement rentable.
Rendement net : après charges
Rendement net = (loyers annuels − charges annuelles) ÷ coût total d'acquisition × 100
Le coût total inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les éventuels travaux — pas seulement le prix affiché. Les charges annuelles regroupent la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, et les frais de gestion. C'est ce chiffre, pas le rendement brut, qui reflète ce que le bien rapporte réellement avant impôt.
Cash-flow : ce qui reste vraiment chaque mois
Cash-flow = loyers annuels − charges annuelles − mensualités de crédit
C'est l'indicateur le plus concret : l'argent qui entre ou sort réellement de votre poche chaque mois, une fois le crédit remboursé. Un bien au rendement net élevé peut avoir un cash-flow négatif si le crédit est important — et inversement, un rendement net modeste avec un faible endettement peut dégager un cash-flow confortable.
Cash-on-cash return : le rendement sur votre apport
Cash-on-cash return = cash-flow annuel ÷ apport personnel × 100
Contrairement aux précédents, cet indicateur ne rapporte pas le gain au prix du bien, mais à l'argent que vous avez réellement sorti de votre poche. Avec un fort effet de levier (peu d'apport, beaucoup de crédit), ce chiffre peut être spectaculairement plus élevé que le rendement net — c'est tout l'intérêt de l'investissement à crédit.
Quel chiffre regarder en premier ?
- Pour comparer rapidement plusieurs annonces : le rendement brut, à titre indicatif seulement.
- Pour évaluer un bien sérieusement : le rendement net, qui intègre les vraies charges.
- Pour savoir si vous pouvez tenir le projet financièrement : le cash-flow — c'est lui qui détermine si vous devrez remettre de l'argent chaque mois ou non.
Calculer ces quatre indicateurs automatiquement