Louer un logement à un membre de sa famille : bail, loyer et risques fiscaux

Loger un enfant étudiant, un parent âgé ou un frère qui traverse une période difficile dans un appartement que vous possédez : la démarche est courante et souvent généreuse. Elle n'en reste pas moins une location, ou un prêt, avec ses règles. Le lien familial ne dispense ni du bail, ni des diagnostics, et il attire l'attention de deux acteurs que l'on oublie volontiers : l'administration fiscale, quand le loyer est très bas, et les autres héritiers, le jour de la succession.

Ce guide passe en revue les trois façons de loger un proche (location au prix du marché, loyer minoré, mise à disposition gratuite), leurs conséquences sur votre impôt, sur les aides au logement de l'occupant et sur le partage de votre patrimoine, puis les précautions qui évitent la plupart des litiges.

Le bail de la loi de 1989 s'applique, même en famille

Dès que vous louez un logement vide ou meublé qui sert de résidence principale à l'occupant, la loi du 6 juillet 1989 s'applique, quel que soit votre lien avec lui (article 2). Ses règles sont d'ordre public : un « arrangement entre nous » ne permet pas d'y déroger. Concrètement, louer à votre fille, à votre neveu ou à vos parents suppose :

• Un bail écrit comportant toutes les mentions obligatoires du bail, de préférence sur le modèle de contrat type, ainsi qu'un état des lieux d'entrée
• Une durée minimale de trois ans pour un logement vide loué par un particulier, ou par une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; d'un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant)
• Le dossier de diagnostics habituel (performance énergétique, électricité, gaz, plomb, risques…) et un logement décent : le fait que l'occupant soit un proche ne retire rien à vos obligations de bailleur
• Un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé, si vous en demandez un

Le bail protège aussi le bailleur. Si vous voulez un jour récupérer le logement, vous devrez passer par un congé régulier, donné à l'échéance et pour un motif légal : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Le congé pour reprise peut d'ailleurs bénéficier à vos ascendants ou descendants, ou à ceux de votre conjoint ou partenaire (article 15 de la loi de 1989). Les délais et formes sont détaillés dans notre guide pour donner congé à son locataire. Un proche qui a 65 ans ou plus et des ressources modestes bénéficie, comme tout locataire, de la protection renforcée prévue par ce même article : pensez-y avant de louer à vos parents un bien que vous comptez vendre.

Le loyer doit être réel et effectivement payé

Pour l'administration fiscale, une location n'existe que si un loyer est réellement versé. Les réponses ministérielles rappellent que le propriétaire qui loue fictivement son logement est traité comme s'il s'en réservait la jouissance : dans ce cas, aucune charge n'est déductible. Un bail signé dont le loyer n'est jamais payé ne vaut donc pas mieux, fiscalement, qu'un prêt gratuit.

• Faites payer le loyer par virement, à date fixe, depuis le compte de l'occupant, et non en espèces ou par compensation avec d'autres dettes familiales
• Délivrez des quittances et conservez les relevés : ce sont vos preuves en cas de contrôle, et celles de votre proche s'il demande une aide ou doit justifier de son domicile
• Appliquez la révision annuelle prévue au bail et régularisez les charges comme pour n'importe quel locataire

Louer moins cher que le marché : le risque de redressement

Rien ne vous interdit de consentir un loyer modéré à un proche. En zone soumise à l'encadrement des loyers, la loi fixe d'ailleurs un plafond, pas un plancher. La difficulté est fiscale. Selon la doctrine administrative, confirmée par plusieurs réponses ministérielles (notamment en 2004 et en 2012), un bail ne peut pas être écarté au seul motif que le loyer est atténué. Mais lorsque le loyer est anormalement bas, c'est-à-dire notoirement inférieur à la valeur locative du logement, et que le propriétaire ne justifie d'aucune circonstance indépendante de sa volonté, l'administration peut, sous le contrôle du juge, rehausser le revenu déclaré du montant de cet avantage. Vous seriez alors imposé comme si vous aviez perçu une partie du loyer que vous avez consenti à abandonner.

Aucun texte ne fixe de pourcentage à partir duquel un loyer devient « notoirement inférieur » : l'appréciation se fait au cas par cas, en comparant avec des logements similaires du secteur. Méfiez-vous des seuils chiffrés qui circulent : ils ne figurent ni dans la loi ni dans la doctrine officielle. Une décote raisonnable, que vous pouvez expliquer (état du logement, travaux réalisés par l'occupant, absence de frais d'agence et de vacance), est défendable ; un loyer symbolique ne l'est pas.

En contrepartie, tant que le bail est réel et le loyer payé, le régime des revenus fonciers s'applique normalement : micro-foncier avec abattement de 30 % si vos loyers de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, ou régime réel avec déduction des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance). Avec un loyer modeste, les charges peuvent dépasser les loyers et créer un déficit foncier : notre comparatif micro-foncier ou régime réel aide à choisir. Si vous investissez dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation ou de conventionnement, vérifiez ses conditions avant de signer : plusieurs encadrent ou interdisent la location à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal.

Prêter le logement gratuitement : simple, mais sans déduction

Loger un proche sans contrepartie n'est pas une location mais un prêt à usage, ou commodat (articles 1875 et suivants du Code civil). La loi de 1989 ne s'applique pas : pas de bail type, pas de durée minimale, pas de congé encadré. Côté impôt, l'article 15, II du Code général des impôts exclut des revenus fonciers les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, ce qui inclut ceux mis gratuitement à la disposition d'un tiers, membre de la famille ou non.

• Aucun revenu à déclarer, puisqu'il n'y a pas de loyer
• Aucune charge déductible : taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux et assurance restent à votre charge sans réduire votre impôt, et aucun déficit foncier n'est possible sur ce logement
• Une sortie à organiser : le prêteur ne peut en principe reprendre le bien qu'au terme convenu ou, faute de terme, après l'usage pour lequel il a été prêté. Une convention écrite qui fixe une durée et un préavis évite de devoir saisir le juge pour récupérer le logement

Si vous remboursez un crédit ou réalisez de gros travaux, comparez les deux options chiffres en main : un bail à loyer modéré mais réel permet de déduire les charges, le prêt gratuit non. À l'inverse, si le bien est payé et peu coûteux à entretenir, le prêt gratuit est souvent la solution la plus simple.

Pas d'aide au logement si le bailleur est un ascendant ou un descendant

C'est le point qui surprend le plus les familles. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2014 (article 85), l'aide personnalisée au logement n'est pas due lorsque le locataire, son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, ou l'un de leurs ascendants ou descendants, détient une part de la propriété ou de l'usufruit du logement, au-delà de seuils fixés par décret. En pratique, l'enfant qui loue l'appartement de ses parents, ou les parents qui louent celui de leur fils, ne peuvent pas percevoir d'APL ni d'allocation de logement pour ce logement.

La règle vise les ascendants et les descendants, y compris ceux du conjoint ou du partenaire. Pour un autre lien de parenté (frère, sœur, oncle, cousin), renseignez-vous auprès de la CAF ou de la MSA avant de fixer le loyer : déclarer un bail familial sans signaler ce lien expose l'occupant à devoir rembourser les aides perçues.

Le jour de la succession : avantage indirect et rapport

Lorsque vous logez un seul de vos enfants gratuitement ou à bas prix pendant des années, ses frères et sœurs peuvent, à votre décès, demander que cet avantage soit pris en compte dans le partage. L'article 843 du Code civil impose en effet à chaque héritier de rapporter ce qu'il a reçu du défunt par donation, directement ou indirectement. Toute aide familiale n'est pas pour autant une donation.

• Deux conditions : depuis quatre arrêts du 18 janvier 2012, la Cour de cassation juge qu'une mise à disposition gratuite n'est rapportable que si elle constitue une libéralité, ce qui suppose à la fois un appauvrissement du parent et une intention de gratifier l'enfant
• Le prêt à usage n'est pas une libéralité : dans un arrêt du 11 octobre 2017 (n° 16-21.419), la Cour a jugé qu'un commodat, qui ne transfère qu'un droit d'usage, ne peut pas constituer une donation rapportable
• Mais le risque demeure : dans un arrêt du 2 mars 2022 (n° 20-21.641), l'occupation gratuite d'une maison pendant plusieurs décennies, l'intention de gratifier étant établie, a été jugée rapportable, pour un montant calculé sur les loyers qui auraient dû être payés

Ces décisions dépendent beaucoup des faits. Pour limiter les conflits, écrivez ce qui a été convenu : bail ou convention de prêt, durée, raison de l'aide. Si vous voulez avantager un enfant, faites-le ouvertement, par une donation chez le notaire qui précise s'il s'agit d'une avance sur sa part d'héritage ; si vous voulez au contraire traiter vos enfants à égalité, parlez-en avec eux et avec votre notaire dès l'installation de l'occupant.

Passer par une SCI familiale

Beaucoup de familles détiennent le logement via une société civile immobilière. Cela ne change pas les règles de la location : la SCI qui loue la résidence principale d'un proche signe un bail de la loi de 1989. Si elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, elle bénéficie de la durée de bail de trois ans et peut donner congé pour reprise au profit d'un associé (article 13 de la loi de 1989) ; sinon, la durée minimale passe à six ans.

La SCI est surtout un outil d'organisation et de transmission du patrimoine. Si elle loge gratuitement ou à prix réduit un associé ou un proche, les conséquences fiscales dépendent de son régime, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : faites valider le montage par un expert-comptable ou un notaire avant de signer.

Les erreurs les plus fréquentes

• Louer sans bail écrit, puis ne plus pouvoir prouver ni le loyer, ni la date d'entrée, ni l'état du logement
• Fixer un loyer symbolique en pensant être protégé par le lien familial, puis subir un rehaussement de son revenu foncier
• Déduire les charges d'un logement prêté gratuitement ou dont le loyer n'est jamais réellement encaissé
• Promettre l'APL à un enfant ou à un parent alors que le lien de parenté l'exclut
• Laisser le non-dit s'installer entre héritiers, au lieu d'écrire ce qui a été convenu et de consulter un notaire
• Oublier l'assurance : votre assurance propriétaire non occupant reste utile, et l'occupant doit assurer le logement comme tout locataire