Procédure d'expulsion d'un locataire : étapes, délais et coûts pour le bailleur

Quand les loyers impayés s'accumulent et que les relances restent sans effet, l'expulsion devient parfois la seule issue. C'est aussi la démarche la plus encadrée de toute la gestion locative : chaque étape a sa forme, son délai et son intervenant, et une seule erreur peut obliger à tout recommencer. Le principe à retenir est simple : seul un juge peut ordonner l'expulsion, et seul un commissaire de justice (le nouveau nom de l'huissier) peut la mettre en œuvre.

Ce guide déroule la procédure pour un bail d'habitation de résidence principale, vide ou meublé, dans le cas le plus fréquent : les loyers impayés. Il précise les délais légaux, ce que coûte la procédure, l'effet de la trêve hivernale et ce que le propriétaire ne doit jamais faire de lui-même.

Avant la procédure : épuiser les solutions amiables

Rien n'oblige à attendre plusieurs mois pour réagir, mais rien n'oblige non plus à lancer la procédure au premier retard. Une expulsion prend en pratique de longs mois, voire davantage : tout ce qui permet d'être payé plus tôt mérite d'être tenté en parallèle.

• Relancer par écrit, puis mettre en demeure par lettre recommandée : notre modèle de lettre de relance pour loyer impayé donne les formulations utiles
• Solliciter la caution, Visale ou votre assurance : service-public rappelle que la caution peut être appelée dès le premier impayé. Visale impose de déclarer l'impayé dans un délai de 30 jours, et une garantie loyers impayés fixe ses propres délais de déclaration
• Prévenir la CAF ou la MSA si le locataire perçoit une aide au logement : le bailleur doit signaler l'impayé à partir de deux mois de retard, et l'organisme peut alors maintenir ou suspendre l'aide selon la situation
• Proposer un échéancier écrit et réaliste. Le locataire peut aussi être orienté vers le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département ou vers l'ADIL

Notre guide locataire qui ne paie pas : la marche à suivre détaille ces premiers réflexes. La suite de cet article commence là où ils s'arrêtent : quand il faut passer par la justice.

Étape 1 : le commandement de payer visant la clause résolutoire

La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle doit figurer dans les baux d'habitation. Pour la mettre en jeu, le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice : une lettre recommandée, même avec accusé de réception, ne suffit pas.

• Le délai laissé au locataire est de six semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs, selon l'ANIL. Pendant ce délai, le juge ne peut pas encore être saisi
• Le commandement doit comporter des mentions précises : le délai pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut le locataire s'expose à la résiliation du bail et à son expulsion, la possibilité de demander des délais au juge et les coordonnées du FSL. Un commandement incomplet peut être annulé
• Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions, lorsque la dette atteint les seuils prévus par la réglementation
• La caution doit recevoir le commandement, par commissaire de justice, dans un délai de quinze jours suivant sa signification au locataire. Faute de quoi, elle ne peut pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard

Si le locataire règle toute la dette dans le délai, la procédure s'arrête et le bail continue. S'il ne paie pas, ou seulement en partie, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut assigner pour la faire constater. Sans clause résolutoire dans un bail ancien, il reste possible de demander au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave du locataire : le juge apprécie alors librement la gravité des impayés, ce qui rend l'issue moins prévisible.

Étape 2 : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection

L'assignation est l'acte, délivré par commissaire de justice, qui convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Le bailleur y demande de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion, de condamner le locataire au paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.

• La notification au préfet : l'assignation est transmise au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier du ménage soit réalisé et transmis au juge
• Le délai avant l'audience : l'audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après l'assignation
• Le cas des bailleurs personnes morales : une société, hors SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité de sa demande. Un particulier bailleur n'est pas concerné
• L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection : service-public le rappelle. Le bailleur peut se défendre seul ou se faire assister, ce qui est souvent utile lorsque le dossier se complique

À l'audience, apportez le bail, le décompte à jour, le commandement de payer et les échanges avec le locataire. Un dossier propre et chiffré pèse plus lourd que des explications.

Étape 3 : le jugement et les délais que le juge peut accorder

Le juge vérifie la régularité de la procédure, puis constate la résiliation du bail ou la prononce. Il dispose toutefois d'une marge importante, qu'il vaut mieux connaître avant l'audience.

• Des délais de paiement jusqu'à trois ans : d'office ou à la demande d'une partie, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et soit en mesure de rembourser sa dette
• La suspension de la clause résolutoire pendant ces délais : si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail continue. Au premier impayé ou au premier manquement à l'échéancier, la résiliation reprend son plein effet
• Une indemnité d'occupation : une fois le bail résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité, fixée par le juge, jusqu'à la libération effective des lieux

Le jugement doit ensuite être signifié au locataire par commissaire de justice. Le locataire dispose en principe d'un mois à compter de cette signification pour faire appel. Si le jugement n'est pas assorti de l'exécution provisoire, un appel peut retarder l'expulsion.

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux et le délai de deux mois

Le jugement ne suffit pas à faire partir l'occupant. Le commissaire de justice lui signifie un commandement de quitter les lieux, qui reproduit les articles L. 412-1 à L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, et en informe le préfet.

• Un délai de deux mois doit s'écouler après ce commandement avant toute expulsion (article L. 412-1). Le juge peut le réduire ou le supprimer dans certains cas, notamment lorsque l'occupant est de mauvaise foi
• Des délais de grâce peuvent être demandés par l'occupant au juge de l'exécution, pour une durée comprise entre un mois et un an (article L. 412-4). Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de sa situation et de celle du propriétaire
• Rester dans les lieux après ce délai expose désormais l'occupant, d'après l'ANIL, à une amende de 7 500 €, sauf pendant la trêve hivernale, en cas de délai de grâce demandé ou pour les logements de certains bailleurs publics ou sociaux

Étape 5 : l'expulsion et le concours de la force publique

À l'expiration des délais, si l'occupant n'est pas parti, le commissaire de justice procède à l'expulsion. Elle ne peut avoir lieu qu'un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Si la porte reste fermée ou que l'occupant s'oppose, le commissaire de justice ne peut pas entrer seul : il demande au préfet le concours de la force publique.

• Le préfet a deux mois pour répondre : son silence pendant ce délai vaut refus
• En cas de refus ou de silence, la responsabilité de l'État peut être engagée. Le bailleur adresse une demande d'indemnisation au préfet, puis peut saisir le tribunal administratif si elle est rejetée. L'indemnité vise à réparer le préjudice subi du fait de l'occupation prolongée, notamment les indemnités d'occupation non perçues
• Les meubles laissés sur place sont inventoriés dans le procès-verbal d'expulsion. L'occupant dispose de deux mois, non renouvelables, pour les récupérer ; au-delà, ils sont vendus aux enchères s'ils ont une valeur marchande, ou déclarés abandonnés. Les papiers personnels sont conservés à part. Le bailleur ne doit ni les garder, ni les jeter lui-même

La trêve hivernale suspend l'exécution, pas la procédure

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement et un commandement de quitter les lieux (article L. 412-6). Nous sommes en pleine trêve 2026-2027, qui court jusqu'au 31 mars 2027. Elle ne bloque pourtant que la dernière étape : commandement de payer, assignation, audience, jugement et commandement de quitter les lieux peuvent tous intervenir pendant l'hiver, et le délai de deux mois peut s'y écouler.

Lancer la procédure maintenant permet donc d'être prêt pour une expulsion dès avril, au lieu de tout commencer au printemps. Les exceptions (relogement assuré, squat du domicile d'autrui, arrêté de mise en sécurité) et ce qui reste permis sont détaillés dans notre guide sur la trêve hivernale côté propriétaire.

Ce que le bailleur ne doit jamais faire

Face à une procédure longue, certains propriétaires sont tentés de reprendre leur logement eux-mêmes. C'est la pire décision possible : elle transforme le créancier en prévenu et peut compromettre la procédure en cours.

• Changer les serrures, vider le logement ou menacer le locataire pour le forcer à partir. Contraindre quelqu'un à quitter son logement hors des cas prévus par la loi est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal)
• Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage pour mettre la pression : le bailleur reste tenu d'assurer la jouissance paisible du logement jusqu'au départ de l'occupant
• Entrer dans le logement sans l'accord de l'occupant, même en étant propriétaire et même après la résiliation du bail : seul le commissaire de justice, dans le cadre de l'exécution, peut le faire
• Confondre locataire et squatteur : un locataire entré avec un bail ne relève jamais de la procédure accélérée prévue pour les squats, même après des mois d'impayés

Combien coûte une procédure d'expulsion ?

Il n'existe pas de prix unique : le coût dépend du nombre d'actes, du recours ou non à un avocat et de la durée de l'occupation. On peut en revanche identifier les postes.

• Les actes du commissaire de justice (commandement de payer, assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, procès-verbal d'expulsion) relèvent de tarifs réglementés, fixés par arrêté et vérifiables gratuitement auprès du greffe du tribunal. Certains émoluments varient selon le montant de la créance
• Les honoraires d'avocat, si vous choisissez d'en prendre un, sont libres et se négocient par convention d'honoraires
• Les dépens (frais des actes de procédure) sont en général mis à la charge du locataire condamné, et le juge peut y ajouter une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En pratique, leur recouvrement dépend de la solvabilité du locataire
• Le coût caché reste le plus lourd : les mois de loyers non perçus pendant la procédure. Une garantie loyers impayés ou Visale peut prendre en charge tout ou partie des loyers et des frais de procédure, selon les conditions du contrat

Les erreurs qui allongent la procédure

• Un décompte faux ou confus : loyers et charges mélangés, provisions non régularisées, frais non justifiés. Le juge peut écarter les sommes douteuses et la crédibilité du dossier en souffre
• Assigner trop tôt, avant la fin du délai du commandement ou avant les deux mois de saisine de la CCAPEX pour une société : la demande est alors irrecevable
• Oublier la caution ou la prévenir hors délai, ce qui limite ce que vous pourrez lui réclamer
• Attendre : chaque mois perdu avant le commandement de payer s'ajoute à la dette et rapproche la procédure de la trêve hivernale suivante

Les règles présentées ici concernent les baux d'habitation de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989 dans le parc privé. Le logement social, les locations saisonnières et les baux commerciaux obéissent à des règles différentes. Pour un cas concret, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits, et un commissaire de justice ou un avocat peut conduire la procédure.