Abandon du logement par le locataire : que peut faire le propriétaire ?

Les loyers ne sont plus payés, le courrier s'accumule, les volets restent fermés et le locataire ne répond plus. Tout laisse penser qu'il est parti sans prévenir. Le réflexe serait de changer la serrure et de vider l'appartement pour le relouer. C'est précisément ce qu'il ne faut pas faire : tant que le bail n'est pas résilié, le logement reste juridiquement le domicile du locataire, même vide.

Depuis 2011, la loi offre au bailleur une procédure rapide et adaptée à cette situation : le constat d'abandon de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce guide explique comment elle se déroule, ce que deviennent les meubles, les loyers et le dépôt de garantie, et en quoi elle diffère de l'« abandon du domicile » de l'article 14, qui transfère le bail à un proche.

Ne jamais reprendre le logement soi-même

Un logement loué ne redevient libre que par la fin régulière du bail (congé du locataire, accord des parties) ou par une décision de justice. Avant cela, entrer dans les lieux, changer les serrures, couper les compteurs ou débarrasser les affaires du locataire, c'est le priver de son domicile sans titre. Ces agissements sont réprimés pénalement, notamment par l'article 226-4-2 du Code pénal, et le locataire qui réapparaît peut en outre demander sa réintégration et des dommages et intérêts.

• Le silence du locataire ne vaut pas congé : même s'il ne paie plus et ne répond plus, le bail continue tant qu'il n'a pas donné congé dans les formes ou que le juge n'a pas constaté la résiliation
• Les clés laissées dans la boîte aux lettres ne suffisent pas non plus à mettre fin au bail de façon certaine. Faites constater la situation par un commissaire de justice avant de toucher à quoi que ce soit
• Les affaires restées sur place ne vous appartiennent pas : les jeter ou les vendre sans décision du juge engage votre responsabilité

Les signes qui permettent de lancer la procédure

L'article 14-1 s'applique lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants. Il n'y a pas de liste légale, mais les indices habituellement retenus sont concrets et vérifiables :

• loyers impayés depuis plusieurs mois, sans aucune réponse aux relances ;
• courrier qui déborde de la boîte aux lettres ou revient avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée » ;
• volets clos en permanence, aucune lumière, aucun bruit selon le voisinage ;
• compteurs d'eau ou d'électricité à l'arrêt, abonnement résilié ;
• témoignages de voisins ou du gardien sur un déménagement.

Conservez la trace de chaque indice (copies des relances, photos de la boîte aux lettres, attestations). Ils serviront à convaincre le juge, qui statue uniquement sur pièces. Avant d'engager des frais, tentez aussi de joindre le locataire et sa caution par courrier recommandé : une réponse peut suffire à régler la situation par un congé en bonne et due forme.

Étape 1 : la mise en demeure par commissaire de justice

Le bailleur charge un commissaire de justice (anciennement huissier) de mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe effectivement le logement. Une simple lettre recommandée ne suffit pas : la loi exige un acte de commissaire de justice. Cette mise en demeure peut être délivrée seule, ou intégrée à un commandement de payer les loyers ou à un commandement de justifier d'une assurance habitation, ce qui permet de mener les deux démarches en parallèle.

Le locataire dispose alors d'un mois à compter de la signification pour se manifester. S'il prouve qu'il vit toujours dans le logement, la procédure d'abandon s'arrête : en cas d'impayés, c'est alors la voie classique du commandement de payer et de l'assignation qui s'applique, décrite dans notre guide sur la procédure d'expulsion.

Étape 2 : le procès-verbal de constat d'abandon

Si le mois s'écoule sans réponse, le commissaire de justice peut entrer dans le logement pour constater l'état d'abandon. En l'absence de l'occupant, il ne peut le faire qu'en présence du maire ou d'un conseiller municipal délégué, d'un policier ou d'un gendarme, ou à défaut de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ni avec lui (article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution).

• Le procès-verbal décrit l'état du logement et les éléments qui montrent qu'il n'est plus habité
• Il dresse l'inventaire des biens laissés sur place, en indiquant s'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande. Demandez des photos : elles serviront aussi de point de comparaison pour l'état des lieux
• Le commissaire de justice referme ensuite les lieux. À ce stade, vous ne pouvez toujours ni vider ni relouer le logement

La procédure ne vise que le logement abandonné et vide de tout occupant. Si le commissaire de justice y trouve une autre personne (un proche, un sous-locataire, un occupant sans titre), le constat d'abandon n'est plus la bonne voie.

Étape 3 : la requête au juge et l'ordonnance

Le bailleur saisit ensuite par requête le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Il n'y a ni assignation ni audience : le juge statue sur dossier, sans que le locataire soit convoqué. La requête, datée et signée, est accompagnée du procès-verbal de constat, du bail, de la mise en demeure et d'un décompte des sommes dues. En pratique, le commissaire de justice qui a mené le constat ou un avocat la prépare souvent pour le bailleur.

Si l'abandon ressort manifestement des pièces, le juge rend une ordonnance qui :

• constate la résiliation du bail ;
• ordonne la reprise des lieux ;
• statue, si le bailleur l'a demandé, sur le paiement des loyers et charges impayés ;
• décide du sort des meubles laissés sur place (voir plus bas).

Au moindre doute, le juge rejette la requête. Le bailleur ne peut pas faire appel de ce rejet, mais il reste libre d'engager la procédure ordinaire de résiliation et d'expulsion devant le même juge.

Étape 4 : signification, opposition et reprise des lieux

• Signifier l'ordonnance dans les deux mois : le bailleur la fait signifier au locataire par commissaire de justice. Passé ce délai, elle est non avenue et tout est à refaire
• Un mois d'opposition : le locataire peut former opposition dans le mois qui suit la signification, par une déclaration au greffe. Pendant ce délai, et tant que l'opposition n'est pas jugée, l'ordonnance ne peut pas être exécutée
• La reprise : sans opposition dans le mois, l'ordonnance devient définitive. Le commissaire de justice procède alors à la reprise des lieux et en dresse procès-verbal. Vous récupérez les clés et pouvez remettre le logement en location

En pratique, entre la mise en demeure et la reprise, il faut compter un mois de délai légal, le temps de traitement de la requête par le tribunal, puis un mois d'opposition, soit généralement beaucoup moins qu'une expulsion classique. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'expulsion des personnes qui occupent un logement ; si quelqu'un vit encore dans les lieux, la procédure d'abandon ne s'applique de toute façon pas et la trêve joue pleinement. Les règles sont détaillées dans notre guide sur la trêve hivernale.

Que deviennent les meubles laissés sur place ?

C'est le juge, et non le bailleur, qui décide du sort des biens inventoriés dans le procès-verbal. L'acte de signification de l'ordonnance somme le locataire de les retirer dans un délai d'un mois.

• Les biens ayant une valeur marchande peuvent être vendus aux enchères publiques si le juge l'autorise. Le produit de la vente, après déduction des frais et, le cas échéant, de la créance du bailleur, est consigné à la Caisse des dépôts au profit du locataire
• Les biens sans valeur marchande sont déclarés abandonnés par le juge. Le bailleur peut alors les faire évacuer
• Les papiers et documents personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice

Loyers impayés et dépôt de garantie

Les loyers et charges restent dus jusqu'à la résiliation du bail. Demandez au juge, dans la requête, de condamner le locataire à payer l'arriéré : l'ordonnance vous donne alors un titre pour en poursuivre le recouvrement par commissaire de justice. Si le bail est garanti, prévenez sans attendre la caution ou votre assurance loyers impayés, qui imposent souvent des délais de déclaration. Les réflexes à avoir dès le premier retard sont rappelés dans notre guide que faire quand un locataire ne paie pas.

Le dépôt de garantie n'est pas acquis automatiquement au bailleur. Une fois les lieux repris, établissez un décompte : vous pouvez en déduire les loyers et charges restant dus et le coût des réparations locatives, à condition de les justifier par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et le procès-verbal de reprise (devis, factures). Le solde éventuel reste dû au locataire, qui peut le réclamer : conservez le décompte et ses justificatifs. Les règles de retenue sont détaillées dans notre guide sur le dépôt de garantie.

À ne pas confondre : l'abandon du domicile de l'article 14

La loi de 1989 emploie aussi le mot « abandon » dans un autre sens. L'article 14 vise le locataire qui quitte brusquement le logement en y laissant vivre des proches. Le bail ne s'arrête pas : il continue au profit de ceux qui restent, comme en cas de décès du locataire.

• Le conjoint, déjà cotitulaire du bail du logement familial en vertu de l'article 1751 du Code civil, et le partenaire de PACS
• Les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de son départ
• Les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an

Ce n'est donc pas une procédure du bailleur : c'est une règle qui protège les occupants. Si la compagne, l'enfant ou le parent du locataire vit toujours dans le logement, vous ne pouvez pas utiliser le constat d'abandon. Vérifiez si la personne remplit les conditions : si oui, le bail continue avec elle et un avenant permet de clarifier la situation ; sinon, le bail est résilié de plein droit par l'abandon et la personne restée sur place est sans titre, ce qui suppose une procédure d'expulsion devant le juge. Le parallèle avec le transfert du bail au décès du locataire est développé dans notre guide sur le décès du locataire ou du bailleur.

Les erreurs à éviter

• Entrer ou changer la serrure avant l'ordonnance : même avec un double des clés et une bonne intention (vérifier une fuite, aérer), n'entrez qu'en cas d'urgence réelle et documentée, et jamais pour reprendre le logement
• Mettre en demeure par simple courrier : seul l'acte de commissaire de justice fait courir le délai d'un mois
• Oublier de signifier l'ordonnance dans les deux mois : elle devient non avenue
• Relouer avant la fin du délai d'opposition : si le locataire forme opposition, vous vous retrouvez avec deux personnes titulaires d'un droit sur le même logement
• Jeter les affaires sans décision du juge, ou garder le dépôt de garantie en entier sans décompte justifié

Les règles présentées ici concernent les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, sous la loi du 6 juillet 1989. Les frais de commissaire de justice varient selon les actes ; demandez un devis avant d'engager la procédure. Pour un cas particulier, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits.