Décès du locataire ou du bailleur : que devient le bail ?

Un appel d'un proche, un courrier de notaire, ou simplement un loyer qui n'arrive pas : le décès d'un locataire laisse souvent le bailleur sans savoir quoi faire. Le bail continue-t-il ? Qui paie le loyer du mois en cours ? Peut-on récupérer le logement, et quand ? Faut-il rendre le dépôt de garantie, et à qui ? Le décès du bailleur pose les mêmes questions dans l'autre sens, cette fois pour ses héritiers.

Ce guide fait le point sur les règles applicables en location de résidence principale : le transfert du bail aux proches du locataire prévu par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation de plein droit quand personne ne peut le reprendre, les sommes que la succession doit encore, la restitution du dépôt de garantie, la récupération d'un logement encore meublé quand les héritiers sont absents ou renoncent, puis la situation inverse, celle du bail qui se poursuit avec les héritiers du bailleur. Il distingue chaque fois la location vide de la location meublée, qui ne suivent pas les mêmes textes.

Location vide : le bail est transféré ou il prend fin

En location vide, le principe est posé par l'article 14 de la loi de 1989. Au décès du locataire, le bail n'entre pas dans la succession comme un bien ordinaire : il est transféré, de plein droit, à certains proches limitativement énumérés. Si aucun d'eux ne remplit les conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès, sans préavis ni lettre de congé.

Peuvent bénéficier du transfert :

• Le conjoint survivant, sans condition de durée de vie commune dans le logement. Le plus souvent, il n'a même pas besoin de l'article 14 : les époux sont cotitulaires du bail du logement familial (voir plus bas)
• Le partenaire de PACS, lui aussi sans condition de durée
• Les descendants (enfants, petits-enfants) qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès
• Les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge, à la même condition d'un an de vie commune dans le logement

Le transfert n'est pas une faveur que le bailleur accorde : il ne peut ni le refuser, ni imposer un nouveau bail, ni augmenter le loyer à cette occasion. La Cour de cassation a rappelé que le transfert au profit d'un descendant qui remplit les conditions joue automatiquement, par l'effet de la loi, à la date du décès, sans qu'il ait à saisir un juge (3e civ., 28 septembre 2022, n° 21-11.533). Le bail continue donc aux mêmes conditions : même loyer, même date de révision, même échéance, même dépôt de garantie.

Le bailleur peut en revanche demander les justificatifs : acte de décès, preuve du lien avec le défunt et, quand la loi l'exige, preuve d'au moins un an de vie commune dans le logement (avis d'imposition, factures, courriers à cette adresse). Si plusieurs personnes remplissent les conditions et réclament toutes le bail, c'est le juge qui tranche, en fonction des intérêts en présence.

Le cas particulier du conjoint et du partenaire cotitulaires

L'article 1751 du Code civil rend les époux cotitulaires du bail du logement qui sert effectivement à l'habitation des deux, même si un seul a signé le bail, et même si le mariage est postérieur à la signature. Au décès de l'un d'eux, le survivant dispose d'un droit exclusif sur le bail, sauf s'il y renonce expressément. Il n'y a donc rien à transférer : il était déjà locataire.

Pour les partenaires de PACS, la cotitularité ne joue que s'ils l'ont demandée conjointement au bailleur. Sinon, le partenaire survivant reprend le bail par l'article 14, qui ne lui impose aucune durée de vie commune. Le concubin, lui, n'est jamais cotitulaire du fait de la loi : il ne reprend le bail que s'il est notoire et s'il vivait dans le logement depuis au moins un an.

Si le défunt avait un colocataire, le bail continue avec lui pour sa part : le décès d'un colocataire ne met pas fin au bail des autres. La question de la solidarité pour la part du défunt dépend de la clause du bail ; notre guide sur la colocation et la clause de solidarité détaille ces mécanismes.

Location meublée : le bail passe aux héritiers

L'article 14 ne figure pas parmi les dispositions de la loi de 1989 étendues aux locations meublées. Pour le meublé de résidence principale, c'est donc la règle générale de l'article 1742 du Code civil qui s'applique : le contrat de location n'est pas résolu par le décès du locataire. Il passe à ses héritiers, qu'ils aient vécu ou non dans le logement.

Conséquences pratiques pour le bailleur :

• Le bail ne s'arrête pas tout seul : les loyers restent dus par les héritiers jusqu'à la fin du bail
• Les héritiers peuvent y mettre fin comme le locataire l'aurait fait, avec le préavis d'un mois applicable au meublé. Notre guide sur le préavis de départ du locataire rappelle les formes du congé
• Une clause du bail peut prévoir sa résiliation en cas de décès du locataire : l'article 1742 n'est pas d'ordre public, et la Cour de cassation a admis une telle clause. Relisez votre contrat

Ce régime est moins balisé que celui de la location vide, et les décisions de justice y sont peu nombreuses. Si un proche occupant revendique le maintien dans un meublé, ou si le bail ne dit rien, faites relire la situation par l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.

Les loyers et charges : ce que la succession doit

Quand le bail est transféré, la question est simple : le nouveau titulaire paie le loyer à partir du décès, comme n'importe quel locataire. Les sommes impayées avant le décès restent, elles, une dette du défunt, qui se règle sur sa succession et non auprès du bénéficiaire du transfert, sauf s'il est aussi héritier acceptant ou s'il était déjà cotitulaire.

Quand le bail est résilié par le décès, en location vide, il n'y a plus de loyer à partir de cette date. Mais tant que le logement n'est pas vidé et les clés rendues, le bailleur ne peut pas le relouer. Il peut alors réclamer une indemnité d'occupation, en général calculée sur le montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux. Comme les loyers impayés et les éventuelles réparations locatives, c'est une créance sur la succession.

Qui paie concrètement ? Cela dépend du choix de chaque héritier. Celui qui accepte la succession purement et simplement répond des dettes, y compris sur ses biens personnels. Celui qui l'accepte à concurrence de l'actif net n'en répond que dans la limite de ce qu'il reçoit. Celui qui renonce n'en doit rien. Le bailleur a donc intérêt à identifier vite le notaire chargé du dossier et à lui adresser un décompte précis, avec le bail, les avis d'échéance et l'état des paiements.

L'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

Si le bail est transféré, il n'y a ni état des lieux ni restitution : le dépôt de garantie reste attaché au bail et sera rendu au nouveau titulaire à son départ.

Si le bail prend fin, l'état des lieux de sortie se fait avec les héritiers ou la personne qu'ils mandatent, souvent au moment où le logement est vidé. Si personne ne se présente, ou si l'état des lieux ne peut pas être établi de façon contradictoire, il est dressé par un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, ici la succession. Comparez-le ensuite à l'état des lieux d'entrée, comme dans tout départ, selon la méthode de notre guide sur l'état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie est ensuite restitué dans les délais habituels de l'article 22 de la loi de 1989 : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues et justifiées. Le retard est sanctionné par une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le règlement se fait à la succession : en pratique au notaire, ou aux héritiers sur présentation d'un justificatif de leur qualité (acte de notoriété ou attestation). Ne le versez pas à un proche qui se présente seul sans pièce. Le détail des retenues autorisées figure dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Récupérer le logement : ne jamais le vider soi-même

Même quand le bail est résilié, le logement contient des meubles et des affaires qui appartiennent désormais aux héritiers. Le bailleur n'a aucun droit de les jeter, de les garder ou de changer la serrure de sa propre initiative. Une évacuation sauvage l'exposerait à une action des héritiers, voire à des poursuites. La seule voie sûre passe par les héritiers, puis, à défaut, par un cadre judiciaire.

• Les héritiers sont connus : écrivez-leur, ou au notaire, en recommandé, pour demander de vider le logement, de rendre les clés et de fixer l'état des lieux. C'est l'issue la plus fréquente, en quelques semaines
• Les héritiers tardent à se décider : un héritier ne peut pas être contraint de choisir entre accepter et renoncer pendant les quatre mois qui suivent le décès. Passé ce délai, un créancier de la succession, ce qu'est le bailleur impayé, peut le sommer de prendre parti (articles 771 et 772 du Code civil). Il a alors deux mois pour opter ou demander un délai au juge ; s'il ne fait rien, il est réputé avoir accepté purement et simplement
• Il n'y a pas d'héritier connu, ou tous ont renoncé : la succession est dite vacante. Le bailleur, en tant que créancier, peut demander au tribunal judiciaire de confier la curatelle de la succession au service du Domaine (articles 809 et suivants du Code civil). Le curateur inventorie les biens, les vend ou les fait évacuer, et règle les créanciers dans la limite de l'actif
• Des proches restent dans les lieux sans droit au bail : ce sont des occupants sans titre. Leur départ passe par la procédure d'expulsion classique, avec décision de justice et commandement de quitter les lieux, trêve hivernale comprise (du 1er novembre au 31 mars)

Pendant les six mois qui suivent le décès, le curateur nommé en cas de vacance ne peut accomplir que des actes conservatoires ou de surveillance : en pratique, la libération complète d'un logement sans héritier prend souvent plusieurs mois. Mieux vaut lancer les démarches tôt et conserver toutes les preuves (courriers, réponses du notaire, constats) pour justifier ensuite l'indemnité d'occupation réclamée.

Décès du bailleur : le bail continue avec ses héritiers

Le décès du propriétaire ne change rien pour le locataire, en vide comme en meublé. L'article 1742 du Code civil est clair : le bail n'est pas résolu par la mort du bailleur. Les héritiers deviennent bailleurs à sa place, avec les mêmes droits et les mêmes obligations : même loyer, même échéance, même dépôt de garantie, qu'ils devront restituer en fin de bail même si le défunt l'avait encaissé.

• Informer le locataire : les héritiers, ou le notaire, lui indiquent par écrit le décès, leurs coordonnées et à qui verser désormais le loyer. Tant qu'il ne sait pas qui est son nouveau bailleur, le locataire ne doit pas cesser de payer : il peut verser les loyers au notaire chargé de la succession
• Continuer à délivrer les quittances et à appliquer la révision annuelle prévue au bail. Une révision IRL oubliée pendant la succession ne se rattrape pas rétroactivement
• Gérer à plusieurs : tant que le partage n'est pas fait, le logement est en indivision. Conclure ou renouveler un bail d'habitation relève des actes d'administration, qui se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil). Désignez un interlocuteur unique pour le locataire
• Donner congé, seulement à l'échéance : le décès ne permet pas de mettre fin au bail en cours. Les héritiers qui veulent récupérer le logement doivent donner congé pour la fin du bail, pour l'un des motifs légaux (reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux), dans les formes et délais expliqués dans notre guide sur le congé donné au locataire
• Déclarer les loyers : à partir du décès, les revenus fonciers sont imposés au nom des héritiers, chacun pour sa part

Les erreurs à éviter

• Refuser le transfert à un proche qui remplit les conditions, ou en profiter pour proposer un nouveau bail plus cher : le bail continue tel quel
• Entrer dans le logement et le vider sans accord des héritiers ni décision de justice
• Continuer à prélever le loyer sur le compte du défunt en location vide après la résiliation : ce qui est dû ensuite est une indemnité d'occupation, à réclamer à la succession avec un décompte clair. Pensez à suspendre un prélèvement automatique dès que vous apprenez le décès
• Rendre le dépôt de garantie à la mauvaise personne : seulement au notaire ou aux héritiers justifiant de leur qualité
• Laisser filer les délais : sommation d'opter après quatre mois, saisine du juge pour une succession vacante, déclaration de votre créance au notaire ou au curateur

La check-list du bailleur

• Obtenir l'acte de décès et les coordonnées du notaire ou d'un héritier
• Identifier le régime : location vide (article 14) ou meublée (article 1742 et clauses du bail)
• Vérifier qui vivait dans le logement, depuis quand, et demander les justificatifs d'un éventuel transfert
• Suspendre le prélèvement et établir un décompte arrêté à la date du décès
• Organiser la remise des clés et l'état des lieux de sortie avec les héritiers, ou par commissaire de justice
• Restituer le dépôt de garantie dans le délai d'un ou deux mois, au notaire ou aux héritiers
• En l'absence de réponse : sommation d'opter après quatre mois, puis demande de curatelle si la succession est vacante