Déficit foncier : imputation sur le revenu global, plafond et report

Une toiture à refaire, une isolation complète, une première année de crédit où les intérêts pèsent lourd : il arrive que les charges d'une location nue dépassent les loyers encaissés. Ce résultat négatif, le déficit foncier, n'est pas perdu. Une partie vient réduire directement votre revenu imposable de l'année, le reste se reporte sur vos revenus fonciers futurs. C'est l'un des rares mécanismes qui permettent à un propriétaire bailleur de diminuer l'impôt dû sur ses salaires ou ses pensions.

Encore faut-il respecter ses règles, fixées par l'article 156 du Code général des impôts : régime réel obligatoire, traitement à part des intérêts d'emprunt, plafond annuel, ordre d'imputation et engagement de location. Ce guide les détaille dans l'ordre où elles s'appliquent, avec des exemples chiffrés, puis présente le plafond relevé pour les travaux de rénovation énergétique.

Un déficit foncier n'existe qu'au régime réel

Au micro-foncier, vos loyers bruts sont taxés après un abattement forfaitaire de 30 % : aucune charge réelle n'est prise en compte, et le résultat ne peut donc jamais être négatif. Pour constater un déficit, il faut être au régime réel et déposer la déclaration 2044. Le réel s'applique d'office si vos loyers de location nue dépassent 15 000 € par an ; en dessous, vous pouvez l'opter, mais ce choix vous engage pour trois ans. Notre comparatif micro-foncier ou régime réel aide à faire le calcul avant de basculer.

Le mécanisme ne concerne que la location nue, c'est-à-dire les revenus fonciers. Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : en loueur meublé non professionnel, un déficit ne s'impute pas sur le revenu global mais uniquement sur les bénéfices de même nature. Un logement prêté gratuitement ou occupé par vous ne génère pas non plus de déficit foncier, puisqu'il ne produit aucun revenu foncier.

Comment le déficit se forme

Le résultat foncier se calcule en retranchant des loyers encaissés dans l'année les charges déductibles payées la même année : intérêts et frais d'emprunt, taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée), primes d'assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables et travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement en sont exclus. La frontière entre ces catégories est expliquée dans notre guide sur les travaux à la charge du propriétaire d'un logement loué.

Si vous possédez plusieurs biens loués nus, le calcul est global : les charges d'un appartement en travaux viennent d'abord absorber les loyers des autres biens. Le déficit n'apparaît qu'une fois l'ensemble de vos revenus fonciers ramené à zéro.

Les intérêts d'emprunt passent en premier

La loi distingue deux origines de déficit. Les loyers sont toujours réputés compenser en priorité les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit qui provient de ces intérêts ne s'impute jamais sur le revenu global : elle ne peut réduire que vos revenus fonciers des dix années suivantes. Seule la fraction qui provient des autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion…) peut s'imputer sur votre revenu global.

• Exemple 1 : 8 000 € de loyers, 5 000 € d'intérêts et 17 000 € d'autres charges. Les intérêts sont entièrement couverts par les loyers ; il reste 3 000 € de loyers face à 17 000 € de charges, soit un déficit de 14 000 € issu de dépenses autres que les intérêts
• Exemple 2 : 6 000 € de loyers, 8 000 € d'intérêts et 4 000 € d'autres charges. Les 2 000 € d'intérêts non couverts ne sont reportables que sur les revenus fonciers ; les 4 000 € d'autres charges peuvent s'imputer sur le revenu global

La limite annuelle de 10 700 € sur le revenu global

La fraction du déficit hors intérêts s'impute sur votre revenu global, celui qui additionne salaires, pensions et autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an. Ce montant n'est pas un plafond par bien mais par foyer fiscal et par année. Dans l'exemple 1 ci-dessus, 10 700 € viennent réduire le revenu global et les 3 300 € restants rejoignent le stock de déficits reportables sur les revenus fonciers.

L'économie d'impôt dépend de votre taux marginal. À titre d'illustration, pour un foyer dont la dernière tranche est imposée à 30 %, une imputation de 10 700 € réduit l'impôt sur le revenu d'environ 3 210 €. Les prélèvements sociaux, en revanche, ne sont pas allégés sur vos autres revenus : le déficit ne les réduit qu'au travers de vos revenus fonciers futurs.

Si votre revenu global de l'année est trop faible pour absorber la part imputable, l'excédent forme un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes. Il ne faut pas le confondre avec le déficit foncier reporté, qui ne s'impute que sur des revenus fonciers.

Le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Ce qui dépasse 10 700 €, ainsi que la part due aux intérêts d'emprunt, s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Concrètement, les années où vos biens redeviennent bénéficiaires, ces déficits antérieurs effacent tout ou partie du bénéfice foncier, qui échappe alors à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les déficits les plus anciens s'imputent en premier ; une fraction qui n'a pas pu être utilisée au bout de dix ans est définitivement perdue.

Un déficit reporté ne peut plus jamais être imputé sur le revenu global : il ne sert qu'à neutraliser des revenus fonciers. Si vous prévoyez de vendre vos biens ou de passer au micro-foncier, gardez en tête que le micro-foncier ne permet pas d'imputer les déficits antérieurs, et qu'un stock important peut rester sans emploi.

Le plafond relevé à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022 a créé un relèvement temporaire du plafond. La limite de 10 700 € est rehaussée, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Initialement réservé aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, le dispositif a été prolongé par la loi de finances pour 2026 : selon impots.gouv.fr, il vise désormais les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

• Un saut de classe énergétique : les travaux doivent faire passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique
• Un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, pour des dépenses payées dans la période ouverte par la loi
• Des justificatifs : un DPE établi avant les travaux et un DPE après travaux attestant la nouvelle classe, à produire si l'administration les demande ; la liste des travaux éligibles est fixée par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023
• Une option : le relèvement n'est pas automatique, il se choisit lors du dépôt de la déclaration 2044

Seules les dépenses de rénovation énergétique ouvrent droit au plafond majoré : les autres charges restent soumises à la limite de 10 700 €. Si le gain de classe n'est pas justifié, l'administration reconstitue le revenu foncier et le revenu global des années concernées. Faites donc établir le DPE de sortie dès la fin du chantier, et conservez devis, factures et preuves de paiement. Ces travaux tombent souvent à point nommé : les logements classés G sont déjà interdits à la nouvelle location, et notre guide sur les passoires thermiques rappelle le calendrier des classes suivantes.

L'obligation de louer jusqu'à la fin de la troisième année

L'imputation sur le revenu global a une contrepartie : le bien doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Un déficit imputé sur vos revenus de 2025 suppose ainsi que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre 2028. Si vous cessez de le louer avant, par exemple pour l'occuper, le prêter ou le vendre, l'administration reconstitue votre revenu foncier et votre revenu global des trois années précédentes, comme si le déficit n'avait été imputé que sur des revenus fonciers. Elle réclame alors l'impôt économisé, assorti des intérêts de retard.

• Une vacance n'est pas une sortie de location : un logement entre deux locataires, proposé à la location dans des conditions normales, reste affecté à la location
• La vente compte comme une cessation : céder le bien, ou les parts de la société qui le détient, avant l'échéance remet en cause l'imputation
• Des exceptions limitées : la reconstitution n'est pas appliquée en cas d'invalidité grave, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune

Les déficits reportés sur les revenus fonciers, eux, ne sont pas soumis à cette condition de trois ans.

Où déclarer le déficit

Le calcul se fait sur la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale pour certains régimes particuliers), qui ventile automatiquement le déficit entre ses deux destinations. Les montants sont ensuite reportés sur la déclaration de revenus 2042 :

• Case 4BC : la fraction du déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € (ou du plafond majoré)
• Case 4BB : la fraction imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes
• Case 4BD : les déficits des années antérieures qui n'ont pas encore été imputés

Notre guide sur la déclaration des revenus fonciers détaille les autres lignes et le choix du formulaire. Tenez un tableau de suivi de vos déficits par année d'origine : c'est le seul moyen de savoir lesquels expirent en premier.

Bien utiliser le déficit foncier

• Étaler les gros travaux sur deux exercices civils, en jouant sur la date de paiement des factures, pour profiter deux fois de la limite de 10 700 €
• Payer les factures dans l'année visée : c'est la date de paiement, et non celle du devis ou du chantier, qui détermine l'année de déduction
• Vérifier votre horizon de détention avant de lancer des travaux financés par le déficit : une vente dans les trois ans annule l'avantage sur le revenu global
• Ne pas déduire ce qui ne l'est pas : agrandissement, construction ou travaux déjà financés par une aide doivent être retraités, sous peine de redressement
• Garder les preuves : factures d'entreprise, relevés bancaires, DPE avant et après pour la rénovation énergétique ; l'administration peut les demander pendant le délai de reprise

Certains régimes particuliers obéissent à leurs propres règles, comme les monuments historiques, dont les déficits s'imputent sur le revenu global sans limitation. En cas de montage complexe (SCI, démembrement, dispositif de défiscalisation), faites valider votre situation par un expert-comptable avant d'engager les travaux.