Travaux dans un logement loué : ce que le propriétaire peut imposer au locataire

Une chaudière à remplacer, des fenêtres à changer pour gagner une lettre au DPE, une salle de bains à refaire, un ravalement voté en assemblée générale : tôt ou tard, un bailleur doit faire des travaux dans un logement occupé. Le locataire est chez lui, mais la loi l'oblige à laisser faire certains travaux, à condition que le propriétaire respecte une procédure précise et compense la gêne quand elle dure.

Ce guide fait le point sur les travaux que vous pouvez imposer en cours de bail, la notification à envoyer avant de commencer, les jours où le chantier est interdit, la réduction de loyer due au-delà de 21 jours, la possibilité d'augmenter le loyer après des travaux d'amélioration, et, à l'inverse, ce que votre locataire peut faire lui-même dans le logement. Il vise les locations de résidence principale, vides ou meublées, soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Les travaux que le locataire doit laisser faire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution de plusieurs catégories de travaux. Il ne peut pas s'y opposer, même s'ils le dérangent, dès lors qu'ils entrent dans l'une de ces familles :

• Les travaux d'amélioration, dans les parties privatives ou dans les parties communes de l'immeuble : installation d'un interphone, d'une porte blindée, d'une cuisine équipée, d'un ascenseur. La jurisprudence range dans cette catégorie ce qui apporte un équipement nouveau ou une qualité supérieure, par opposition à la simple remise en état
• Les travaux d'entretien et de maintien en état du logement : réparer un volet roulant défectueux, remplacer un ballon d'eau chaude, reprendre une fuite en toiture
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique : isolation des murs ou des combles, changement des menuiseries, remplacement du système de chauffage
• Les travaux de mise en conformité avec les critères de décence, que le bailleur est de toute façon tenu de réaliser
• L'entretien des toitures et façades végétalisées, ajouté plus récemment à la liste

La plupart de ces travaux sont aussi des obligations pour vous. Un bailleur doit délivrer un logement décent et l'entretenir : les grosses réparations, le remplacement d'un équipement usé par le temps et la mise aux normes sont à sa charge, pas à celle du locataire. La frontière entre ce qui relève de chacun est détaillée dans notre guide sur les réparations locatives. Pour un logement classé F ou G, les travaux énergétiques ne sont plus une option : le calendrier d'interdiction de louer est rappelé dans notre guide sur le DPE et les passoires thermiques.

Avant de commencer : la notification de travaux

Vous ne pouvez pas arriver avec une entreprise du jour au lendemain. Avant le début du chantier, le locataire doit recevoir une notification écrite, remise en main propre contre récépissé ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit lui permettre de comprendre ce qui va se passer chez lui et de s'organiser.

• La nature des travaux : ce qui sera fait, pourquoi, et dans quelle catégorie ils entrent (entretien, amélioration, performance énergétique, décence). Pour des travaux énergétiques, indiquez le gain de performance attendu ; pour une réparation, son éventuelle urgence
• Les modalités d'exécution : l'entreprise qui intervient, la date de début, la durée prévisible, les pièces concernées, les horaires et les accès nécessaires (clés, présence du locataire, coupures d'eau ou d'électricité)
• Les conséquences pour le locataire : pièces inutilisables, bruit, poussière, et, si le chantier doit dépasser 21 jours, la réduction de loyer que vous proposez

La loi ne fixe pas de délai minimal entre la notification et le début des travaux. Un préavis raisonnable, de quelques semaines pour un chantier important, évite l'accusation de travaux vexatoires et laisse au locataire le temps de déplacer ses meubles ou de poser des congés. Une notification précise vous protège aussi : si les travaux réalisés s'en écartent, le locataire peut le reprocher devant le juge.

Plus de 21 jours de travaux : la réduction de loyer

Le locataire continue de payer son loyer pendant les travaux. Mais si le chantier dure plus de vingt et un jours, la loi prévoit que le loyer soit diminué à proportion de la durée des travaux et de la partie du logement dont il a été privé. Le même seuil figure à l'article 1724 du code civil pour les réparations urgentes.

• En dessous de 21 jours, aucune réduction n'est due. Rien ne vous empêche d'accorder un geste commercial, qui facilite souvent la suite du chantier
• Au-delà, la réduction dépend de deux choses : le temps pendant lequel la gêne a duré, et la part du logement réellement inutilisable. Le texte ne dit pas si le calcul démarre au premier jour ou au vingt-deuxième ; la lecture la plus répandue l'applique à toute la durée de la privation
• Le montant se négocie : la loi ne donne pas de barème. À défaut d'accord, c'est le juge des contentieux de la protection qui le fixe

Un exemple, à titre purement illustratif : un logement loué 900 € hors charges, dont la cuisine est inutilisable pendant 30 jours. Si l'on estime que la cuisine représente environ 20 % de l'usage du logement, la réduction se situe autour de 900 × 20 % × 30 / 30, soit 180 € pour le mois concerné. Proposez ce calcul par écrit avant le début des travaux : un locataire qui sait à quoi s'attendre conteste rarement.

Pensez aussi aux cas où le logement devient inhabitable, par exemple une rénovation complète de la seule salle d'eau. Le locataire peut alors demander la résiliation du bail au juge si des réparations urgentes l'empêchent d'y vivre. Mieux vaut anticiper : proposer un relogement temporaire, une suspension du loyer pour la période ou un phasage du chantier, et consigner l'accord dans un avenant ou un courrier signé.

Les recours du locataire contre des travaux abusifs

Le droit d'imposer des travaux n'est pas un droit de rendre la vie impossible au locataire. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, qui peut interdire ou interrompre les travaux dans trois situations :

• Des travaux abusifs ou vexatoires, par leur ampleur, leurs horaires ou leur manière d'être menés, par exemple un chantier qui traîne sans raison ou qui vise visiblement à pousser le locataire au départ
• Des travaux non conformes à la notification, plus longs, plus étendus ou différents de ce qui avait été annoncé
• Des travaux qui rendent l'utilisation des lieux impossible ou dangereuse

Pour un litige de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le juge. Le conciliateur de justice est gratuit, et l'ADIL de votre département peut vous aider à préparer le dossier, que vous soyez bailleur ou locataire.

Et si le locataire refuse l'accès ?

Un locataire qui bloque des travaux légitimes et correctement notifiés manque à ses obligations. Mais vous n'avez pas pour autant le droit d'entrer de force : un propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans l'accord de son locataire, même avec un double des clés et même en cas d'urgence comme un dégât des eaux. La violation de domicile est punie par l'article 226-4 du code pénal d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

• Relancez par écrit : une mise en demeure en recommandé qui rappelle l'article 7 de la loi de 1989, la notification déjà envoyée et une nouvelle date d'intervention
• Proposez des créneaux : un refus tient souvent à un problème d'organisation plus qu'à une opposition de principe
• Saisissez le juge si le blocage persiste : il peut ordonner au locataire de laisser l'accès, au besoin sous astreinte, et un refus répété peut justifier une demande de résiliation du bail
• Gardez les preuves : devis, échanges avec l'entreprise, courriers envoyés. Ils serviront si le blocage aggrave un désordre, par exemple une fuite qui s'étend chez le voisin

À ne pas confondre avec les visites : le droit de faire visiter le logement suppose une clause dans le bail et ne joue que si le logement est mis en vente ou si un congé a été donné, en vue de la relocation. Les visites ont lieu à des jours et horaires convenus avec le locataire, jamais le dimanche ni les jours fériés, et dans la limite de deux heures par jour ouvrable.

Augmenter le loyer après des travaux d'amélioration

Des travaux réalisés en cours de bail ne justifient pas, à eux seuls, une hausse de loyer. Hors révision annuelle selon l'IRL, une majoration n'est possible que si les deux parties l'ont prévue par écrit.

• Une clause expresse ou un avenant : l'article 17-1 de la loi de 1989 permet au bail, ou à un avenant signé en cours de bail, de prévoir des travaux d'amélioration que le bailleur réalisera et la majoration de loyer qui suivra. Décrivez la nature des travaux, leur calendrier et le montant de la hausse. Une fois convenue, cette majoration ne peut pas être contestée par une action en diminution de loyer
• Uniquement de l'amélioration : l'entretien, les réparations et la mise en décence relèvent de vos obligations de bailleur et ne peuvent pas être facturés au locataire sous forme de hausse
• Pas de hausse pour un logement classé F ou G : en métropole, depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements ne peut plus augmenter, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocation
• En zone tendue, l'encadrement de l'évolution des loyers, prolongé jusqu'au 31 juillet 2027, limite aussi les hausses justifiées par des travaux à la relocation et au renouvellement. À la relocation, par exemple, la hausse ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, et seulement si ces travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer. Le détail est dans notre guide sur l'encadrement des loyers

Pour des travaux d'économie d'énergie, un autre mécanisme existe : la contribution du locataire au partage de l'économie de charges. Elle prend la forme d'une somme fixe ajoutée à l'avis d'échéance pendant une durée limitée, sous des conditions strictes fixées par décret (niveau de performance atteint, concertation préalable avec le locataire). Elle est exclue pour les logements classés F ou G. Renseignez-vous auprès de votre ADIL avant de l'inscrire dans un avenant.

L'inverse : les travaux faits par le locataire

Votre locataire, lui aussi, peut vouloir faire des travaux. La loi distingue l'aménagement, libre, de la transformation, soumise à votre accord.

• L'aménagement est libre : repeindre, changer une moquette, poser des étagères. Le locataire n'a pas à vous demander la permission, même si une couleur très marquée peut être discutée à la sortie
• La transformation exige votre accord écrit : abattre une cloison, déplacer une cuisine, modifier une installation. Sans cet accord, vous pourrez, au départ du locataire, soit conserver les transformations sans l'indemniser, soit exiger la remise en état à ses frais. Si elles mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux, vous pouvez exiger une remise en état immédiate
• Deux exceptions encadrées : les travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie, et certains travaux de rénovation énergétique, peuvent être réalisés par le locataire à ses frais après une demande écrite en recommandé. Vous disposez de deux mois pour répondre, et votre silence vaut accord. Pour ces travaux, vous ne pourrez pas exiger la remise en état à la fin du bail

Répondez toujours par écrit à une demande de travaux, en précisant ce que vous autorisez, qui paie et ce qui se passera au départ. Et notez tout changement dans l'état des lieux de sortie, en le comparant à celui d'entrée.

Côté fiscalité : ce que deviennent ces dépenses

En location nue au régime réel, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles des revenus fonciers, contrairement aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Elles peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Au micro-foncier, en revanche, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre tout et aucun travaux ne se déduit en plus. Avant un gros chantier, comparez les deux régimes avec notre guide micro-foncier ou régime réel, puis reportez les montants comme expliqué dans notre guide de la déclaration des revenus fonciers.

La check-list avant un chantier dans un logement occupé

• Qualifier les travaux : entretien, amélioration, énergie ou décence. La catégorie détermine si le locataire doit les accepter et si une hausse de loyer est envisageable
• Envoyer la notification en recommandé ou en main propre, avec la nature des travaux, l'entreprise, les dates, la durée et les accès nécessaires
• Planifier en semaine, ou obtenir l'accord écrit du locataire pour un samedi
• Prévoir la réduction de loyer si le chantier peut dépasser 21 jours, et la proposer par écrit
• Signer un avenant avant les travaux si vous envisagez une majoration de loyer pour amélioration
• Conserver les factures : elles servent à la déclaration de revenus fonciers, à justifier une hausse de loyer en zone tendue et, plus tard, à calculer la plus-value