Sur une résidence principale, la plus-value est exonérée et la question ne se pose pas. Sur un bien locatif, elle se pose entièrement — et la réponse dépend moins du prix de vente que de la date d'achat. Deux ventes au même prix peuvent laisser des impôts très différents.
Deux impôts, deux calendriers différents
C'est le point que presque tout le monde simplifie. La plus-value supporte deux prélèvements distincts, qui ont chacun leur propre abattement pour durée de détention :
- L'impôt sur le revenu, à 19 % — abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ. Exonération totale à 22 ans de détention
- Les prélèvements sociaux, à 17,2 % — abattement de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. Exonération totale à 30 ans seulement
D'où une conséquence contre-intuitive : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne devez plus d'impôt sur le revenu mais devez encore des prélèvements sociaux. Et avant six ans révolus, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est taxée à 36,2 % au total, hors surtaxe.
La durée se compte en années pleines, de date à date
Ce qui vient réduire la plus-value
La plus-value n'est pas la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Le prix d'acquisition se majore, et le prix de vente se minore :
- Les frais d'acquisition — frais de notaire et droits de mutation, soit sur justificatifs, soit au forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif à produire. Le forfait est souvent le plus avantageux
- Les travaux — sur factures, ou au forfait de 15 % du prix d'achat, mais seulement si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Ce forfait s'applique même si vous n'avez fait aucun travaux
- Les frais de vente — commission d'agence, diagnostics, mainlevée d'hypothèque, déduits du prix de cession
Attention à une règle qui surprend : des travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être repris ici. On ne déduit pas deux fois la même dépense. C'est l'un des arbitrages à connaître avant d'engager de gros travaux — voir notre guide sur les travaux dans un logement loué.
Les exonérations qui existent vraiment
- La durée de détention — 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux. C'est la principale
- Un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € — exonération totale, appréciée bien par bien. Le cas typique d'un garage ou d'une cave vendus séparément
- La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat de votre résidence principale, et à condition de ne pas avoir été propriétaire de celle-ci dans les quatre années précédentes
La surtaxe sur les grosses plus-values
En LMNP, les amortissements reviennent dans le calcul
Deux pièges de calendrier
- Le déficit foncier imputé vous oblige à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Vendre avant remet en cause l'avantage obtenu — détaillé dans notre guide sur le déficit foncier
- Vous n'avez rien à déclarer vous-même en principe : le notaire calcule, prélève et reverse l'impôt lors de la vente, via la déclaration 2048-IMM. Mais la plus-value nette entre dans le revenu fiscal de référence, et peut donc avoir des effets l'année suivante
Estimer avant de décider de vendre