Vendre un logement loué : vente occupée, congé pour vendre et droit de préemption

Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison que vous louez. Deux chemins s'offrent à vous : vendre le logement occupé, avec le locataire en place, ou le vendre libre, après avoir donné congé à votre locataire pour la fin du bail. Le premier est possible à tout moment ; le second obéit à un calendrier strict et ouvre, en location vide, un droit de préemption au profit du locataire.

Ce guide compare les deux options, détaille la procédure du congé pour vendre, le fonctionnement du droit de préemption, les protections particulières de certains locataires et ce que devient le dépôt de garantie quand le logement change de propriétaire.

Option 1 : vendre avec le locataire en place

Le bail ne s'oppose pas à la vente : le propriétaire peut céder son logement à tout moment, même en plein milieu du bail, sans demander l'accord du locataire et sans lui donner congé. Dans ce cas, le locataire n'a pas de droit de préemption au titre de la loi du 6 juillet 1989 : vous vendez à qui vous voulez.

• Le bail continue aux mêmes conditions : même loyer, même durée, mêmes clauses. L'acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend les droits et obligations de l'ancien
• Le locataire est informé : le nouveau propriétaire doit lui communiquer ses coordonnées (nom ou dénomination, domicile ou siège social, et celles de son mandataire s'il passe par une agence), pour savoir à qui payer le loyer
• Les visites : pendant la commercialisation, le locataire doit permettre les visites, mais dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés
• Le dossier de vente : transmettez à l'acquéreur une copie du bail et de ses annexes, l'état des lieux d'entrée, le montant du dépôt de garantie, les dernières révisions de loyer et la situation des paiements. Il en aura besoin pour gérer le bien dès la signature
• Le permis de louer : si la commune impose une autorisation préalable de mise en location, l'autorisation en cours peut être transférée au nouveau propriétaire par une déclaration de transfert. Voir notre guide sur le permis de louer

Un logement vendu occupé intéresse surtout les investisseurs, qui achètent un revenu immédiat. Il se vend en général moins cher qu'un logement libre, parce que l'acquéreur ne peut ni l'habiter ni le revendre libre avant un certain délai. L'ampleur de cette décote varie selon le marché local, le loyer en place et la durée restante du bail : seul un professionnel qui connaît votre secteur peut l'estimer.

Ce que l'acquéreur pourra faire ensuite

La loi protège le locataire contre un acheteur qui voudrait récupérer le logement aussitôt. Ces règles, prévues à l'article 15 de la loi de 1989 pour la location vide, sont à expliquer aux acheteurs potentiels, car elles pèsent sur le prix.

• Pour revendre libre : si le bail en cours se termine moins de trois ans après l'achat, l'acquéreur ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail. Si le bail se termine plus de trois ans après l'achat, il peut donner congé pour l'échéance du bail en cours
• Pour habiter ou loger un proche : si le bail se termine moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition

Exemple tiré des fiches officielles : un logement vide est acheté le 1er mars 2026 et le bail en cours se termine le 31 mai 2028, soit moins de trois ans après l'achat. Le bail se reconduit pour trois ans, et l'acquéreur ne pourra donner congé pour vendre que pour le 31 mai 2031.

Option 2 : vendre libre grâce au congé pour vendre

Pour vendre un logement vide de tout occupant, vous devez donner congé à votre locataire pour la date d'échéance du bail, et seulement pour cette date. On ne peut pas mettre fin au bail en cours de route parce qu'un acheteur se présente.

• Le préavis : six mois au moins avant la fin du bail en location vide, trois mois au moins en location meublée. Le délai court à compter de la réception de la lettre par le locataire, pas de son envoi
• La forme : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement
• Le motif : le congé doit indiquer, à peine de nullité, qu'il est donné pour vendre. En location vide, il doit aussi préciser le prix et les conditions de la vente projetée
• La notice d'information : en location vide, une notice sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, dont le contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017, doit être jointe au congé pour vendre
• Le cas du bien acheté occupé : si vous avez vous-même acheté le logement loué, les délais de trois ans décrits plus haut s'appliquent à votre congé

Notre guide donner congé à son locataire détaille les erreurs de date et de forme qui rendent un congé nul ; avec un congé pour vendre, une erreur fait repartir le bail pour une nouvelle période, soit trois ans en location vide pour un bailleur personne physique.

Le droit de préemption du locataire en location vide

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : il devient prioritaire sur tout autre acheteur, au prix et aux conditions indiqués dans le congé. S'il y a plusieurs cotitulaires du bail, chacun bénéficie de ce droit.

• Deux mois pour répondre : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte répond par lettre recommandée et indique s'il compte recourir à un prêt
• Deux ou quatre mois pour signer : après son acceptation, le locataire dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente, ou de quatre mois s'il finance l'achat par un prêt. Le bail est prolongé jusqu'à l'expiration de ce délai. Si la vente n'est pas signée à temps, son acceptation tombe et il perd tout titre d'occupation
• En cas de refus ou de silence : passé le délai de deux mois sans acceptation, vous êtes libre de vendre à un tiers, et le locataire doit quitter le logement à la fin du préavis
• Pas de commission d'agence à la charge du locataire qui achète en exerçant son droit de préemption

Le droit de préemption ne s'applique pas lorsque vous vendez à un parent jusqu'au troisième degré inclus (enfant, petit-enfant, frère, sœur, neveu, nièce, oncle, tante), à condition qu'il occupe le logement à titre de résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis.

En location meublée : pas de droit de préemption

Le congé pour vendre un logement meublé loué comme résidence principale suit la même logique (échéance du bail, motif indiqué, forme recommandée), avec un préavis de trois mois. En revanche, il ne vaut pas offre de vente : le locataire en meublé n'a pas de droit de préemption au titre de la loi de 1989. Vous pouvez lui proposer d'acheter, mais rien ne vous y oblige.

Pour un bail mobilité, le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme : il peut vendre en cours de bail, et l'acquéreur reprend le contrat jusqu'à sa fin. Voir notre guide sur le bail mobilité.

Les locataires protégés

Certains locataires ne peuvent pas recevoir de congé pour vendre, sauf si le bailleur leur propose un logement de remplacement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, à proximité. C'est le cas, en location vide comme en meublé :

• Du locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé chaque année par arrêté (celui des logements conventionnés)
• Du locataire qui héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les ressources cumulées du foyer restent sous ce plafond

Cette protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé : vérifiez ces deux points avant d'envoyer la lettre.

Le congé frauduleux est sanctionné

Donner congé pour vendre sans réelle intention de vendre, par exemple pour relouer plus cher à un nouveau locataire, expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire évincé peut en outre demander réparation de son préjudice. Le juge peut aussi être saisi pour vérifier la réalité du motif du congé.

Et le dépôt de garantie ?

Lorsque le logement est vendu avec le locataire en place, c'est le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au départ du locataire, même s'il ne l'a jamais encaissé. La loi le prévoit expressément (article 22 de la loi de 1989), et toute clause contraire n'a d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur : elle ne peut pas être opposée au locataire.

En pratique, le montant du dépôt est le plus souvent déduit du prix ou reversé à l'acquéreur le jour de la signature chez le notaire. Si l'acquéreur conclut ensuite un nouveau bail avec le même locataire, c'est le montant prévu au bail d'origine qu'il devra rendre. Les règles de restitution elles-mêmes (délais, retenues) sont expliquées dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Si le logement est vendu libre, la restitution du dépôt reste à votre charge, comme pour tout départ de locataire. Le locataire qui reçoit un congé pour vendre peut d'ailleurs partir avant la fin du préavis : il ne paie alors le loyer que jusqu'à son départ effectif. Voir notre guide sur le préavis de départ du locataire.

Immeuble entier et ventes par lots

Les règles ci-dessus concernent la vente d'un logement par un bailleur. Lorsque la vente porte sur un immeuble entier, ou intervient à la suite de sa division en lots, d'autres textes s'ajoutent : la loi du 31 décembre 1975 crée un droit de préemption spécifique pour le locataire lors de la première vente d'un lot après division, et des protections renforcées existent pour les ventes par lots de plus de cinq logements dans un même immeuble. Ces opérations relèvent du notaire : faites-vous accompagner dès le départ.

Quelle option choisir ?

• Vendre occupé si vous voulez vendre maintenant, sans attendre l'échéance du bail, à un investisseur intéressé par le loyer. En contrepartie, attendez-vous à un prix inférieur à celui d'un logement libre
• Vendre libre si l'échéance du bail est proche et que le marché des acheteurs occupants est plus large dans votre secteur. Comptez au moins six mois de préavis en vide, trois en meublé, et le temps de laisser le locataire exercer son droit de préemption
• Proposer au locataire d'acheter à l'amiable, à tout moment : c'est parfois l'acheteur le plus motivé, et la vente se fait alors sans congé

Les règles décrites ici sont celles de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations de résidence principale. Un bail commercial, professionnel ou une location saisonnière obéissent à d'autres règles. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits, et le notaire chargé de la vente vérifie la régularité du congé.