Bail verbal : louer sans contrat écrit, est-ce valable et quels risques pour le propriétaire ?

Un logement prêté puis loué à un proche, un ancien locataire resté dans les lieux « comme avant », un bail jamais signé faute de temps : beaucoup de locations tournent sans contrat écrit. Le propriétaire croit souvent qu'il garde ainsi les mains libres. C'est l'inverse. Un bail verbal reste un vrai bail, soumis aux règles protectrices de la loi du 6 juillet 1989, mais il prive le bailleur de presque toutes les clauses qui le protègent, à commencer par la révision du loyer et la clause résolutoire.

Ce guide explique pourquoi un bail d'habitation non écrit est valable, ce que cela change pour la durée, le loyer, l'état des lieux et le congé, et comment régulariser la situation. Il s'agit d'informations générales : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département ou d'un avocat.

L'écrit est obligatoire, mais le bail verbal reste valable

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location d'une résidence principale soit établi par écrit, en respectant le contrat type fixé par décret. Pourtant, l'absence d'écrit n'annule pas la location. Le Code civil (article 1714) permet de louer par écrit ou verbalement, et la jurisprudence admet de longue date la validité du bail verbal d'habitation.

Conséquence : dès lors qu'un logement est occupé à titre de résidence principale contre un loyer, le locataire bénéficie de toutes les dispositions d'ordre public de la loi de 1989, exactement comme s'il avait signé un bail. La loi ajoute que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de l'article 3 : le propriétaire qui n'a pas rédigé de contrat ne peut pas s'appuyer sur ce manquement pour contester les droits de son locataire.

Prouver l'existence du bail et le montant du loyer

Sans papier signé, tout se joue sur la preuve. Le Code civil distingue deux situations :

• le bail n'a encore reçu aucune exécution (aucune entrée dans les lieux, aucun loyer versé) : si l'une des parties le nie, la preuve par témoins n'est pas admise, quel que soit le montant du loyer (article 1715) ;
• le bail a commencé à être exécuté : son existence peut se prouver par tout moyen, notamment les virements de loyer, les quittances remises, les échanges de messages ou de courriels.

L'occupation seule ne suffit pas à établir un bail : c'est le paiement régulier d'une somme en contrepartie qui démontre le caractère onéreux de la mise à disposition et la distingue d'un simple prêt à usage. À l'inverse, un logement occupé gratuitement par un proche n'est pas une location, ce que détaille notre guide sur la location à un membre de sa famille.

Pour le montant du loyer, l'article 1716 prévoit une règle ancienne : si le prix d'un bail verbal déjà exécuté est contesté et qu'aucune quittance n'existe, le propriétaire est cru sur son serment, sauf si le locataire préfère demander une estimation par experts. Dans ce dernier cas, les frais d'expertise restent à la charge du locataire lorsque l'estimation dépasse le prix qu'il avait déclaré. En pratique, ce débat est rare dès que les loyers sont payés par virement : les relevés bancaires et les quittances de loyer fixent le montant réellement convenu.

Une durée de trois ans, reconduite automatiquement

Un bail verbal n'est pas une location « au mois » que l'on peut arrêter quand on veut. Pour une location vide à titre de résidence principale, il a de plein droit la durée minimale prévue par l'article 10 de la loi de 1989 : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), six ans lorsqu'il est une personne morale. Le point de départ retenu est en principe l'entrée dans les lieux.

À l'échéance, faute de congé valablement délivré par le bailleur, le bail verbal est reconduit tacitement pour la même durée, comme un bail écrit. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 17 novembre 2021 (3e chambre civile, n° 20-19.450), en censurant une cour d'appel qui avait refusé cette reconduction.

Ce que le propriétaire perd sans contrat écrit

Les règles protectrices du locataire s'appliquent automatiquement, mais les clauses qui protègent le bailleur doivent avoir été convenues. Sans écrit, plusieurs leviers manquent :

• La révision annuelle du loyer. L'indexation sur l'indice de référence des loyers (IRL) suppose une clause qui la prévoit. À défaut, la jurisprudence refuse toute révision tant que les parties ne se sont pas mises d'accord sur ce point. Le loyer reste figé, parfois pendant des années.
• La clause résolutoire. Elle permet d'obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé, de dépôt de garantie non versé ou de défaut d'assurance. Elle doit être expressément stipulée : sans elle, le bailleur doit demander au juge de prononcer la résiliation, qui apprécie alors la gravité du manquement. La procédure est plus longue et son issue moins certaine.
• Le dépôt de garantie et les charges. Le montant du dépôt et les modalités de paiement des charges font partie des mentions du bail. Sans écrit, réclamer un dépôt de garantie ou des provisions sur charges suppose de prouver qu'ils ont été convenus.
• Les clauses facultatives (solidarité entre colocataires, assurance, modalités pratiques) : sans accord prouvé, elles n'existent pas.

Le détail des mentions qu'un bail doit contenir figure dans notre guide sur les mentions obligatoires du bail, et le mécanisme de la révision dans celui consacré au calcul de la révision IRL.

L'état des lieux et les diagnostics restent dus

L'absence de bail écrit ne dispense pas des autres obligations. L'état des lieux doit être établi contradictoirement à la remise et à la restitution des clés (article 3-2 de la loi de 1989). S'il n'en existe pas, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Mais la loi de 1989 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux : un bailleur qui ne l'a jamais proposé ne peut pas compter sur elle sans discussion. Notre guide sur l'état des lieux d'entrée explique comment le réaliser, même en cours de bail lors de la régularisation.

De même, le dossier de diagnostic technique (DPE, constat de risque d'exposition au plomb, états de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de quinze ans, état des risques dans les zones concernées) doit être remis au locataire. Un logement loué sans écrit doit enfin respecter les critères de décence, y compris le niveau de performance énergétique minimal.

Donner congé à un locataire sans bail écrit

Le propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail verbal à tout moment. Comme pour un bail écrit, le congé n'est possible qu'à l'échéance triennale, et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux. Il doit être délivré au moins six mois avant l'échéance pour une location vide.

La difficulté pratique tient à la date d'échéance elle-même : sans contrat, il faut la reconstituer à partir de la date d'entrée dans les lieux (premier virement, échanges écrits, attestation d'assurance habitation). Une erreur de date peut rendre le congé inefficace et entraîner une nouvelle reconduction de trois ans. Les règles de forme et de délai sont détaillées dans notre guide pour donner congé à son locataire. Le locataire, lui, peut partir à tout moment en respectant son préavis.

Régulariser : passer d'un bail verbal à un bail écrit

La sortie la plus simple est de proposer au locataire un contrat écrit conforme au contrat type en vigueur. Quelques précautions :

• Reprendre fidèlement ce qui existe : date d'entrée dans les lieux, loyer effectivement payé, charges effectivement réglées. Le bail écrit constate la location en cours, il n'en crée pas une nouvelle aux conditions choisies par le bailleur.
• Négocier les clauses facultatives, comme la révision annuelle du loyer : le locataire n'est pas tenu de les accepter, et elles ne valent en principe que pour l'avenir. Une hausse de loyer ne peut pas être imposée à cette occasion.
• Annexer les documents obligatoires : diagnostics, notice d'information, état des lieux (établi à la date de la régularisation si aucun n'existait), et, en zone d'encadrement, les loyers de référence.
• Conserver la preuve de la demande : une lettre recommandée avec accusé de réception proposant le contrat permet de montrer que vous avez exercé le droit prévu par l'article 3.

Si le locataire refuse de signer, l'une ou l'autre partie peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le jugement peut alors tenir lieu de bail, mais il ne reprend que ce que les parties ont réellement convenu et les dispositions impératives de la loi : le juge n'impose pas de clause facultative, comme la révision du loyer, que le locataire n'a jamais acceptée.

Le cas de la location meublée

Les meublés loués à titre de résidence principale relèvent d'un titre distinct de la loi de 1989, avec leur propre contrat type et une durée minimale plus courte que la location vide. Le raisonnement reste le même sans écrit : la location n'est pas nulle, la durée légale s'applique, et le bailleur perd les clauses qu'il n'a pas fait accepter, comme la révision du loyer ; l'inventaire du mobilier, faute d'avoir été dressé, devient difficile à opposer. Le bail de neuf mois réservé aux étudiants, qui n'est pas reconduit, suppose notamment une mention expresse : notre guide sur le bail étudiant de neuf mois en présente les conditions.