Bail étudiant meublé de 9 mois : règles, préavis et dépôt de garantie

Louer à un étudiant, c'est souvent louer de septembre à juin. La loi a prévu un contrat taillé pour ce rythme : le bail meublé de neuf mois, dit « bail étudiant ». Ce n'est pas un contrat à part, mais une variante du bail meublé de résidence principale, dont il reprend presque toutes les règles. Sa particularité tient en une phrase : il dure neuf mois et s'arrête de lui-même à son terme, sans reconduction tacite.

Ce guide explique à quelles conditions le signer, ce qui change pour le préavis, le dépôt de garantie et le loyer, et comment le comparer au bail meublé d'un an et au bail mobilité, l'autre contrat souvent proposé aux étudiants.

Ce que dit la loi : un bail meublé réduit à neuf mois

L'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la durée du bail meublé de résidence principale à un an au minimum, reconduit tacitement d'année en année. Il prévoit une exception : lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois, et la reconduction tacite ne s'applique alors pas.

• Le logement doit être meublé : la durée de neuf mois n'existe pas en location vide, où le bail reste de trois ans pour un bailleur particulier, même avec un étudiant
• Le locataire doit être étudiant au moment de la signature. Demandez une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité de l'année en cours et conservez-en une copie avec le bail
• Le logement doit être sa résidence principale : c'est ce qui place le contrat sous la loi de 1989, avec ses règles protectrices, et non sous le régime libre de la location saisonnière
• La durée de neuf mois est une option, pas une obligation : rien n'empêche de signer un bail meublé classique d'un an avec un étudiant si les deux parties préfèrent cette formule

Le contrat est écrit et suit le modèle de bail réglementaire du décret du 29 mai 2015, comme tout bail meublé. La durée de neuf mois et l'absence de reconduction doivent y apparaître clairement, avec les dates de début et de fin.

À l'échéance : le bail prend fin sans congé

C'est le principal avantage pour le bailleur. Service-public le rappelle : le bail étudiant ne se renouvelle pas, il prend fin à son terme sans que le bailleur ni le locataire aient besoin de donner congé. Il n'y a donc ni motif à justifier (vente, reprise, motif légitime et sérieux), ni préavis de trois mois à respecter, contrairement au bail meublé d'un an.

• Si l'étudiant veut rester l'année suivante, il faut signer un nouveau bail : un nouveau bail de neuf mois s'il est toujours étudiant, ou un bail meublé d'un an
• Si le logement est libéré en juin, le bailleur retrouve son bien pour l'été. S'il le loue alors en courte durée à des touristes, ce n'est plus une résidence principale : les règles de la location saisonnière s'appliquent, y compris une éventuelle déclaration en mairie, détaillée dans notre guide sur la location de courte durée
• Anticipez la date de sortie : fixez l'état des lieux de sortie quelques semaines à l'avance avec le locataire, surtout en période d'examens et de déménagements

Le préavis du locataire : un mois, à tout moment

Comme dans tout bail meublé, l'étudiant peut partir avant le terme en respectant un préavis d'un mois, y compris lorsque le bail est réduit à neuf mois. Il notifie son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à partir de la réception de la lettre, et le loyer reste dû jusqu'à sa fin, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du bailleur.

Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son terme. Seul un manquement grave du locataire, comme des impayés, permet d'obtenir la résiliation, et uniquement par décision du juge ou par la clause résolutoire, obligatoire dans le bail.

Dépôt de garantie, caution et Visale

• Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges en location meublée (article 25-6 de la loi de 1989). Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, ramené à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Les règles de retenue sont détaillées dans notre guide sur le dépôt de garantie
• La caution est la garantie la plus courante pour un étudiant : souvent un parent qui s'engage à payer en cas de défaillance. L'acte doit respecter des mentions précises, expliquées dans notre guide sur l'acte de cautionnement
• La garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le bailleur et le locataire, est ouverte aux étudiants. Elle remplace une caution personnelle lorsque l'étudiant n'en a pas

Attention à une règle souvent oubliée : un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas, en principe, exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le bail étudiant fait justement partie des cas où le cumul reste permis. Les différences entre ces protections sont comparées dans notre guide sur la garantie loyers impayés.

Loyer, charges et révision

• Le loyer est fixé librement, sauf dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, une partie de l'agglomération grenobloise, le Pays basque, Est Ensemble et Plaine Commune) et en zone tendue, où la hausse entre deux baux est limitée. Voir notre guide sur l'encadrement des loyers
• Les charges peuvent être versées sous forme de provisions avec régularisation annuelle, ou sous forme de forfait, comme dans tout bail meublé. Sur neuf mois, le forfait évite une régularisation après le départ du locataire, à condition de le fixer à un niveau réaliste
• La révision du loyer suit l'indice de référence des loyers (IRL) si le bail contient une clause de révision. En pratique, elle intervient à la date anniversaire du contrat, que le bail de neuf mois n'atteint pas : le loyer évolue surtout lorsqu'un nouveau bail est signé à la rentrée suivante, dans les limites applicables en zone tendue

Le mobilier et les annexes obligatoires

Un bail étudiant reste un bail meublé : le logement doit comporter au minimum le mobilier fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, c'est-à-dire de quoi dormir, cuisiner, manger, ranger, s'éclairer et entretenir le logement (literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien). La liste complète et les conséquences d'un équipement insuffisant figurent dans notre guide sur le mobilier obligatoire en location meublée.

• L'inventaire et l'état détaillé du mobilier, établis à l'entrée et à la sortie, en plus de l'état des lieux. C'est la seule preuve utile en cas de meuble abîmé ou manquant
• Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens, diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, état des risques et, le cas échéant, diagnostic bruit. Depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué comme résidence principale, bail étudiant compris
• La notice d'information et, si vous en exigez une, l'acte de cautionnement signé

Bail étudiant, bail meublé d'un an ou bail mobilité ?

Trois contrats meublés peuvent accueillir un étudiant. Voici ce qui les distingue sur les points qui comptent pour le bailleur.

• Durée : neuf mois pour le bail étudiant, un an au moins pour le bail meublé classique, de un à dix mois pour le bail mobilité
• Fin du bail : le bail étudiant et le bail mobilité s'arrêtent à leur terme sans congé ; le bail d'un an se reconduit tacitement, et le bailleur ne peut y mettre fin qu'à l'échéance, avec trois mois de préavis et un motif légal
• Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au maximum pour le bail étudiant et le bail d'un an ; interdit dans le bail mobilité
• Charges : provisions ou forfait au choix pour le bail étudiant et le bail d'un an ; forfait obligatoire dans le bail mobilité
• Loyer : révisable selon l'IRL si le bail le prévoit pour le bail étudiant et le bail d'un an ; non révisable pendant un bail mobilité
• Préavis du locataire : un mois dans les trois cas

En résumé : le bail étudiant convient à une année universitaire complète avec un dépôt de garantie. Le bail mobilité convient à un stage, un semestre ou une alternance de quelques mois, au prix de l'absence de dépôt de garantie ; ses règles sont détaillées dans notre guide sur le bail mobilité. Le bail d'un an convient à l'étudiant qui reste l'été ou plusieurs années, et au bailleur qui ne veut pas relouer chaque rentrée.

Et la fiscalité ?

Les loyers d'un bail étudiant sont des revenus de location meublée, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en général sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au micro-BIC ou au régime réel. La durée de neuf mois ne change rien à ce classement. Le choix entre ces régimes, et entre meublé et location nue, est expliqué dans notre guide LMNP ou location nue.

Les erreurs à éviter

• Signer un bail de neuf mois avec un non-étudiant : la réduction de durée est réservée aux étudiants : à défaut, le bailleur s'expose à ce que le contrat soit contesté et ramené à la durée d'un an du bail meublé classique
• Proposer neuf mois pour un logement vide : sans mobilier suffisant, le bail peut être requalifié en location vide, avec une durée de trois ans
• Oublier l'inventaire du mobilier : sans lui, impossible de retenir sur le dépôt de garantie le coût d'un meuble cassé ou disparu
• Laisser l'étudiant rester après le terme sans nouveau bail : mieux vaut signer le nouveau contrat avant la fin du précédent, pour savoir clairement quelles règles s'appliquent

Les règles présentées ici concernent les logements meublés loués comme résidence principale dans le parc privé, sous la loi du 6 juillet 1989. Les résidences universitaires du Crous et les résidences services obéissent à des règles propres. Pour un cas particulier, l'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits.