CFE en location meublée (LMNP) : qui paie, combien et quelles exonérations ?

Beaucoup de propriétaires découvrent la cotisation foncière des entreprises (CFE) la deuxième ou la troisième année de leur location meublée, souvent par un courriel les invitant à consulter un avis dans un « espace professionnel » qu'ils n'ont jamais ouvert. Ce n'est pas une erreur de l'administration : pour le fisc, louer un logement meublé est une activité commerciale, et toute activité de ce type est en principe redevable de la CFE, même exercée par un particulier sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce guide explique pourquoi la CFE vous concerne, comment son montant est calculé, dans quels cas vous en êtes exonéré, quelles démarches accomplir et quand payer. Les montants cités sont ceux applicables à la CFE due au titre de 2026.

Pourquoi un loueur en meublé paie la CFE

La CFE est l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale, l'impôt local des entreprises qui a remplacé la taxe professionnelle. Elle est due par toute personne qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : elle entre donc dans le champ de la CFE, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel, LMNP ou LMP. La location nue, qui relève des revenus fonciers, n'y est en revanche pas soumise. C'est l'un des écarts concrets entre les deux régimes, détaillés dans notre guide LMNP ou location nue.

La CFE est perçue au profit de la commune (ou de l'intercommunalité) où se trouve le logement loué. Elle s'ajoute à la taxe foncière, qui reste due par le propriétaire quel que soit le mode de location : notre guide sur la taxe foncière d'un bien locatif rappelle ce qui peut ou non être refacturé au locataire. La CFE, elle, ne fait pas partie des charges récupérables : elle reste à la charge du loueur.

Les cas où vous n'avez rien à payer

Avant de chercher à calculer le montant, vérifiez si l'un de ces cas d'exonération s'applique. Ils couvrent une bonne partie des petits loueurs.

• Recettes inférieures ou égales à 5 000 € : l'article 1647 D du Code général des impôts exonère de la cotisation minimum les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes ne dépassent pas ce seuil. Il s'apprécie sur l'avant-dernière année : pour la CFE 2026, ce sont les loyers encaissés en 2024 qui comptent
• L'année du début de la location : aucune CFE n'est due au titre de l'année au cours de laquelle l'activité commence, quelle que soit la date du premier bail (article 1478 du CGI)
• La location d'une partie de votre résidence principale : elle est exonérée de plein droit si les pièces louées constituent la résidence principale (ou temporaire) du locataire et si le loyer reste raisonnable. Pour 2026, impots.gouv.fr retient un loyer annuel hors charges de 215 € par m² au plus en Île-de-France et de 159 € par m² dans les autres régions
• La location occasionnelle d'une partie de votre logement, sans caractère répété, est elle aussi exonérée de plein droit

Meublés de tourisme et habitation personnelle : les exonérations communales

Une deuxième série d'exonérations dépend des choix de la commune ou de l'intercommunalité. Elles s'appliquent automatiquement, sauf si l'assemblée locale a voté une délibération contraire pour les supprimer.

• La location en meublé de tourisme de tout ou partie de votre habitation personnelle, principale ou secondaire, par exemple votre résidence principale louée quelques semaines l'été sur une plateforme
• La location ou sous-location en meublé de tout ou partie de votre habitation personnelle lorsqu'aucune des exonérations de plein droit ne s'applique (locataire qui n'y a pas sa résidence principale, loyer au-dessus des plafonds)

Ces exonérations visent votre propre logement. Un appartement acheté pour être loué toute l'année, en bail meublé classique ou en location saisonnière, n'est pas une habitation personnelle : il est imposable dans les conditions de droit commun, sous réserve du seuil de 5 000 € et de l'année de création. Certaines communes prévoient des exonérations particulières pour les gîtes ruraux ou les meublés de tourisme classés : le service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le logement peut vous dire si une délibération est en vigueur. Les règles propres à la location saisonnière (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, limite des 120 jours) sont expliquées dans notre guide sur la location courte durée.

Comment le montant est calculé

La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés pour l'activité, c'est-à-dire, pour un loueur, le logement loué. On applique à cette base le taux voté par la commune ou l'intercommunalité. Comme la valeur locative d'un petit appartement est souvent faible, c'est fréquemment la cotisation minimum qui s'applique : une base forfaitaire que chaque commune fixe à l'intérieur d'une fourchette légale, qui dépend du montant des recettes.

• Recettes jusqu'à 10 000 € : base minimum comprise entre 250 € et 597 € pour 2026
• De 10 001 € à 32 600 € : entre 250 € et 1 194 €
• De 32 601 € à 100 000 € : entre 250 € et 2 509 €

Attention : ces montants sont des bases, pas l'impôt final. La cotisation due correspond à la base retenue multipliée par le taux local, auquel s'ajoutent des frais de gestion. En pratique, pour un studio ou un deux-pièces loué en LMNP, la facture se compte généralement en quelques centaines d'euros par an, mais elle varie fortement d'une commune à l'autre. Le seul chiffre fiable est celui de votre avis.

Les démarches : déclaration 1447-C et espace professionnel

• Déclaration initiale n° 1447-C-SD : à déposer auprès du SIE dont dépend le logement avant le 31 décembre de l'année du début de la location. Elle est obligatoire même si vous êtes exonéré l'année de création, puisque c'est elle qui permet de calculer les cotisations suivantes
• Déclaration modificative n° 1447-M-SD : uniquement en cas de changement (surface, nouveau bien, demande d'exonération), à déposer début mai pour l'année suivante
• Espace professionnel impots.gouv.fr : aucun avis papier n'est envoyé. Il faut créer un espace professionnel, distinct de votre espace particulier, pour consulter l'avis et payer. Pensez à le faire avant l'automne, car la création peut nécessiter un code reçu par courrier

La déclaration 1447-C est distincte de l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé, qui se fait sur le guichet unique des formalités d'entreprises et vous attribue un numéro SIRET. Les deux sont nécessaires : sans SIRET, pas de déclaration de résultat BIC ; sans 1447-C, une CFE calculée d'office sur des éléments incomplets.

Quand et comment payer

• Avis en novembre : il est mis en ligne dans l'espace professionnel, rubrique de consultation des avis CFE
• Paiement au plus tard le 15 décembre, uniquement par voie dématérialisée : paiement direct en ligne, prélèvement à l'échéance ou prélèvement mensuel. Un paiement par chèque ou virement classique expose à une majoration
• Acompte au 15 juin seulement si la CFE de l'année précédente atteignait 3 000 € ou plus, ce qui n'arrive presque jamais pour un loueur en meublé non professionnel
• En cas de retard : majoration de 5 % sur la somme due, en plus des relances

Si vous estimez que l'avis est erroné (exonération oubliée, recettes inférieures à 5 000 €, logement qui est votre résidence principale), vous pouvez déposer une réclamation auprès du SIE depuis la messagerie de l'espace professionnel, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. La réclamation ne suspend pas le paiement, sauf si vous demandez un sursis.

CFE et impôt sur le revenu : est-elle déductible ?

Tout dépend de votre régime d'imposition des loyers meublés.

• Au régime réel, la CFE est une charge déductible du résultat BIC de l'année où elle est payée, comme la taxe foncière, l'assurance ou les frais de gestion
• Au micro-BIC, aucune charge n'est déductible en plus de l'abattement forfaitaire : la CFE est censée être couverte par cet abattement

Pour un petit meublé, la CFE n'est pas à elle seule une raison de changer de régime, mais elle fait partie du coût réel de la location meublée à intégrer dans votre calcul de rentabilité, au même titre que l'équipement obligatoire du logement meublé.