Animaux dans un logement loué : le propriétaire peut-il les interdire ?

Parquet neuf, moquette refaite, voisins sensibles au bruit : beaucoup de propriétaires aimeraient écrire « animaux interdits » dans leur bail. C'est l'une des clauses les plus répandues dans les modèles qui circulent, et l'une des plus inutiles : dans la grande majorité des locations, elle n'a aucune valeur juridique.

Cela ne veut pas dire que le bailleur est sans défense. La loi laisse entrer l'animal, mais elle ne laisse pas passer les dégâts ni les nuisances. Encore faut-il savoir ce qui est permis, ce qui ne l'est pas, et comment se protéger avant et après la location.

La règle : la clause d'interdiction est réputée non écrite

Le principe tient dans l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 22 mars 2012. Il prive d'effet toute stipulation qui tend à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation, dès lors qu'il s'agit d'un animal familier.

« Réputée non écrite » signifie que la clause est considérée comme n'ayant jamais existé. Le reste du bail reste valable, mais vous ne pouvez pas vous appuyer sur cette clause pour reprocher au locataire d'avoir adopté un chat, ni pour demander la résiliation du bail à ce seul motif. Peu importe que le locataire l'ait signée en connaissance de cause : sa signature ne la rend pas valable.

• Location vide à usage d'habitation : la règle s'applique
• Location meublée, y compris le bail mobilité : la règle s'applique aussi, l'administration rappelant que le locataire peut avoir un ou plusieurs animaux familiers dans un logement loué vide ou meublé
• Colocation : chaque colocataire bénéficie de la même protection ; une clause qui interdirait les animaux à tous serait tout autant sans effet

Ce que vous pouvez écrire en revanche, c'est un rappel des obligations du locataire : l'animal ne doit causer ni dégât au logement ni gêne aux voisins. Ce n'est pas une interdiction, c'est la condition même que pose la loi. Pour le reste du contrat, voyez notre guide sur les mentions obligatoires du bail.

Les deux exceptions prévues par la loi

Le même article 10 ménage deux cas dans lesquels le bailleur peut valablement interdire un animal. Il n'y en a pas d'autre.

• Les chiens de 1re catégorie, dits chiens d'attaque, au sens de l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. La clause qui les interdit est licite. Pour qu'elle joue, elle doit figurer dans le bail : sans clause, le locataire peut détenir un tel chien, sous réserve de respecter les obligations propres à ces animaux (permis de détention notamment). Les chiens de 2e catégorie (garde et défense) ne sont pas visés par cette exception
• La location saisonnière d'un meublé de tourisme : le texte l'exclut expressément. Pour une location de vacances, vous êtes libre d'accepter ou de refuser les animaux, et de l'indiquer dans votre annonce et votre contrat. Si vous louez de cette manière, lisez aussi notre guide sur la déclaration en mairie des locations courte durée

La contrepartie : ni dégât, ni trouble de jouissance

La loi n'accorde pas un droit sans limite. Elle subordonne la détention de l'animal à une double condition : qu'il ne cause aucun dégât à l'immeuble, et aucun trouble de jouissance à ses occupants. Ces conditions rejoignent les obligations générales du locataire posées par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : user paisiblement des locaux, et répondre des dégradations survenues pendant la location.

• Les dégâts : portes griffées, parquet rayé, moquette tachée, papier peint arraché, jardin retourné. Ils sont à la charge du locataire, comme toute dégradation qui ne relève pas de l'usure normale
• Les troubles de jouissance : aboiements répétés, odeurs, animal laissé sans surveillance qui gêne le voisinage, déjections dans les parties communes. Le locataire en est responsable vis-à-vis des voisins comme du bailleur
• Le règlement de copropriété : si le logement est en copropriété, le locataire doit en respecter les règles d'usage des parties communes, qui lui sont opposables. Les clauses de règlement interdisant les chiens d'attaque sont valables, comme dans un bail

Que faire en cas de nuisances ou de dégradations ?

Pendant le bail, la démarche est graduée. Commencez par un échange écrit avec le locataire, qui laisse une trace datée : décrivez précisément les faits (dates, nature de la gêne, plaintes reçues des voisins ou du syndic) et demandez qu'il y soit mis fin. Si rien ne change, une mise en demeure par lettre recommandée rappelle les obligations du locataire et prépare la suite.

Lorsque les troubles sont graves et persistent malgré vos relances, le juge peut être saisi. Il apprécie la situation au cas par cas : c'est le manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible qui peut justifier une condamnation, voire la résiliation du bail, et non la seule présence de l'animal. D'où l'intérêt de réunir des éléments concrets : courriers des voisins, constats, échanges avec le syndic.

Pour un chien qui présente un danger, la voie est différente : le maire dispose de pouvoirs de police propres et peut, sur signalement, imposer des mesures au propriétaire de l'animal. Le bailleur, comme un voisin ou le syndic, peut l'alerter.

Quant aux dégâts, ils se règlent le plus souvent au départ du locataire. Si une réparation s'impose pendant la location, rappelez-vous la frontière entre ce qui incombe à chacun : notre guide sur les réparations locatives fait le tri.

À la sortie : état des lieux et dépôt de garantie

L'animal ne change rien à la mécanique de fin de bail, mais il rend chaque étape plus importante. Vous ne pouvez retenir sur le dépôt de garantie que les sommes justifiées par des dégradations constatées, en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Un « forfait animal » prévu d'avance, retenu quel que soit l'état du logement, n'a pas de base légale.

• À l'entrée : décrivez précisément les revêtements de sol, les portes, les murs et, le cas échéant, le jardin, avec des photos datées. C'est votre point de comparaison
• À la sortie : relevez pièce par pièce les traces de griffes, les taches, les odeurs persistantes, et comparez-les ligne à ligne avec l'entrée. Notre guide sur l'état des lieux de sortie détaille la méthode
• Pour la retenue : appuyez chaque somme sur un devis ou une facture, et tenez compte de la vétusté. Délais de restitution et justificatifs sont expliqués dans notre guide sur le dépôt de garantie

Peut-on refuser un candidat parce qu'il a un animal ?

C'est la question la plus délicate, car elle se pose avant la signature du bail, là où l'article 10 n'intervient pas encore. La loi encadre le choix du locataire par une liste de critères de discrimination interdits (article 1er de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie aux critères du code pénal) : origine, sexe, situation de famille, état de santé, handicap, âge, lieu de résidence, entre autres. La détention d'un animal ne figure pas dans cette liste.

Écarter un dossier pour ce seul motif n'est donc pas, en soi, une discrimination au sens de ces textes. Mais ce choix a peu d'intérêt pratique : un locataire peut adopter un animal le lendemain de la signature, et vous ne pourrez plus rien lui opposer. Le bon critère de sélection reste la solidité du dossier, comme l'explique notre guide pour sélectionner le bon locataire.

Une limite importante : si l'animal est un chien guide ou un chien d'assistance, refuser le candidat revient en pratique à l'écarter en raison de son handicap, qui est un critère interdit. La discrimination dans l'accès au logement est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. Dans le doute, abstenez-vous.