Clauses interdites dans un bail d'habitation : la liste à connaître avant de signer

Beaucoup de propriétaires rédigent leur bail à partir d'un modèle trouvé en ligne, d'un ancien contrat ou de celui d'un proche, en y ajoutant quelques règles « de bon sens » : une pénalité si le loyer arrive en retard, l'obligation de payer par prélèvement, des frais pour l'envoi des quittances. Ces ajouts paraissent anodins. Pourtant, plusieurs d'entre eux sont purement et simplement interdits par la loi.

Ce guide reprend la liste des clauses que la loi interdit dans un bail d'habitation, explique ce qu'il advient d'une telle clause si elle figure malgré tout au contrat, et donne les réflexes pour rédiger un bail qui tient la route le jour d'un litige.

Le principe : une liste fixée par l'article 4 de la loi de 1989

Le bail d'un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son article 4 énumère une série de clauses qui sont « réputées non écrites ». La liste est la même pour la location vide et pour la location meublée, à une exception près, la durée de la tacite reconduction, propre au logement vide.

Ces règles sont d'ordre public : le propriétaire et le locataire ne peuvent pas y déroger, même d'un commun accord. La signature du locataire en bas de chaque page ne change rien. C'est précisément l'intérêt de la liste : protéger la partie qui, au moment de la signature, est rarement en position de discuter le contrat.

Les clauses interdites, thème par thème

Pour s'y retrouver, il est plus simple de regrouper les interdictions par sujet, comme le fait l'administration sur service-public.gouv.fr.

Ce que le locataire paie, et comment il le paie. C'est le bloc où les erreurs sont les plus fréquentes.

• Imposer un mode de paiement : le bail ne peut pas obliger le locataire à payer par prélèvement automatique, par traite ou par billet à ordre. Rien n'empêche de proposer le prélèvement, mais le locataire doit rester libre de choisir le virement ou un autre moyen
• Prélever le loyer sur le salaire du locataire, directement auprès de son employeur
• Prévoir des amendes ou des pénalités lorsque le locataire ne respecte pas le bail ou le règlement intérieur de l'immeuble. Les frais ou majorations de retard de paiement du loyer en font partie : l'administration indique clairement que le propriétaire ne peut pas les facturer au locataire
• Facturer l'envoi de la quittance ou les relances. La quittance de loyer est due gratuitement au locataire qui la demande, et une lettre de relance ne peut pas être mise à sa charge
• Mettre à sa charge des frais de procédure au-delà de ce que le juge peut lui-même lui faire supporter (les dépens et les frais dits irrépétibles)
• Exiger des sommes supplémentaires à l'entrée, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location autorisés (les honoraires d'agence partagés dans la limite des plafonds) : pas de « frais de dossier » ni de « frais de rédaction de bail » réclamés par un propriétaire qui loue seul
• Faire payer l'état des lieux de sortie lorsqu'il est établi à l'amiable. Seul le recours à un commissaire de justice, faute d'accord entre les parties, permet de partager les frais, par moitié
• Exiger le remboursement des réparations locatives sur la base d'une estimation faite par le seul propriétaire, sans devis ni facture

Les prestations et les équipements. Le bail ne peut pas permettre au propriétaire de réduire ou de supprimer, sans contrepartie équivalente, une prestation prévue au contrat (un parking, une cave, un équipement). Il ne peut pas non plus obliger le locataire à signer, en plus du bail, un contrat de location d'équipements.

L'assurance. Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs, et le bail peut le rappeler. En revanche, il ne peut pas lui imposer l'assureur : la clause qui désigne une compagnie choisie par le bailleur est réputée non écrite. Notre guide sur l'assurance habitation du locataire détaille ce que vous pouvez exiger, et quand.

La vie dans le logement. Le locataire est chez lui. Le bail ne peut pas lui interdire :

• une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui (famille de passage, amis). La sous-location, elle, reste soumise à l'accord écrit du bailleur : voir notre guide sur la sous-location non autorisée
• de demander une indemnité lorsque des travaux du propriétaire durent plus de 21 jours : au-delà, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Notre guide sur les travaux dans un logement loué revient sur ce point

Les animaux relèvent d'un autre texte, une loi de 1970, qui rend sans effet l'interdiction générale de détenir un animal familier dans un logement d'habitation, sauf exceptions comme certains chiens dangereux. Le détail figure dans notre guide sur les animaux dans un logement loué.

Les visites. Pendant le préavis ou en vue de la vente, une clause peut organiser les visites, mais elle ne peut pas les imposer les jours fériés, ni plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Le cadre complet est dans notre guide sur le droit de visite du propriétaire.

Les responsabilités. Quatre clauses de « protection » du bailleur sont interdites :

• rendre tous les locataires collectivement responsables de la dégradation d'un élément commun de la chose louée
• interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
• exonérer le propriétaire de toute responsabilité, quelle que soit la cause du dommage
• rendre le locataire automatiquement responsable de toute dégradation constatée dans le logement, sans tenir compte de l'usure normale ni de la vétusté. Notre guide sur les réparations locatives rappelle la répartition réelle

La durée et la fin du bail. Pour un logement vide, le bail ne peut pas prévoir une tacite reconduction pour une durée inférieure au minimum légal : trois ans si le propriétaire est une personne physique, six ans s'il s'agit d'une personne morale. Et quel que soit le type de location, deux clauses sur la résiliation sont interdites :

• la résiliation de plein droit pour d'autres motifs que ceux prévus par la loi : le défaut de paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, l'absence d'assurance contre les risques locatifs, et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive (plus, dans certains cas particuliers, le non-respect d'une obligation de résidence principale). Une clause résolutoire « pour tout manquement au bail » ne vaut donc rien au-delà de ces cas
• la clause qui permet d'obtenir la résiliation par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

Pour mettre fin à un bail en dehors de ces hypothèses, il faut passer par la voie ordinaire : un congé donné à l'échéance, pour l'un des motifs prévus par la loi, ou une demande de résiliation devant le juge.

Ce que devient une clause interdite

Une clause « réputée non écrite » est traitée comme si elle n'avait jamais figuré au contrat. Elle ne produit aucun effet, et le locataire n'a pas besoin d'un jugement pour refuser de l'appliquer. Le reste du bail, lui, demeure valable : une clause illégale n'annule pas la location, elle disparaît seule.

Pour le propriétaire, la conséquence est surtout pratique. Il ne pourra jamais s'en prévaloir : un juge refusera d'accorder une pénalité de retard prévue au bail, ou de prononcer la résiliation sur le fondement d'une clause résolutoire trop large. Et les sommes encaissées à tort (frais de quittance, frais de dossier, pénalités) peuvent être réclamées par le locataire. Les actions qui dérivent d'un bail d'habitation se prescrivent en principe par trois ans à compter du jour où l'intéressé a connu, ou aurait dû connaître, les faits (article 7-1 de la loi de 1989).

Votre bail contient déjà une clause interdite : que faire ?

C'est fréquent avec des modèles anciens. Inutile de tout refaire : la clause est sans effet, le bail reste en vigueur. Quelques réflexes suffisent.

• Cessez de l'appliquer dès que vous l'identifiez : ne facturez plus les frais concernés, ne réclamez plus la pénalité
• Régularisez ce qui a été perçu à tort, plutôt que d'attendre une réclamation : un remboursement spontané évite un contentieux que vous perdriez
• Corrigez votre modèle pour les prochaines locations, et profitez d'un renouvellement ou d'un avenant pour nettoyer le contrat en cours si vous le souhaitez
• Ne fondez aucune démarche (mise en demeure, congé, procédure) sur la clause en cause : elle serait écartée et affaiblirait votre dossier

En cas de désaccord avec votre locataire, l'ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit aux deux parties. La commission départementale de conciliation peut aussi être saisie gratuitement, pour les litiges qu'elle traite (charges, dépôt de garantie, état des lieux, réparations, loyer notamment) ; elle rend son accord ou son avis dans les deux mois. À défaut d'accord, le litige relève du tribunal judiciaire.

Rédiger un bail sans clause à risque

La manière la plus sûre de ne pas glisser de clause interdite est de partir du contrat type prévu par la réglementation pour les locations vides et meublées, puis de n'ajouter que des clauses particulières utiles et vérifiées. Avant d'ajouter une règle, posez-vous trois questions :

• Fait-elle payer quelque chose au locataire en dehors du loyer, des charges récupérables, du dépôt de garantie et des frais de mise en location autorisés ? Si oui, elle est très probablement interdite
• Restreint-elle la vie privée du locataire chez lui (qui il reçoit, ses activités, ses horaires) ? Si oui, méfiance
• Vous dispense-t-elle d'une obligation ou vous donne-t-elle un moyen de rompre le bail plus facile que ce que prévoit la loi ? Si oui, elle ne tiendra pas

Restent permises, et souvent utiles, les clauses qui précisent sans restreindre : l'obligation d'entretien d'un jardin ou d'une chaudière, les modalités de remise des clés, le rappel de l'obligation d'assurance, la clause de solidarité en colocation, ou la clause résolutoire limitée aux cas légaux. Pour la liste de ce que le bail doit obligatoirement contenir, reportez-vous à notre guide sur les mentions obligatoires du bail.