Loc'Avantages : la réduction d'impôt pour louer à loyer abordable (Loc1, Loc2, Loc3)

Louer un peu moins cher que le marché et récupérer une partie de l'écart sous forme de réduction d'impôt : c'est le principe de Loc'Avantages, le dispositif qui a remplacé le « Cosse » ou « Louer abordable » en 2022. Il ne demande ni d'acheter un logement neuf, ni de faire des travaux : un bien ancien déjà loué ou sur le point de l'être peut en bénéficier, à condition de signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Ce guide explique comment fonctionne la réduction d'impôt, les trois niveaux de loyer (Loc1, Loc2, Loc3) et leurs taux, les conditions à remplir côté logement et côté locataire, la démarche auprès de l'Anah et les pièges fiscaux à connaître avant de s'engager pour six ans. Il fait aussi le point sur l'avenir du dispositif, dont la prolongation au-delà de 2027 est en discussion au Parlement.

Le principe : une convention avec l'Anah en échange d'un loyer plafonné

Loc'Avantages est prévu par l'article 199 tricies du Code général des impôts. Le propriétaire s'engage, par une convention signée avec l'Anah, à louer son logement à un loyer inférieur à celui du marché local, à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. En contrepartie, il bénéficie chaque année d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur les loyers qu'il encaisse.

• La base de calcul est le revenu brut du logement : les loyers hors charges perçus dans l'année, et non le revenu foncier net après déduction des charges
• Le taux dépend du niveau de loyer choisi et du mode de gestion : location en direct ou recours à l'intermédiation locative
• L'engagement dure six ans, durée minimale de la convention, qui peut ensuite être prolongée par périodes de trois ans
• Le logement peut être déjà loué : le dispositif s'applique aussi au locataire en place, si ses ressources et le loyer respectent les plafonds

Loc1, Loc2, Loc3 : trois niveaux de loyer, trois taux

Le dispositif distingue trois niveaux de loyer, définis par une décote par rapport au loyer de marché de la commune. Plus la décote est forte, plus le taux de réduction d'impôt est élevé, et il augmente encore si le logement est confié à un organisme d'intermédiation locative.

• Loc1 (loyer intermédiaire) : loyer inférieur d'environ 15 % au marché. Réduction de 15 % des revenus bruts en location directe, 20 % avec intermédiation locative
• Loc2 (loyer social) : loyer inférieur d'environ 30 % au marché. Réduction de 35 % en location directe, 40 % avec intermédiation locative
• Loc3 (loyer très social) : loyer inférieur d'environ 45 % au marché. Accessible uniquement en intermédiation locative, avec une réduction de 65 %

Pour savoir si la décote vaut le coup, comparez la perte de loyer annuelle avec la réduction d'impôt obtenue, puis mesurez l'effet sur votre rendement net avec notre guide sur le calcul de la rentabilité locative. Dans les villes où le marché est très tendu, l'écart entre loyer libre et loyer conventionné peut dépasser l'avantage fiscal ; dans celles où les loyers sont déjà modérés, il est souvent faible.

Les conditions côté logement

• Une location nue, avec un bail d'habitation vide : un meublé n'ouvre pas droit à Loc'Avantages
• Un logement de plus de 15 ans à la date de l'accord de l'Anah, qui n'a pas été financé par une aide publique (prêt à taux zéro par exemple) au cours des cinq dernières années
• Un logement décent, au sens des critères de décence qui s'imposent à toute location de résidence principale
• Une performance énergétique minimale : selon service-public.fr, classe A à E au DPE pour une convention sans travaux, et classe A à D lorsque la convention s'accompagne de travaux subventionnés par l'Anah

Le critère énergétique se combine avec le calendrier de la loi Climat et résilience, qui retire progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores. Notre guide sur l'interdiction de louer les passoires thermiques détaille ces échéances.

Les conditions côté locataire et loyer

• Résidence principale : le locataire doit occuper le logement à ce titre pendant toute la durée de la convention
• Pas de location à la famille proche : le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal, ni être un ascendant ou un descendant de ses membres. En SCI, la même règle vise les associés et leur famille
• Des ressources sous plafond : les revenus du locataire, appréciés sur son avis d'imposition de l'avant-dernière année (ou de la dernière si nécessaire), ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend du niveau de loyer, de la composition du foyer et de la zone géographique. Les plafonds sont révisés chaque année
• Un loyer plafonné : le loyer maximal est fixé dans la convention, à partir du loyer de marché de la commune. L'Anah met à disposition un simulateur en ligne qui calcule le loyer plafond et l'avantage fiscal pour un logement donné

Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer conventionné doit aussi rester sous le plafond local ; en pratique, la décote Loc'Avantages conduit presque toujours à un loyer inférieur. Les règles de ces communes sont rappelées dans notre guide sur l'encadrement des loyers en zone tendue.

L'intermédiation locative et les primes de l'Anah

L'intermédiation locative consiste à confier le logement à un organisme agréé (association ou agence immobilière à vocation sociale), soit en location-sous-location, soit en mandat de gestion. L'organisme trouve le locataire, assure le suivi et, en location-sous-location, verse le loyer même si l'occupant ne paie pas. C'est une façon de limiter le risque d'impayé, à comparer avec une garantie loyers impayés.

• Un taux de réduction majoré : 20 %, 40 % ou 65 % selon le niveau de loyer, au lieu de 15 % ou 35 % en direct
• Une prime d'intermédiation locative de 1 000 € à 3 000 € selon le type d'intermédiation et la surface, pour les loyers social et très social (elle ne s'applique pas au loyer intermédiaire)
• Des aides aux travaux lorsque la convention est signée avec travaux : subvention d'un pourcentage du montant hors taxes, dans la limite de 80 m² par logement, et primes complémentaires selon les cas (réduction de loyer, sortie de vacance, réservation au profit du préfet)

La démarche, étape par étape

• Simuler le loyer plafond et la réduction d'impôt pour votre logement sur le site de l'Anah
• Déposer la demande de convention en ligne sur la plateforme de l'Anah (monprojet.anah.gouv.fr) ou par courrier auprès de la délégation locale
• Respecter le délai : la demande se fait avant la signature ou le renouvellement du bail, ou au plus tard dans les deux mois qui suivent la prise d'effet du bail ou son renouvellement
• Transmettre les justificatifs du locataire une fois le bail signé : copie du bail et avis d'imposition permettant de vérifier ses ressources
• Déclarer chaque année vos loyers au régime réel (déclaration 2044) et le montant ouvrant droit à la réduction sur votre déclaration de revenus

Le bail lui-même reste un bail classique de la loi de 1989, avec ses mentions obligatoires. À l'échéance des six ans, la convention prend fin automatiquement sauf avenant de prolongation envoyé à l'Anah avant son terme. Si le bail est encore en cours avec le même locataire et que toutes les conditions, notamment de loyer, restent respectées, la réduction d'impôt continue de s'appliquer.

Les règles fiscales à connaître avant de signer

• Pas de micro-foncier : un logement en Loc'Avantages relève obligatoirement du régime réel. Si vos autres revenus fonciers étaient au micro-foncier, c'est l'ensemble de vos locations nues qui bascule au réel (voir micro-foncier ou régime réel)
• Une réduction non reportable et non remboursable : la fraction qui dépasse l'impôt dû une année est perdue. Un foyer peu imposé ne profite donc que partiellement des taux élevés
• Le plafonnement global des niches fiscales : la réduction entre dans le plafond de 10 000 € par an de l'article 200-0 A du CGI, partagé avec les autres avantages comme l'emploi à domicile ou la garde d'enfants
• Des cumuls interdits : un même logement ne peut pas bénéficier en même temps de Loc'Avantages et de dispositifs d'investissement comme Pinel, Denormandie ou Duflot. Le cumul avec la réduction Malraux est en revanche possible

Le régime réel n'est pas qu'une contrainte : il permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance et travaux, et donc de créer le cas échéant un déficit foncier imputable sur le revenu global. Les règles sont détaillées dans notre guide sur le déficit foncier. La réduction Loc'Avantages s'ajoute à ces déductions : elle ne remplace pas le calcul du revenu foncier imposable, elle vient en moins de l'impôt une fois celui-ci calculé.

Jusqu'à quand peut-on en profiter ?

Créé par la loi de finances pour 2022 pour les demandes enregistrées à partir du 1er mars 2022, le dispositif devait s'arrêter fin 2024. La loi de finances pour 2025 (article 88) l'a prolongé : la convention doit être conclue au plus tard le 31 décembre 2027. Les conventions signées avant cette date continuent de produire leurs effets pendant leurs six ans.

Une nouvelle évolution est en discussion. Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2027, l'Assemblée nationale a adopté le 30 octobre 2026, en première lecture et contre l'avis du gouvernement, un amendement qui prolongerait le dispositif jusqu'au 31 décembre 2032, transformerait l'avantage en crédit d'impôt plafonné à 4 000 € par foyer pour l'intermédiation locative et autoriserait le micro-foncier. Ce vote n'est pas définitif : le Sénat peut modifier ou supprimer la mesure, et seule la loi de finances promulguée fera foi. Nous mettrons ce guide à jour à son adoption.