Statut LMP (loueur meublé professionnel) : seuils, conséquences et différence avec le LMNP

La grande majorité des propriétaires qui louent en meublé sont loueurs en meublé non professionnels (LMNP), souvent sans même savoir qu'il existe un autre statut. Le loueur en meublé professionnel (LMP) n'est pourtant pas réservé aux agents immobiliers ou aux gestionnaires de résidences : il s'applique à tout particulier dont les loyers meublés dépassent deux seuils fixés par la loi. On ne le choisit pas, on y entre, et on en sort, automatiquement.

Ce guide explique les deux conditions qui font basculer un loueur dans le statut LMP, comment les apprécier en pratique, et ce que le passage change concrètement : cotisations sociales, déficits, plus-values, impôt sur la fortune immobilière. Les règles citées sont celles en vigueur en 2026.

Deux conditions cumulatives, appréciées chaque année

L'article 155, IV du Code général des impôts définit le loueur en meublé professionnel. Il faut remplir les deux conditions suivantes en même temps ; si l'une manque, vous êtes LMNP.

• Des recettes supérieures à 23 000 € par an : il s'agit des loyers encaissés sur l'année civile, toutes taxes et charges comprises, par l'ensemble des membres du foyer fiscal et pour l'ensemble de leurs locations meublées. Ce n'est pas le bénéfice, mais le chiffre d'affaires brut
• Des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : salaires, bénéfices industriels et commerciaux d'une autre activité, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant. Les pensions de retraite et les revenus du patrimoine (revenus fonciers, dividendes) n'entrent pas dans la comparaison

Ces critères s'apprécient au niveau du foyer fiscal et pour toutes les locations meublées à la fois : on ne peut pas être LMP pour un appartement et LMNP pour un autre. L'ancienne exigence d'inscription au registre du commerce a disparu : seuls comptent désormais les deux seuils chiffrés.

Un statut qui change tout seul

Il n'y a ni option ni déclaration pour devenir LMP. Le statut découle des chiffres de l'année : si les deux conditions sont réunies, vous êtes professionnel pour cette année ; si l'une cesse de l'être, vous redevenez non professionnel. Trois situations fréquentes font basculer un loueur sans qu'il l'ait anticipé :

• Le départ à la retraite : les pensions ne comptent pas comme revenus d'activité. Un propriétaire qui perçoit 30 000 € de loyers meublés et cessait jusqu'ici de remplir la seconde condition grâce à son salaire peut devenir LMP l'année où il arrête de travailler
• L'achat d'un logement supplémentaire, qui fait franchir le seuil de 23 000 € de recettes au foyer
• Une baisse des revenus d'activité : congé parental, période sans emploi, création d'entreprise peu rémunératrice la première année

L'inverse est vrai aussi : une reprise d'emploi ou la vente d'un logement vous fait sortir du statut. Comme les conséquences fiscales et sociales sont importantes, il vaut mieux faire le calcul chaque fin d'année plutôt que de le découvrir au moment de la déclaration. Un cas particulier est apparu pour les non-résidents : à partir des revenus 2026, l'administration compare leurs recettes de location meublée en France à leurs revenus professionnels perçus dans le monde entier.

LMP ou LMNP : ce qui change concrètement

Sur le plan de l'impôt sur le revenu, LMP et LMNP partagent la même base : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au micro-BIC ou au régime réel, avec la possibilité d'amortir le bien et le mobilier au réel. Les différences sont ailleurs.

Les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux

C'est la conséquence la plus concrète du statut. En LMNP, le bénéfice de location meublée supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, comme des revenus fonciers. En LMP, le loueur est considéré comme un travailleur indépendant : il est affilié à la sécurité sociale des indépendants et paie des cotisations sociales, calculées par l'Urssaf sur son bénéfice, à la place des prélèvements sociaux.

• Le coût : les cotisations représentent en général une part plus élevée du bénéfice que les prélèvements sociaux, et certaines cotisations minimales restent dues même lorsque le résultat est faible ou nul
• La contrepartie : elles ouvrent des droits, notamment des trimestres de retraite et une couverture maladie d'indépendant, que les prélèvements sociaux n'apportent pas
• L'effet de l'amortissement : au régime réel, les amortissements réduisent le bénéfice, donc l'assiette des cotisations. Un LMP dont le résultat est neutralisé par l'amortissement paie peu de cotisations proportionnelles

À noter : un loueur de meublés de tourisme qui dépasse 23 000 € de recettes peut aussi être affilié à la sécurité sociale des indépendants sans être LMP au sens fiscal. Si vous louez en courte durée, les règles sont détaillées dans notre guide sur la location courte durée.

Les déficits s'imputent sur le revenu global

En LMNP, un déficit de location meublée ne peut s'imputer que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. Il ne réduit jamais votre impôt sur le salaire ou la pension. En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer, sans plafond ; s'il est supérieur au revenu global, le solde est reportable pendant six ans.

Ce mécanisme est surtout utile les premières années, lorsque les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition et les travaux dépassent les loyers. Le gain dépend évidemment de votre tranche d'imposition : un déficit imputé sur un revenu global faible fait économiser peu d'impôt, et le reste est simplement reporté.

Les plus-values suivent le régime professionnel

À la revente, c'est l'écart le plus important entre les deux statuts.

• En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention, comme pour un bien loué nu. Depuis les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent toutefois diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable (sauf pour certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes ou seniors)
• En LMP, la plus-value est professionnelle : la part correspondant aux amortissements déduits forme une plus-value à court terme, imposée comme un revenu, et le surplus une plus-value à long terme, taxée à taux réduit

Le calcul détaillé de la plus-value des particuliers, avec ses deux calendriers d'abattement et la surtaxe, est expliqué dans notre guide sur la plus-value à la vente d'un bien locatif.

IFI : une exonération sous conditions plus strictes

Les biens loués en meublé par un LMP peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière en tant que biens professionnels (article 975 du CGI). Cela ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, et l'exonération ne découle pas automatiquement du statut fiscal LMP :

• les recettes de location meublée du foyer doivent dépasser 23 000 € ;
• les revenus tirés de cette activité doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu ;
• l'activité doit dégager un bénéfice : la jurisprudence considère qu'un résultat nul ou déficitaire, par exemple à cause des amortissements, ne permet pas de remplir la condition des 50 %.

Autrement dit, un LMP dont l'amortissement efface tout le bénéfice gagne sur l'impôt sur le revenu et les cotisations, mais perd l'exonération d'IFI. Les deux objectifs sont souvent incompatibles, et l'arbitrage mérite l'avis d'un professionnel lorsque l'enjeu est élevé.

Micro-BIC, CFE, obligations : ce qui ne change pas

• Le régime micro-BIC reste ouvert au LMP tant que les recettes restent sous le plafond de sa catégorie : 77 700 € pour la location meublée classique sur les revenus 2025. En revanche, le plafond des meublés de tourisme non classés, fixé à 15 000 €, est inférieur au seuil LMP de 23 000 € : un LMP qui ne loue que des meublés de tourisme non classés relève forcément du réel
• La CFE est due dans les mêmes conditions qu'en LMNP, avec l'exonération l'année de création ; les détails figurent dans notre guide sur la CFE en location meublée
• La TVA ne s'applique pas à la location meublée d'habitation, sauf si le loueur fournit des prestations para-hôtelières
• Le bail et le logement sont les mêmes : bail meublé d'un an (neuf mois pour un étudiant), et liste d'équipements obligatoires détaillée dans notre guide sur le mobilier obligatoire en location meublée

Deux cas pratiques

Avant de comparer le statut LMP au reste, la première question reste celle du mode de location lui-même, détaillée dans notre guide LMNP ou location nue.