Taxe d'habitation et location : qui la paie, le propriétaire ou le locataire ?

Chaque automne, la même question revient chez les bailleurs : la taxe d'habitation d'un logement loué, c'est pour moi ou pour mon locataire ? Depuis que la taxe a disparu pour les résidences principales, la réponse a beaucoup simplifié la vie des propriétaires qui louent à l'année, mais elle s'est compliquée pour ceux qui louent en meublé de courte durée ou qui laissent un logement meublé inoccupé.

Ce guide reprend la règle de base, l'applique aux situations les plus fréquentes (location à l'année, meublé loué en résidence secondaire, location saisonnière, logement vide), explique la majoration votée par certaines communes, ce qui peut ou non être refacturé au locataire et le calendrier 2026 de l'avis et du paiement.

La règle : l'occupant au 1er janvier, pour toute l'année

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée pour tous les foyers. Elle ne subsiste que pour les résidences secondaires et, plus largement, pour les locaux meublés qui ne sont pas l'habitation principale de leur occupant. On parle désormais de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS).

Les articles 1407, 1408 et 1415 du Code général des impôts fixent trois principes que tout bailleur doit avoir en tête :

• Le redevable est celui qui a la disposition ou la jouissance du logement meublé : le propriétaire ou l'usufruitier s'il l'occupe ou se le réserve, le locataire s'il en dispose comme résidence secondaire
• La situation s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition : ce qui se passe ensuite (départ, arrivée, vente) ne change rien à la taxe de l'année
• La taxe est due pour l'année entière : il n'y a pas de calcul au prorata du temps d'occupation

Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et, le cas échéant, l'intercommunalité. Contrairement à l'ancienne taxe sur la résidence principale, aucun abattement n'est applicable.

C'est la déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » qui permet au fisc de savoir qui occupe chaque logement au 1er janvier. Une déclaration oubliée ou erronée est la première cause d'avis de taxe d'habitation envoyé à la mauvaise personne.

Logement loué à l'année comme résidence principale : personne ne paie

C'est le cas le plus courant, et le plus simple. Si votre locataire occupe le logement comme sa résidence principale au 1er janvier, il n'y a plus de taxe d'habitation, ni pour lui, ni pour vous. Peu importe que le bail soit vide ou meublé, de trois ans, d'un an ou de neuf mois pour un étudiant : ce qui compte est l'usage du logement par l'occupant, pas la forme du bail.

Le bailleur reste en revanche redevable de la taxe foncière, qui est un impôt de propriétaire, sans lien avec l'occupation. Les deux taxes sont souvent confondues : la suppression de la taxe d'habitation n'a rien changé à la taxe foncière.

Meublé loué comme résidence secondaire du locataire : le locataire paie

Certains locataires louent un meublé qui n'est pas leur résidence principale : un pied-à-terre près du lieu de travail, un appartement à la mer loué à l'année pour les week-ends. Dans ce cas, le locataire a la disposition permanente et exclusive du logement, même lorsqu'il n'y est pas. C'est donc lui qui est redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et l'avis est établi à son nom, à condition que la déclaration d'occupation du propriétaire indique bien ce locataire au 1er janvier.

Tout tient à cette disposition permanente. La doctrine fiscale (BOI-IF-TH-10-20-20) précise qu'une occupation seulement temporaire ou des séjours limités ne rendent pas le locataire redevable, et qu'il en va de même d'une location meublée conclue pour la durée de la saison, même renouvelée sur plusieurs années : le vacancier qui reprend le même meublé chaque été n'est pas imposé.

Location saisonnière et meublé de tourisme : le propriétaire, le plus souvent

Les vacanciers qui se succèdent dans un meublé de tourisme ne paient jamais la taxe d'habitation : ils n'ont pas la disposition du logement au sens fiscal. La question est donc de savoir si le propriétaire la doit, ou si le logement relève plutôt de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Tout dépend de la place du logement dans votre vie :

• Le logement fait partie de votre habitation personnelle : vous y séjournez vous-même une partie de l'année et le louez le reste du temps. Le Conseil d'État juge que le propriétaire est redevable dès lors qu'au 1er janvier il peut être regardé comme entendant s'en réserver la disposition une partie de l'année, même si le bien est loué à cette date (CE, 30 novembre 2007, n° 291252). Vous payez donc la taxe d'habitation, comme pour une résidence secondaire classique
• Le logement est exclusivement destiné à la location et ne fait pas partie de votre habitation personnelle : l'article 1407 du CGI exclut de la taxe d'habitation les locaux passibles de la CFE qui ne font pas partie de l'habitation personnelle du contribuable. Le meublé relève alors en principe de la CFE, et non de la taxe d'habitation

Entre les deux, une situation mixte existe : la location en meublé d'une partie de votre habitation personnelle est en principe exonérée de CFE, mais la commune peut supprimer cette exonération par délibération. Le logement est alors soumis à la fois à la taxe d'habitation et à la CFE. Les règles et exonérations propres à la CFE sont détaillées dans notre guide sur la CFE en location meublée.

Logement vide au 1er janvier : meublé ou non, tout change

Entre deux locataires, le logement peut se retrouver inoccupé au 1er janvier. Le traitement fiscal dépend alors de son état :

• Logement meublé inoccupé : il reste à votre disposition et peut être habité à tout moment. Il est en principe considéré comme une résidence secondaire et vous êtes redevable de la taxe d'habitation pour l'année
• Logement vide de meubles : il n'est pas soumis à la taxe d'habitation. En revanche, s'il est inoccupé depuis longtemps, il peut relever de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la THLV, selon la commune et la durée de vacance

Les deux taxes ne se cumulent pas : une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation n'est pas taxée une seconde fois comme logement vacant. Si votre meublé n'a été vide que quelques jours autour du 1er janvier parce qu'un bail se terminait fin décembre et que le suivant commençait début janvier, il est prudent de conserver les deux baux et l'état des lieux : ils permettent de contester un avis si l'administration considère le logement comme une résidence secondaire.

La majoration en zone tendue

L'article 1407 ter du CGI permet à certaines communes de majorer la part communale de la taxe d'habitation sur les logements meublés qui ne sont pas une habitation principale, d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 %. Pour les impositions de 2026, cette faculté est ouverte aux communes situées dans le périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants, c'est-à-dire en zone tendue. D'après les données de la DGFiP reprises par la presse spécialisée, environ 3 690 communes y sont éligibles en 2026 et 1 666 l'appliquent effectivement (1 629 en 2025), dont près de 700 au taux maximal de 60 %.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a réécrit cet article : à compter des impositions de 2027, les communes concernées sont définies par une liste fixée par décret en application de l'article 1406 bis du CGI, qui accompagne la nouvelle taxe unique sur la vacance. La fourchette de 5 % à 60 % est maintenue. Pour savoir si votre commune applique ou appliquera une majoration, le plus simple reste de consulter votre avis ou d'interroger la mairie.

La loi prévoit un dégrèvement de la majoration, sur réclamation, dans trois situations :

• Raison professionnelle : vous devez résider ailleurs que dans votre habitation principale et le logement taxé est situé près de votre lieu de travail
• Hébergement durable en établissement : le logement était votre résidence principale avant votre entrée en établissement de soins ou pour personnes âgées
• Cause étrangère à votre volonté : vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une raison qui ne dépend pas de vous

Le dégrèvement ne porte que sur la majoration, pas sur la taxe elle-même. Il se demande par réclamation auprès du service des impôts, par la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr.

Peut-on refacturer la taxe d'habitation au locataire ?

Non, pas comme une charge. Les charges récupérables sur le locataire d'une résidence principale sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : les seules taxes qu'on y trouve correspondent à des services dont le locataire profite directement, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La taxe d'habitation n'en fait pas partie, et une clause du bail qui prévoirait de la refacturer ne serait pas opposable au locataire. Notre guide des charges récupérables détaille ce qui peut l'être.

En pratique, la question ne se pose plus guère :

• Location à l'année en résidence principale : il n'y a plus de taxe d'habitation à répartir
• Meublé loué en résidence secondaire du locataire : la taxe est établie directement au nom du locataire, sans passer par vous
• Location saisonnière : la taxe reste à votre charge comme un coût d'exploitation ; rien ne vous empêche d'en tenir compte dans le prix de vos nuitées, mais vous ne pouvez pas l'ajouter en supplément comme une taxe due par le vacancier

Calendrier 2026 : avis et paiement

Selon le calendrier publié par impots.gouv.fr, les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de 2026 suivent ces dates :

• Avis en ligne dans l'espace particulier : à partir du 2 novembre 2026 si vous n'êtes pas mensualisé, à partir du 16 novembre 2026 si vous l'êtes
• Avis papier (si vous n'avez pas opté pour le zéro papier) : envoi entre le 5 et le 16 novembre 2026, ou entre le 19 et le 26 novembre 2026 pour les contribuables mensualisés
• Date limite de paiement : 15 décembre 2026 ; en cas de prélèvement à l'échéance, le montant est débité le 28 décembre 2026

Si vous recevez un avis pour un logement loué toute l'année comme résidence principale, ne le payez pas sans vérifier. Contrôlez d'abord votre déclaration d'occupation au 1er janvier 2026 dans « Biens immobiliers », corrigez-la si elle est fausse, puis contestez l'avis par la messagerie sécurisée, en joignant le bail en cours au 1er janvier. Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement : si la date limite approche, mentionnez-le dans votre message.

Ce qu'il faut retenir pour chaque bien

La taxe d'habitation d'un logement loué se joue presque entièrement au 1er janvier : qui l'occupait, à quel titre, et le logement était-il meublé ? Tenir à jour, pour chaque bien, les dates d'entrée et de sortie des locataires et l'usage du logement (location à l'année, saisonnière, vacance) permet de remplir sans erreur la déclaration d'occupation et de contester rapidement un avis injustifié. Un logiciel de gestion locative qui garde l'historique des baux de chaque logement vous donne cette information en quelques secondes.