Louer un bien en indivision : qui décide et comment déclarer les loyers ?

Un appartement reçu en héritage avec ses frères et sœurs, un studio acheté à deux sans être mariés, un immeuble acquis entre amis : dès que plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans avoir créé de société, elles sont en indivision. Chacune détient une quote-part (la moitié, un tiers, un quart…) du bien tout entier, sans posséder telle ou telle pièce. Mettre ce bien en location est souvent la solution la plus raisonnable en attendant de décider de son avenir. Encore faut-il savoir qui a le droit de signer le bail, comment partager les loyers et comment chacun les déclare.

Ce guide détaille les règles du Code civil (articles 815 et suivants) applicables à la location d'un bien indivis, la fiscalité des loyers pour chaque indivisaire et les solutions en cas de désaccord. Il s'agit d'informations générales : en cas de conflit, l'avis d'un notaire ou d'un avocat reste indispensable.

Signer un bail d'habitation : la majorité des deux tiers suffit

Depuis la réforme de 2006, l'unanimité n'est plus nécessaire pour gérer l'indivision au quotidien. L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits indivis de décider seuls de plusieurs actes :

• les actes d'administration du bien : faire réaliser des travaux d'entretien, choisir un agent immobilier pour la gestion courante, encaisser les loyers ;
• donner un mandat général d'administration à l'un des indivisaires ou à un tiers (un gestionnaire, par exemple) ;
• conclure et renouveler les baux, à l'exception de ceux qui portent sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Un bail d'habitation, vide ou meublé, entre donc dans cette catégorie ;
• vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Les deux tiers se calculent en droits, pas en nombre de personnes. Avec quatre héritiers à parts égales, il faut l'accord de trois d'entre eux. Si l'un détient la moitié du bien, il lui suffit de l'accord d'un seul des autres pour dépasser les deux tiers.

Ce qui exige toujours l'unanimité

Tous les indivisaires doivent être d'accord pour les actes qui ne relèvent pas de l'exploitation normale du bien et pour les actes de disposition. En pratique :

• vendre le bien, le donner ou l'hypothéquer (sous réserve de la procédure judiciaire décrite plus bas) ;
• signer un bail sur un immeuble à usage commercial, artisanal, industriel ou agricole : ces baux, qui confèrent au preneur des droits très étendus, sont exclus de la règle des deux tiers ;
• engager des travaux qui transforment le bien au-delà de son entretien normal, ou en changer l'usage.

À l'inverse, chaque indivisaire peut agir seul pour les mesures nécessaires à la conservation du bien, même si elles ne sont pas urgentes (article 815-2) : assurer le logement, faire réparer une fuite, engager une réparation indispensable. Il peut utiliser pour cela les fonds de l'indivision qu'il détient, ou obliger les autres à participer à la dépense.

Le bail : qui figure comme bailleur ?

L'indivision n'a pas de personnalité juridique : le bailleur, ce sont les indivisaires. Le bail doit les désigner, ou désigner le mandataire qui agit en leur nom, et comporter toutes les mentions obligatoires d'un bail d'habitation, rappelées dans notre guide sur les mentions obligatoires du bail. Pour simplifier la vie du locataire, il est d'usage de prévoir un seul interlocuteur et un seul compte bancaire pour recevoir les loyers et le dépôt de garantie, idéalement un compte ouvert au nom de l'indivision.

Lorsque le bien provient d'une succession, le bail en cours au jour du décès du propriétaire continue : les héritiers deviennent bailleurs à sa place, sans formalité à accomplir auprès du locataire autre que de lui indiquer à qui payer. La situation inverse, celle du décès du locataire, est traitée dans notre guide décès du locataire : que devient le bail ?.

Loyers et charges : chacun à proportion de ses droits

Les loyers d'un bien indivis appartiennent à l'indivision (article 815-10). Chaque indivisaire a droit aux bénéfices en proportion de sa quote-part et supporte les pertes dans la même proportion. Quelques règles pratiques en découlent :

• Tenir un état des comptes : celui qui encaisse les loyers ou paie des dépenses pour l'indivision doit en tenir un état, à la disposition des autres (article 815-8)
• Demander sa part chaque année : chaque indivisaire peut réclamer sa part annuelle des bénéfices, après déduction des dépenses (article 815-11)
• Ne pas laisser traîner : aucune réclamation portant sur les loyers n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être
• Les avances de frais : l'indivisaire qui a payé de ses deniers personnels une dépense nécessaire à la conservation du bien, ou qui l'a amélioré, est indemnisé, en principe lors du partage ou de la vente (article 815-13). Conservez toutes les factures
• La gestion n'est pas forcément bénévole : l'indivisaire qui gère le bien doit reverser les produits nets de sa gestion, mais peut être rémunéré, à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice (article 815-12)

La taxe foncière est une charge de l'indivision, à répartir entre les indivisaires selon leurs droits, même si l'avis d'imposition n'est adressé qu'à l'un d'eux. Notre guide sur la taxe foncière d'un bien locatif précise ce qui peut en être récupéré sur le locataire.

Déclarer les loyers : chaque indivisaire pour sa part

Fiscalement, l'indivision n'est pas imposée en tant que telle et ne dépose pas de déclaration de résultat pour une location nue. Chaque indivisaire déclare, dans ses propres revenus fonciers, la part des loyers et des charges qui correspond à sa quote-part, même si c'est un autre indivisaire qui encaisse les loyers. Chacun applique ensuite son propre régime et son propre taux d'imposition :

• Le micro-foncier : il s'applique si les loyers bruts perçus par le foyer fiscal, toutes propriétés confondues, ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Rien n'exclut un indivisaire de ce régime, à la différence de l'associé de SCI qui ne détient aucun bien en direct. Le montant brut se reporte case 4BE de la déclaration de revenus. Gardez de quoi justifier votre quote-part : un contribuable qui ne déclare que « sa part » doit pouvoir prouver qu'elle correspond bien à ses droits dans l'indivision
• Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option (irrévocable trois ans). L'indivisaire remplit une déclaration n° 2044 avec sa quote-part des loyers et des charges déductibles. Un indivisaire peut être au micro-foncier et un autre au réel pour le même bien

Le choix entre les deux régimes est détaillé dans notre guide micro-foncier ou régime réel, et le remplissage ligne par ligne dans notre guide sur la déclaration de revenus fonciers 2044. Si le logement est loué meublé, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des obligations déclaratives différentes : un expert-comptable est alors souvent utile.

En cas de désaccord : les recours prévus par la loi

L'indivision bloque souvent quand les indivisaires n'ont pas le même projet : l'un veut louer, l'autre vendre, un troisième ne répond plus. Le Code civil prévoit plusieurs issues, toutes judiciaires :

• Un refus qui met en péril l'intérêt commun : un indivisaire peut être autorisé par le tribunal à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un autre serait nécessaire (article 815-5). L'acte autorisé est alors opposable à celui qui refusait
• Un indivisaire injoignable ou hors d'état de manifester sa volonté : un autre indivisaire peut se faire habiliter par la justice pour le représenter (article 815-4)
• L'urgence : le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que demande l'intérêt commun, par exemple désigner un administrateur provisoire ou un séquestre (article 815-6). La loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision a élargi ces pouvoirs, en prévoyant notamment qu'il puisse autoriser un indivisaire à vendre seul dans ce cadre
• La vente à la majorité des deux tiers : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire doit la signifier aux autres dans le mois ; si l'un d'eux s'oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires (article 815-5-1). Cette voie est fermée si le bien est démembré (usufruit et nue-propriété)

Enfin, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815) : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention ou décision de justice qui le suspend. Il peut aussi vendre sa seule quote-part : il doit alors notifier le prix et les conditions aux autres indivisaires par acte extrajudiciaire, et ceux-ci disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14). Si le bien est loué, la vente se fait avec le locataire en place, selon les règles exposées dans notre guide vendre un logement loué.

Anticiper : la convention d'indivision

Pour une location appelée à durer, les indivisaires ont intérêt à organiser leurs relations par une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Écrite, elle liste les biens et les droits de chacun ; lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle est établie par un notaire. Elle peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.

• Désigner un gérant, indivisaire ou non, qui signe les baux, encaisse les loyers et rend des comptes, avec ou sans rémunération
• Fixer la répartition des loyers et des dépenses, la date du versement annuel des bénéfices et la réserve à conserver pour les travaux
• Prévoir les règles de sortie : ce qui se passe si l'un des indivisaires veut vendre sa part, ou en cas de décès

Si les indivisaires envisagent de conserver et de louer le bien très longtemps, la création d'une société civile immobilière peut aussi être étudiée : notre guide SCI à l'IR ou à l'IS en présente la fiscalité. Le passage en SCI a un coût (apport, frais d'acte, obligations annuelles) qu'il faut comparer aux inconvénients de l'indivision.